来源 | 地产密探
撰文 | 密探君
当前成都楼市，哪个板块“最红”？毫无疑问，答案肯定是武侯新城。
来源：地产密探
上周，武侯金茂府的一位置业顾问直言：我卖三万八才够本（盈亏平衡点），后期现房会卖到四万三，现在买肯定赚！据密探君所知，武侯金茂府目前售价大概在每平米三万左右。这意味着就是在亏本卖。
每到周末，看房者络绎不绝。以金茂府为首，中铁建西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府、金科博翠府等多个豪宅楼盘先后预售，武侯新城对外敢以“成都豪宅区第三极”自居，光芒万丈。
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惟独一个盘却似乎拖后退，就是当代中德.璞誉。看别家开盘很热闹，璞誉的口岸比其他都还好，却一直无消息。难怪，璞誉一置业顾问说，“来这儿买房的，都在等我们开盘，所以其他好几个盘都卖得不好。”
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7月2日，当代中德.璞誉官方微信公告案名正式改成“当代.璞誉”！占该楼盘项目公司——成都天际置业30%股权的四川中德颐年投资有限公司基于其集团战略调整将全面退出，这部分股权由武汉当代地产接盘。
上述公告还透露，璞誉项目目前股权结构为当代地产持股91%，自然人汪斌持股9%。未来可能会引进具有国企背景的实力投资者。依次看，这意味原始股东之三的成都地奥（这块地就是地奥的）、四川中德世纪及中国平安的一并退出。不过，这背后并不像外界想象的那么简单。
今年4月份，璞誉置业顾问就开盘问题曾直言：项目股东有分歧，不清楚时间。不久，璞誉的出街广告真的没中德，更让外界疑惑不已。
图：璞誉4月车载媒体广告
如今，一言成谶。密探君查询，四川中德颐年投资公司经股权层层穿透后，最终指向江西洪客隆投资集团及幕后掌舵人熊贤忠，已是A股上市公司长园集团重要股东。曾作为熊贤忠手上一张王牌的洪客隆百货，早些年就已卖给华润万家。
洪客隆投资集团目前旗下主要是房地产，核心是四川中德世纪，而今对外统一品牌拓展平台就是中国华皓及其在港平台——华皓国际，号称储备土地2000多亩，熊贤忠为董事长，汪斌即为董事总经理。6月份，中国华皓通过深圳合作伙伴已杀入当地城市更新市场，剑指整个大湾区。所以说，汪斌自己参股璞誉项目10%，颇为蹊跷。
今天，密探君来到璞誉售楼部发现，主打“零甲醛”概念的璞誉，在售楼部内外的案名称呼并未一并更换，置业顾问介绍项目时只念“当代.璞誉”，明明还有“中德”，就是没念“中德”，直接跳过。
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其透露，璞誉首批次300多套预售，主要户型为133-238平米，主打BIO亲生命大宅，最快7月底开盘。我们是收购项目，比其他盘的地价都便宜，单位地价一万一，目前已排号1000多人，不愁卖。现在排号验资100万！
值得一体的是，置业顾问特别强调开发商武汉当代有多牛，手上有多少家上市公司，总资产超过800亿！人家一番讲解后，密探君，还记得的比如人福医药、三特索道。意思就是，放心买，品质绝对有保证！
是否真的这么牛？武汉当代地产母公司就是武汉当代科技产业集团（以下简称武汉当代集团），幕后大佬就是号称“商界老顽童”的艾路明。在武汉企业联合会等发布的2018年武汉企业100强榜单上，武汉当代集团名列第21位。
图：武汉当代集团创始人艾路明
近日，密探君获得一份来自武汉当代集团2018年的财务数据，从中或许肯定窥见这家巨头内部的真实运营情况。
从这张表不难看出，2018年武汉当代集团收入重心依然是依靠医药板块，占比66.5%，房地产板块贡献收入仅8.75亿元，比2017年收入减少5.7亿元。
2018年，武汉当代集团实现营业收入277.2亿元，同比增长19.4%，净利亏损3.85亿元，扣非后净利亏损22.6亿元。
截至2018年底，武汉当代集团总资产逾900亿元，同比增幅14.6%，扣除商誉和无形资产后的负债率达71.9%，现金利息保障倍数从2017年的1.85倍已下降到去年底的1.28倍。
再看一下债务明细，2018年末短期借款近100亿元，同比增长28.3%，一年内到期非流动负债近52亿元，同比剧增138%，短债总计152亿元，账上现金仅有约92亿元。所以说，武汉当代集团短期偿债压力非常大。
就当代地产而言，成立至今已有24个春秋，现今包括65万方的当代光谷、当代光谷梦工场、当代国际城、当代中心、当代安普顿小镇、当代卡梅尔小镇、当代东湖壹号、当代曙光嘉苑、当代智慧城、当代学生公寓、东方巴黎苑、雅典苑、当代花园，以及成都的当代璞誉、西安的当代曦城项目等。
武汉当代集团已面临较大的短债偿付压力，旗下地产主要子公司密集高成本发债融资。比如四川信托去年为当代君合投资提供了4.2亿元并购贷款用于西安曦城项目收购及开发事宜。
密探君还是重点说一下璞誉，去年11月份，平安信托发行璞誉1号产品，为成都天际置业提供贷款4.3亿元，年化成本高达9.1%，如果算上募资费、管理费等估计要13%-15%。
彼时，风控这样安排的：武汉当代集团、江西洪客隆集团为贷款本息提供100%连带担保；2、璞誉项目土地及在建工程抵押，动态抵押率65%；3、融资人100%股权质押等。
令人非常诧异的是，在国家工商查询系统，成都天际置业原两大股东——成都中德颐年置业、成都博奥投资实业在2017年8月1日将其所持全部股权质押给了深圳平安德成（中国平安间接控股全资公司），但今年2月初该全部股权质押却换成了新的质押人中国信达，至今仍有效。
中国信达，是干什么的？全国实力最强、规模最大的不良资产处置平台，背靠的是国家财政部，搞其他金融公司搞不了或难搞的棘手项目，从中获取意想不到的超额收益。
如今，中国信达接受璞誉项目公司股东100%的股权质押，是否可以这么理解：平安信托敢给璞誉巨额贷款，对预售节点卡得肯定很死，璞誉迟迟未开，让其感觉风险很大，故将质押权让给信达，只是没来得及变更，或信达为璞誉提供了新的特殊贷款。
接下来，璞誉能否如置业顾问说的最快7月底开盘并快速回笼资金，将直接关系到背后金主们的资金安全。密探君将持续关注。
编辑：密探君
来源：地产密探
（来源：密探财经的财富号 2019-07-04 08:43） [点击查看原文]
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