作者：时晨晨
放水！放水！放水！
央妈火力全开，四天放水1.1万亿，一个月放水近2万亿，流动性非常充裕！
这次不同，货币效应减弱。
16万亿房地产，前有狼后有虎，惊现两大拐点，1亿人的钱包注意了！
央行火力全开 16万亿市场巨变！
2019年，惊心动魄，历经千难万险，经济增速终于稳在6%上方。
2020年第一天，央行就发大礼包，全面降准0.5个百分点，释放逾8000亿流动性，稳定信心。
从此，货币政策正式由“松紧适度”变为“灵活适度”：
15日，1000亿元逆回购 3000亿元MLF；
16日，3000亿元逆回购；
17日，2000亿元逆回购；
19日，2000亿元逆回购。
虽然1月20日LPR利率未降，但是算上降准，央妈一月份已经释放了近2万亿的流动性！
纵观历史，我们的房价，就是货币现象，它们最渴求流动性，从不嫌多。
过去10年，很多人质疑，货币相当宽松，通胀去哪里了？通胀是没有了，资产泡沫却起来了！
货币投放又不是雨露均沾，不少都跑房地产领域了，高收入阶层得利了，吴花燕们是一点儿没捞着。
这一次，情况不同了，货币效应减弱。
流动性虽然很充裕，但是房地产只能流口水，干着急没办法。
整个2019年，房地产调控的一个重点就是，控制融资端，尤其是房企负债总量控制，以及信贷总量控制。
1997年，房企融资里面，27%都是银行直接贷款，现在已经降低至11%左右！
剩下的是，自筹资金占比39%，预售和个人房贷占比50%。
就靠着这90%的内在融资，2019年房地产继续“狂欢”。
房地产开发投资开年就飙到两位数，整年保持高增长；全国商品房销售额达到15.97万亿，逼近16万亿，再创新高。
12月份，情况发生变化！
商品房销售额增速比前11个月回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点，12月单月拉低全年0.8个百分点，说明年底降价促销力度非常猛烈！
房地产开发增速比前11个月回落0.3个百分点，导致整年增速跌至10%下方，年内首次。12月单月拉低全年0.3个百分点。
这说明，12月份出现了一些新情况。
前有狼后有虎 楼市惊现两大拐点 ！
房地产数据很多、很乱，也经常“打架”，矛盾立场也总能找到数据支撑。
价格数据最容易理解，也最容易传播，但是价格也掩盖了许多关键细节。
以前，货币效应非常明显，房地产销售一直就是量价齐升，或者量价齐跌。
（数据来源：wind 制图：叶檀财经）
过去10年，我国商品房销售价格，每年平均上涨7.1%，最近五年平均增速为5%。
去年，全国平均房价9310元/平米，较2018年上涨6.6%，全国地产销售额逼近16万亿。
表面看，房地产还是一片火热，但是房地产量价已经开始脱钩：
价格还相当坚挺，但是销量已经不行了，房地产拐点悄悄到来！
2019年，商品房销售面积17.16亿平米，同比去年下降了0.1%。
前三年，销售面积增速分别是22.5%、7.7%、1.3%，2019年增速直接转为负值，为五年来首次！
（数据来源：wind 制图：叶檀财经）
前20年，房地产销售面积下降，一共就出现了两次，分别是2008年金融危机，以及2014年楼市寒冬，这是第三次。
这个拐点信号，需要警惕！
跟前两次相比，这次最大的不同是，房地产“刚需”严重减少！
首先，能买得起房子的才叫刚需，可以用劳动力人口数据衡量，因为这部分人的购买力最强。
有了钱，还得有购买欲望，房子最大的刚需就是，结婚族。
这两个指标，基本上都在2014年前后见顶，然后一直回落。
2019年，房地产“刚需”已经持续减少了五六年，幅度已经非常大了：
根据最新的统计数据，2019年中国大陆劳动力人口首次跌破9亿，较峰值已经减少了4500万人。
结婚率和结婚人口更是急剧下降，2013年结婚率9.9‰，达到历史顶峰，随后一路下降，2018年已经下降至7.3‰，2019年结婚数量也仅为947.1万对，首次跌破1千万对！
如果考虑结构性问题，比如那些工作了、结婚了，但是还是买不起房子的人，这个“刚需”数据实际上下降的更厉害！
在高压调控下，已经“上车”的人，选择基本都是，换房子，而不是继续多买房子。
几大因素共同作用，刚需严重下降，销售面积5年来首次转跌，房地产大拐点到来。
2019年，房地产第二个拐点就是，竣工面积转正，25个月来首次！
这个信号意义太强了！
这一轮地产调控，就是卡死房企融资，现在银行贷款已经降低至11%左右。
为了自救，房企发明了一种新模式：高周转！
开发商先拿地，然后达到预售条件后，赶紧卖房子回款，然后换个项目继续重复！
所以，房地产开工面积保持高位，施工面积一路走高，但是竣工面积就是起不来，这三个指标的一致走势被完全打破！
问题是，欠债总要还，只开工不竣工，无非就是把问题延后了而已。
前两年期房大幅销售，交房日期也密集到期，必须得完工。
2019年12月竣工面积同比转正，可能是竣工提速的重要信号。
这意味着，以前房企高周转模式，差不多快玩儿到头了，房企资金压力山大！
前有狼，后有虎。
房企不玩儿高周转，正准备集中力量搞建设，万万没想到，建筑业也发生了翻天覆地的大变化！
首先是建材价格上涨，水泥已经涨到天上了，1月1日《一夜之间 全国水泥异常短缺 》里有详细论述。
更大的影响是，建筑业的一份文件！
2019年12月4日，《保障农民工工资支付条例》出台，2020年5月1日起施行。
文件明确了不得低于当地最低工资标准，以及绕过包工头，规范农民工工资支付方式。
过去几十年，是广大农民工兄弟冒着被欠薪的风险，换取建筑行业的高效发展。
现在，情况变化，压力转给了工程承包商，会进一步传导给房企，建筑行业的效率也会大幅下降。
这一切，都影响钱，房企资金链会雪上加霜，一切才刚刚开始！
1亿人注意！你的钱包被盯上了！
春节临近，老家都盯上了你们，赶在春节假期前，打响第一枪！
衡阳市，直接下调首套房和二套房的首付比例，如此强刺激，打响第一枪！
像衡阳市衡东县、盘锦兴隆台区，不富裕的地区，免契税或补贴部分契税。
像自贡市富顺县、达州市、盐城阜宁县，本身日子还过得去，就直接通过财政给钱了。
发改委也表态，2020年将继续推动城镇落户，催农业人口进城，保证全面完成1亿人落户目标。
在政策的威逼利诱，肯定会有大批返乡人口去中西部地区的城市落户。
实际上，中西部地区这些年发展的还不错，经济增速普遍高于东部地区。
2019年，经济最好的省份就是，西藏，贵州和江西、云南，增速分别为9%、8.7%、8.5%和8.5%。2018年，经济最好的这几个省份。
其他中西部省份，经济增长也很强劲，比如湖北省（7.8%左右）、湖南省（7.6%左右）、安徽省（高于7.5%）、河南省（高于7%）及河北省（7%左右），均高于全国水平。
剩下的，东北三省，以及东部省份，经济增速普遍低于全国平均水平。
没忍住诱惑，如果非要在三四线城市买房，该怎么做呢？
注意一点，买大型房企的项目！
看看最近几年的趋势，房企强者恒强，前30销售金额和销售面积一直攀升，马太效应非常明显。
大小房企，市场之争，有个规律：
房地产政策放松，大小房企都能接触到廉价资金，小房企依靠地域优势，抢占大房企市场份额。
房地产政策收紧，大家都没有资金，大房企靠品牌、规模和运营，抢占小房企市场份额。
未来几年，房地产政策不可能会强刺激，所以仍然是大房企的时代。
在收紧周期，小房企资金链断裂，公司破产和项目烂尾，比较常见。
普通老百姓要是买了烂尾楼，真是欲哭无泪！
大房企就比较好，影响力大，上面也不会轻易允许它们破产，即便申请也不批准，最后打折卖给对手。
所以，大房企不会轻易破产和烂尾，购房者最起码能够收到房子。
2020年，竣工面积出现转折，“交房季”即将出现。
考虑到，原材料成本大幅提升，交房季很可能会成为维权季。
挑战才刚刚开始！
还没“入坑”的1亿农村工朋友，看好你的钱包。
钱交出去了，就身不由己了，切记！切记！
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（来源：投资者网的财富号 2020-01-21 08:06） [点击查看原文]
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