别指望调控放松了!种种迹象表明,<span data-type='2' data-code='512200' class='zwstock'>房地产</span>周期已经被弱化

7月30日召开的中央政治局会议传递重大信号——首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

自1998年住房改革以来,房地产愈发成为中国经济周期波动的源头和放大器。尤其是2008年全球金融危机以后,中国的经济周期波动很大程度上可以归结为房地产周期。

但是就在3年前,情况发生了变化。

房地产市场推动经济增长

不论哪个国家,房地产市场都会对总体经济产生深远的影响,对中国尤为如此。1998年住房改革后,中国房地产市场正式诞生。住房改革创造了一个巨大的市场,释放了大量潜在的居住和投资需求,并衍生出了大规模的消费需求。

根据业界测算,考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关,房地产链上带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右,也带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。

别指望调控放松了!种种迹象表明,房地产周期已经被弱化

1998年后,中国经济增长走向了一个新的阶段,GDP增速持续攀升,直至2008年全球经济“大衰退”前夕,中国实际GDP增速达到14.2%,名义GDP增速达到23%。

尽管经济增长的背后还有2001年加入世贸组织后进出口增长爆发、企业生产率提高以及投资驱动的增长模式等因素,但不可否认的是,房地产市场创造出的大量投资和消费需求也是经济增长的最初推动力。

别指望调控放松了!种种迹象表明,房地产周期已经被弱化

中国房地产周期

2008年以来,中国房地产周期在2016年前后走出了两种不同的风格。请看下文详细分解:

1、2008年-2016年,政策推动周期波动

房地产市场长期看人口,中期看土地,短期看金融。其中,金融、人口因素是影响房地产需求的主要因素,而土地则是影响房地产供给的主要因素。

中长期看,中国房地产市场自诞生以来,就伴随城市化进程和地方政府土地财政制度变迁,需求总体上不断扩张,价格不断上涨;同时,一二线城市土地供应不足,导致一线城市出现房价上涨的长期趋势。

但2-3年的较短时期来看,让房地产周期性波动的主要是金融环境和交易监管。具体来看金融政策,主要包括:以调整准备金率、存贷款基准利率为代表的货币政策,以限售限购、房贷利率和首付比例、土地调控、税费、开发贷比例、窗口指导等为代表的楼市调控政策。由于从供地到开发商拿地,到开工,再到预售或竣工待售形成住房供给,存在2年左右的时滞。在调控和时滞的双重影响下,形成了房地产周期。

1998年-2007年,房地产市场基本处于持续扩张的状态,十年间房地产开发投资的最低增速也达到了20%。2008年,全球金融危机对中国房地产市场造成了明显的冲击,悲观情绪和收缩的需求使得中国房地产市场迅速陷入低迷状态。但很快,全球范围内的量化宽松和国内4万亿的放水刺激迅速将中国房地产投资和房价顶了上去。

到了2009年底,货币政策和住房调控收紧,央行多次提高准备金率和存贷款基准利率,房贷利率和首付比例提高、限购、土地调控等政策全面实施,迅速打击房地产景气程度。到2012年中,房地产开发投资增速降至15%。

事实上,在2012年上半年,货币政策和调控政策已开始反向操作。房地产市场又经历了一年的景气周期。

2012年底,政策又开始收紧,市场再度经历了2年的消退。到2015年底,房地产开发投资增速变为0。全国平均房价水平则在2015年年初时呈现下跌趋势。

2008-2016年,房地产市场在政策收紧又放松的来回切换中,经历了2轮完整的周期变迁。因此从某种意义上讲,房地产的周期就是政策周期。

别指望调控放松了!种种迹象表明,房地产周期已经被弱化

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2、2016年至今,在持续调控中收紧

2015年底,去库存政策开始了。之前三四线城市在土地供应过剩和金融政策的互相作用下,建了大量的房子,积压了越来越多的库存。在此背景下,棚改货币化,创造了大规模购房需求,三四线城市住房市场火爆起来。一二线城市则由于严控土地供应,收紧调控政策,市场处于不景气状态。

2016年10月,因城施策的调控措施使得之前相对稳定的周期波动被打乱,房地产周期规律被改变。收紧的政策使一线城市房价受到进一步打压,三四线城市房价继续上涨。

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,标志着决策层对房地产市场的态度在本质上出现转变。

2017年和2018年,棚改继续进行,三四线城市房价上涨依旧,一二线则出现下跌迹象。2018年5月资管新规等政策出台,开发融资进一步受到限制。到了2019年,房地产信托等融资渠道承压,这从根本上压缩了房地产的上涨空间。事实上,开发商并不怕限售和限购等政策,但一旦其资金受到抽离,高杠杆率运转下的项目便很难大规模推进了。

前几日,河南开封的限购政策仅仅取消三天便重新恢复,房地产调控政策依然很严。一般来说,受土地财政的激励,除非受到来自中央调控措施的压力,地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力,而在楼市低迷时,出台刺激政策。开封的这次调控反转,说明决策层也意识到,如果政策经常变动,很难释放当前房地产调控稳房价、稳预期的信号。

未来,不同城市和区域的房地产市场走势将继续异化,鉴于三四线房价的高企,货币化的棚改安置将逐步减少,而一二线城市由于人口控制政策的边际放松,其楼市再度回暖的可能性增加。

房地产周期被弱化

2008年-2016年,中国经济的库存、产能和信用周期很大程度上被房地产政策周期绑定。

楼市调控政策宽松时,房地产市场繁荣,相关产业链条上的需求增加,投资加码,形成产品库存去化和投资增加,同时信用开始释放;楼市调控政策紧缩时,房地产市场低迷,相关产业链条投资减少,信用也收缩。

由此来看,中国宏观经济周期一定程度上也被房地产政策周期绑定了,房地产市场成了中国经济的“放大器”。放松房地产调控政策,可以大幅拉动投资增加,衍生出消费需求,经济增长回升;收紧房地产调控,投资和消费需求收缩,经济几乎是同步下行。

但2016年后,以因城施策和“房住不炒”为两大主题的调控政策开始发力,中国房地产周期在区域走势异化和房企融资收缩中走向了一条被熨平的曲线。房地产市场的上涨形势很可能被长期压制。房地产周期不说幻灭,至少是弱化了。

别指望调控放松了!种种迹象表明,房地产周期已经被弱化

事实上,中国正面临着贸易环境变化、经济下行的重重压力,但房地产调控政策却一直坚挺,此次政治局会议则进一步加强了严格调控的决心。通过这些调控政策,我们多少也能感觉到政策的定力,决策层开始意识到,靠放水刺激或者建房子,都不可能帮助我们抵御外部力量的围堵,也不可能走出一条健康的长期发展道路。相反,摆脱房地产周期才是中国经济走上持续发展道路所必须要做的。从这个角度看,笔者预测,房地产调控的收紧政策会在长期中持续严格,不会在经济下行时轻易放松。