为什么北京房租越来越高？

文/思勉

过去的2018年和大半个2019年里，楼市波澜不惊，缺少当年2016和2017年那种日新月异急涨急跌令人血脉贲张的刺激感，受限于国家对地产资金端的把控以及因城施策方针下大部分区域的暂时从严，这段时间其实很多地方的房价是盘桓不进甚至有些下跌的。

现在房价没有涨，但是地却越来越贵了，看着一二线和部分精品三线城市近期土拍成交价就能有深刻的感触：

楼板价都快赶上周边现房售价了，两三年后入市，得涨成啥德行？

未来房价涨是未来的事，和现在没关系。就像有些迎合大众的媒体/自媒体罔顾上述事实力主“房价崩盘论”是他们的事，不是我们的事一样。但是，明明现在大部分地区楼市在横盘，为什么房租反而涨了！！！

仔细想想，有趣的事情出现了：

为什么“楼市横盘房租上涨”和为什么“房价崩盘论”不可信，这两个问题的答案中居然是有很大一部分重叠的！

房租一直在涨没有停歇，而作为租房市场绝对主力的主卧次卧开间一居，涨幅最为凶残。对应的数据有《新周刊》2018年发布的信息：在北京，房租占收入比例已达平均58%，而一般情况下，房租收入比在20%以内是合理的。房租收入比在20%-30%处于大家可以承受的范围之内，30%被认为是房租的“幸福分割线”，一旦超过则表明房租压力过大。

笔者尝试找了找这种现象的原因，根源似乎出在国家对房屋租赁市场的大力扶持，逐利的资本把这尝试为人民谋福利，为租户省点钱的政策硬生生念歪了。

2015年以来，国家对房屋租赁市场十分重视，下发了很多指导性政策文件：

地方政府也随之做出反应，在可行范围内，给予租客以及租赁业务企业一些利好与方便：

于是，资本如嗜血巨鳄逐味而来，大批长租公寓企业在那段时间成立，而现有的较大规模地产中介企业也将此块业务作为重点，好比说我们熟悉的自如友家，在政策密集发布的2015年先后成立上海深圳分部，并于2016年从链家旗下独立出来。

任何一个市场，尤其是资金容量巨大的刚需市场，一旦有政策加持，资本必然闻风而动。进入犀利血腥的短兵相接阶段，期间最有利最熟练的武器便是以本伤人抢占市场。

网络一度热传的一张图，就是上述内容的鲜明写照：

抢占市场靠补贴，垄断之后翻脸清算，当初滴滴是这么干的，很多互联网巨头也都是这么干的，今天的房屋租赁行业里大家也都是这么干的，在竞争优质房源时大打价格牌，将房东心理预期普遍炒高，因为租客的心理预期与消费能力还没有办法同步炒高，于是他们采用了高入低出的方式，先去垄断优质房源。当然“低出”的价格再低，也会比他们开始烧钱之前高的，于是房租开始增长，这种增长包含房价上升自然导致的房租上涨，也包括他们这样操作造成的人为溢价上涨。

再然后西红门一把火，众多北漂体验了一把流落街头的感觉，集中找房搬家，于是房屋租赁行业得到了个好机会啊，顺势提价，把当初倒挂的价差找补回来不少。事件尘埃落定以后，他们还在继续着烧钱-垄断优质房源-租金缓慢提价的流程，大红门事件是一个加速剂，而不是孤立的事件，所以大红门之后房租并没有回落，而是涨的慢了点点而已。

眼下的事实我们只能接受，那以后呢？

悲哀的是，未来房租上涨的理由还有很多，其中最突出的一个，是城市旧改。

在“房住不炒”的大政方针下，中国的楼市开始趋于冷静。多年以来，依靠房地产强势拉动的中国经济，正需要新的增长引擎。

2019年这个年头注定是极为重要的，旧改正式接替棚改进入爆发期。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人，投资总额高达4万亿元。

棚改走到今年已经日暮西山了，直观体现就是棚改计划已经大幅缩减，2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套，较2018年实际开工套数下降54.5％。棚改走向尾声，这将导致投资额减少约4500亿元。

而高达4万亿元投资总额的旧改，即便设置5年的改造期，每年也可新增约8000亿元的投资，高于棚改减半导致的资金缺口。

旧改带来的好处，诸如城市形象提升、促进消费、拉动经济、稳定就业这里都不提，这些并非本文的重点。旧改的另一个重要影响就是租赁市场供给量的陆续缩减。

早早进入存量房时代的北京，拆一个小区做旧改，就少了一个老破小的小区的租房供给，即使不考虑建设时间，拆完旧小区新小区马上建好，新房的租价也不是被拆掉的老破小能比的。

但是这种势头没法逆转，撇开不谈旧改诸如城市形象提升、促进消费、拉动经济、稳定就业等等的好处，市场依然是欢迎旧改这样的行为的。

中国人有新房癌啊各位，如果有预算范围内的新房可以买，是绝不会考虑二手房的，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京这种存量房城市来说，公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是刚上车还是要置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价（当然，学区房除外）。

所以旧改是很能取悦市场，尤其是北京这样的市场的，对应的就是租金进一步的上扬，租赁市场的资本搏杀与未来旧改占主的房地产新格局。租客未必喜欢这个结果，但是作为业主作为房东，旧改有百利而无一害，首先旧改基本不需要房东出钱，而且旧改完成，房屋旧貌换新颜，等于坐地升值，如今北京三环内老破小价格不如四环边上次新校区的情况将被消除，地段优势得以充分体现，即使不急于变现兑现浮盈，旧改后房租的上涨合情又合理，无论怎么看，房东都有足够的理由眉开眼笑。

这就是为什么中国人骨子里对不动产有着痴迷，有点钱就想买房置地，有自己的家，和一言不合流离失所在偌大的城市里像个网球一样被抽的东奔西走，幸福指数是不能同日而语的。

房地产是你我生活不可或缺的一部分，如果不买房，除了租房，我们也许别无选择。

（来源：股友CXYO5Q的财富号 2019-09-17 15:10） [点击查看原文]