亿翰速评
2019年上半年，合景泰富各盈利指标高增长，盈利能力再上台阶。得益于持续深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市的发展战略，实现业绩稳步增长。此外，规模与利润并进的同时，也保持健康的财务结构。一、营业收入激增207.4%，盈利能力优异2019年上半年，实现营业收入106.5亿元，同比大增207.4%，主要是因为物业销售收入同比激增240.4%。盈利能力表现亮眼，净利润率和毛利润率高位上行，其中净利润率57.8%，较2018年末增长2.2个百分点，毛利润率35%，较2018年末增长2.3个百分点。二、业绩持续稳增，两大核心区贡献突出报告期内，预售额合计360亿元，较2018年同期增长11%。预售面积212万平方米，同比增长12%，目标完成率42.4%。按预售金额贡献划分，目前在售的95个项目中，47%是来自长三角区域，28%来自粤港澳大湾区。按城市等级划分，89%来自一二线城市。三、投资节奏放缓，持续深耕粤港澳及长三角2019年上半年，新增权益建筑面积175万平方米，投销比0.8，与2018年的1.0相比，投资节奏有所放缓。经过多年的持续深耕，两大核心区域的权益土地储备占总权益土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为55%和71%，公司这一前瞻性的战略布局，对未来的发展提供强有力的支撑。四、现金流充裕，财务结构健康2019年上半年，货币资金585.6亿元，现金短债比4.7，现金流非常充裕。净负债率77.2%，处于行业较低水平，债务结构健康。概况：
一、 财务表现
1、收入盈利回顾。2019H1按权益合并营业收入171.1亿元，同比增长68.7%；按权益合并毛利润61.82亿元，同比增长80.2%，按权益合并毛利润率为36.1%，较2018H1提高2.3个百分点；核心利润25.13亿元，同比增长28.1%，按权益合并核心利润率为14.7%，较2018H1下降4.6个百分点；中期股息每股32分，同比增长28%，派息率40%。
2、现金及负债结构。截止2019年6月30日，拥有货币资金585.58亿元，总资产2021.26亿元，总权益355.17亿元，银行及其他借款859.62亿元，净负债率为77.1%，与2018H1基本持平。债务结构按期限划分，一年内到期、1-2年、3-5年、5年以上的占比分别为14%、40%、34%、12%；按币种划分，人民币债务占比为70%，外币债务占比为30%。2019H1成功发行4.5年期利率为7.875%和5.4年期利率为7.85%的高级债券，未动用银行授信582亿元，获CMBS100亿发行额度。
3、经营性现金情况。销售回款231.20亿元，土地款支出95.06亿元，建设工程支出96.67亿元，利息支出34.8亿元，SG&A16.34亿元，税费25.42亿元，期末经营性现金净流出37.09亿元。
二、经营情况回顾
1、2019年预售情况分析
2019年上半年，合景泰富集团实现预售额为360亿元，同比增长11%，目标完成率为42%；预售面积为212万平米，同比增长12%，预售均价为16981元/平米，基本与2018年同期持平。
从预售区域分布来看，大湾区、长三角和其他区域销售占比分别为28%、47%和25%。从城市能级来看，一线、二线和其他城市分别占比为23%、66%和11%；从产品类型来看，住宅及公寓、办公和商业占比分别为90%、4%和6%。从预售城市来看，广州占比为18%、杭州为16%、苏州为16%、上海为10%、天津为8%、其他城市为32%。
2、新开业项目情况
2019年上半年广州南沙悠方开业，超过10家木莲庄酒店将会在2019年下半年开业。
3、2019年下半年销售资源丰富
2019年下半年可售资源达1000亿元，同比增长67%，主要分布在大湾区、长三角，占比分别为33%和32%。其中，新推盘项目占比76%，现有项目占比24%。从城市能级来看，一线、二线城市占比分别为32%和56%。按照产品类型分，住宅及公寓、办公和商业分别占比89%、5%和6%。2019年销售目标是850亿元，同比增长30%。
三、战略与未来展望
1、优化土地储备
2019年上半年新增权益土地储备200万平米，其中90%位于一二线城市，新增可售货值600亿元；截止2019年6月30日，总计权益土地储备为1780万平米，平均土地成本为5000元/平米，共计在38个城市拥有155个项目，总计可售货值为5030亿元，按货值计算，4500亿元货值位于一二线城市，占比约89.46%。按区域划分，大湾区、长三角、环渤海、为他区域的权益土地储备面积和货值占比分别为37%和52%、18%和19%、10%和19%、35%和10%。
广州市未来5-8年内将会涌现大量城市更新项目，已签约项目12个旧村改造项目，共计1100万平米，主要位于广州的天河区、黄埔区、番禺区和佛山的南海区，另有超10个项目正在洽谈中。
未来将进一步夯实在大湾区和长三角区域的布局，深耕已经入的一二线城市，关注收并购机会和大湾区城市更新项目，实现销售规模的稳步增长。
2、增加持续性收入
投资物业步入收获期，上半年租金收入达10.71亿元，较2018同期增长大幅51%。目前在营项目包括8栋办公楼、8个购物中心以及13家酒店，所有项目都位于一二线城市的核心区域或者新的商务区。木莲庄酒店和成熟购物中心的营运利润率达到50%，成熟办公楼项目利润率达到80%，办公楼和购物中心的出租率为88%和92%，国际品牌酒店和木莲庄酒店的入住率达到80%和83%。
8个在营购物中心，累计零售额达到15亿元，人流量达1600万人次，开业一年后，商家入驻率超80%，已入驻152个品牌，商场会员共计150万。未来将继续在北京、广州、成都、苏州、南京和重庆布局新的购物中心，预计到2021年新开业9个。
目前酒店运营收入稳步增长，预计六个月内，成都W-hotel将会投入运营，未来集团将以轻资产模式实现木莲庄酒店的扩张，主要计划布局在一二线城市的核心区域。
目前共有8栋办公楼对外出租，未来将在北京、广州、成都新增6栋办公楼。
3、多元化协同优势
发挥多元化业务、产业和房地产业务的协同效应，成为领先的城市运营商。
4、可持续的盈利
未来将继续实行审慎的投资策略，关注盈利能力，控制债务保持在健康水平。
问答环节Q&A
Q1：第一、销售管理费用增长这么快的原因是什么？第二、是否考虑将物业管理这块的业务分拆出来？第三、2019年和2020年收租物业的收入目标是多少？
A1: 销售费用的增加，主要是代理商方面，还有一些第三方的销售，但是我们公司今年开始调整了策略，都是以自己的团队为主了，分销方面就减少了很多，我估计下半年或者明年会有效果。
物业管理方面，我们要看市场的情况，在考虑股东利益的前提下，如果各方面都是共赢的话，我们对此也持开放的态度。
关于2019年跟2020年的租金，其实我们公司在商业投资物业上布局比较早，我觉得2019年和2020年租金收入实现大幅增长是理所当然的。
Q2：第一、可否分享一下对于整体规模增长方面的想法，是高速冲向2000亿或者3000亿，还是说维持比较稳健的增长？ 第二、能不能分享一下大湾区旧改项目转化的节奏和进展？
A2：我们公司一直强调有质量的增长，所以，今年下半年尽管形势有些收紧的迹象，但是我们储备了充足的可售货量，还是有信心完成全年目标。公司这两年肯定会保持规模的快速增长，但是更重要的是保持有质量的增长，有质量主要体现在利润率上，公司非常注重成本控制，产品的溢价能力。
旧改方面呢，我觉得每个项目都不一样，主要涉及到村民的拆迁，规则的报批等等，相对来说进展会比较慢一点，可控性比较弱一点，但是我们觉得未来2-3年，一定有一些项目能够完成，对我们的销售规模提供贡献。我们在旧改方面有丰富的经验，我们又是广州的本土企业，相对来说，各方面资源比较丰富，相对其他开发商，我们在拿旧改项目上具有一定的优势。现在在广州拿旧城改造，旧村改造项目的企业，一定要完成过一条村的改造，完整的从旧村拆迁到建好交付。其实，现在广州具备这种资质的只有五家企业，我们在旧改这方面具有一定的优势。
Q3：第一、下半年货量铺排是怎样的？启德项目的推盘节奏是怎样的？第二、关于写字楼整栋销售的进展是怎样的？哪一些会在下半年拿出来整栋销售？第三、能不能给一个毛利润率的指引，现在已售未结的毛利润率大概在什么水平？
A3：下半年的货量铺排还是非常好的，下半年的货量主要集中在一二线城市，包括香港的启德项目，我们算了一下，就算香港的启德项目不推，我们也能很好的完成业绩目标。不是说启德的项目不推，而是选择一个合适的时间来推，可能跟龙湖商量看看何时推。启德这个项目货值有170亿元，看看四季度能不能推一部分出来，希望能推1/5或者1/6出来，市场对这个产品还是比较期待的。因为目前来说，包括代理商，还有客户对我们的反应非常之好，他们希望我们推。但是我们低价拿回来的，成本也不高。所以我们想测试一下整体的市场，所以下半年有可能会推这部分货，但是推的货不多。
办公楼的销售主要是我们上次说的是北京合景中心整栋楼的销售。这方面目前来说有个金融机构投标我们，投中了，就等于说他买，但是可能要在四季度。
毛利率方面，下半年和明年，我们的利润率水平将保持在大约35%的水平。其实毛利润率主要体现在合景品牌的溢价能力上面。因为这两年我们确实在管理方面做的非常到位，所以无论标准化也好，成本控制也好，包括我们的产品溢价，这两年在已经深耕的城市里面这方面确实很明显的体现了出来。所以我们对比周边竞品的售价，我们大概高了10%左右吧，所以你看到维持了一个高的毛利润率，并不是说商业或者写字楼卖的毛利率高，并不是这个情况，而实际情况是我们在成本控制、在产品溢价能力方面的努力，这点体现到我们的毛利率在上涨。公司在管制方面确实有进步，我也深有体会。
Q4：两个问题，一个是有关于开发业务的布局的问题，我们在一个区域布局上面会是怎么一个考虑，是不是会将一些回款多投在大湾区或是其他没有限价的区域，然后减少一点长三角的布局？第二个问题想问的就是投资性物业层面的问题，想问一下合景在每一个商场持有和销售方面是怎么样的考虑？还有从回报率来讲，我们大概是怎样的一个数值？
A4：因为我们一直在大湾区是有优势的，所以我们去年开始到今年上半年，我们在粤港澳大湾区的布局，特别是深圳跟广州的布局力度特别大。深圳我们今年11月份有个项目会推出来销售，所以我们在深圳现在已经布局五个项目。在未来两三年，深圳的销售项目会陆陆续续的推出来，这一点的布局非常重要。我们还在谈大概有三个项目，都是深圳的一些并购项目。广州方面，我们一直都在广州发展，所以说广州的并购项目也特别多。未来整体上广州的货量还是非常充裕的。粤港澳其实最关键就是深圳、广州这两个城市，其他的我们也有些布局。
长三角方面我们也非常重视，因为我们在上海发展也有大概十年了，而且我们长三角的团队非常之强，所以我个人下半年都会在上海常住，所以我很看重长三角的布局。
投资性物业方面，比如办公，我以前也强调过，有些办公是卖的，有些办公是不卖的，如广州的IFP，这些绝对不卖。北京我们有三栋写字楼，在合景中心，我们可能卖两栋，最大的那栋我们持有，公司在策略方面很明确的，比如说因为税的问题，或者是因为很好的地段，收益非常好的，我们觉得是不应该卖的，那就不卖。
商场方面的话，因为公司坚持做好商场，整个公司调用了所有资源去做好商场，我觉得它未来增长是非常高速的，而且对公司的现金回报是非常好的，这一点公司目前来说，一定要做好自己，把商场经营好才是最重要。
我一直跟团队强调，你把商场做好再说，以后看看租金情况，或者现在整个金融的政策，很多方面对商业来说是非常好的，比如说CMBS或者信托，可能未来两三年都会放开。主要是税解决了，融资手段非常强。所以为什么公司在未来有九个商场陆陆续续的开，因为我是看好，第一它的现金流，第二我们在政府勾地的时候它很有优势，第三它的融资能力非常强，所以在这方面公司的策略是非常清晰的，目前来说应该是没想过要卖。
（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-30 10:27） [点击查看原文]
本文作者可以追加内容哦 !
