REITs投资价值分析，看这篇就够了！（附投资攻略）

最近很多小伙伴问我：朋友圈都在讨论的REITs基金，要不要买一点？这个基金靠谱吗？会亏钱吗？马上就要开始认购了，到底怎么买呢？

那么REITs是什么，怎么那么多，究竟怎么选？看来有必要给大家彻底讲解一番了，今天的文章就通过下面三个部分，介绍一下REITs以及其投资价值：

一、REITs是什么？二、REITs有什么优势，值不值买？三、REITs相关的基金，该怎么选择？
当然，你也可以直接看结论：高风险投资者可以买，稳健投资者看自己情况决定买不买。
一、REITs是什么？

REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写，直接翻译就是不动产投资信托基金。

REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单说吧，大家都投过的股票基金，是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去投股票。债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。

以中国境内资产在新加坡REITs上市为例，具体结构图如下：

与普通公募基金不同，国内公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

REITs的收益主要来自两部分：

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

二、REITs有什么优势，值不值买？

REITs起源于20世纪50年代的美国，到目前为止算是一种流动性好，收益稳定的股债替代品。

近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。

2021年4月美国的权益类REITs的收益率是8.06%，抵押型REITs的收益率是4.5%，可以看出还是有差距的。从美国那边的数据看的话，REITs产品从长期看，是能给投资者带来良好稳定回报的。

可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

国内的REITs算是刚刚起步试点，通常我们试点的惯例，就是分步走稳妥发展的战略，因为怕出风险。

所以REITs初期的产品，监管部门限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。

目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。

只允许投这些东西，还不是因为供水供暖只要建成，每年都有稳定的现金流。

收费公路、港口机场这些东西，都能收到稳定的过路费嘛。就算竞争激烈的产业园，也是国内非常优质的产业园。

不光是产品投向，地域上也做了限制。先支持重点区域，这些重点区域包括京津冀、雄安新区、长江经济带，珠三角，长三角、海南省以及各类国家级新区。

有了这两个双保险作保证，初期发行的REITs安全系数还是挺高的。一方面试点期间REITs底层资产质量不错，另一方面这些REITs的底层资产，基本上都在经济相对比较好的区域，基本不用担心爆雷的风险。

和股票、债券、基金、不动产不同，公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具，清流总结国内公募REITs基金的优势：

1、低门槛，多选择

近年来，相关政策加大对不动产的管控力度，直接投资不动产所需要的费用相对较高，对普通投资者来说并非易事。如果购买REITs基金，就可以以较低的成本投资不动产。以首批上市的公募REITs为例，场外认购最低门槛在100元-1000元之间，场内认购在1000份或1000元，整体投资的门槛较低。

而且不同REITs专注于不同类型和地区的基础设施，可以根据自己的需求和偏好参与投资不同的REITs基金，也实现了投资多元化配置。

2、强制分红

REITs基金主要投资不动产，通过对不动产的经营可以获得租金收入，长期投资收益效果显著。

各国均规定了REITs必须将每年收益的90%以上用于分红。国内也同样有强制分红的政策，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者，不过需要注意的是：公募REITs基金不是保本型产品。

3、流动性强

投资公募REITs基金不同于直接投资不动产，房地产属于非流动性资产，投资周期长，买卖交易不动产需要经过一系列的手续，很难立刻成交。而通过投资REITs基金，投资者可以在证券市场上买卖交易公募REITs基金，提高了投资组合的流动性，降低了投资风险。

4、监管标准严格

公募REITs基金信息披露标准与上市公司相同。我国对上市公司信息披露有严格的要求与标准，要达到及时性和有效性，上市公司必须进行定期报告等，公募REITs基金也严格按照上市公司的标准，投资者可以定期了解到所持有的公募REITs基金的数据。

5、与其他大类资产相关性较低，风险较分散

公募REITs产品兼具权益和固定收益属性，底层资产普遍具备稳定的盈利能力和现金流支撑，其价格走势与股票市场走势相关性低，投资逻辑亦不同于股票投资，因而可以有效降低投资组合风险，投资者可以将其作为分散化投资的新选择。

从海外市场经验来看，作为现金、股票、债券之外的第四类资产，在过去20年，美国NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432，与美国国债的相关系数更低，仅为-0.195，除此之外，REITs与油、黄金等大宗商品相关性也都很低。与大类资产相对较低的相关性使得REITs成为分散风险，优化投资组合的资产。

三、REITs相关的基金，到底怎么选择？
1、REITs都有哪些相关基金？
2021年6月15日，9家获批的基金管理公司发布了首批公募REITs产品上市交易公告书，9只公募REITs基金均提前结束募集。本次9只公募REITs基金发售通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行，9只产品的战略配售比例均超过55%。
从首批公募REITs的网下投资者询价结果来看，产权类项目的超额认购倍数整体高于特许经营权类项目，且超额认购倍数相差较大，其中最高的为博时蛇口产业园项目，超额认购达15.31倍，最低的为东吴苏州工业园区项目，超额认购倍数为3.61倍。特许经营权类的预计现金分派率较高，在5.92%-12.00%之间。而产权类的预计现金分派率略低，在4.10%-4.75%之间。
沪市首批5单项目包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园和普洛斯，涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。
深交所首批4单项目分别为：首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施。如表1所示：
表1 首批REITs项目信息表2 基金的认购信息
首批公募REITs基金整体现金流表现稳健，符合市场预期，具备较好确定性和长期稳定性，对稳健的投资者有较高吸引力，首批公募REITs基金上市之后成绩斐然，持续受到市场关注。
例如去年发行的华夏越秀高速REIT，其在认购期获得客户踊跃认购，截至3月25日，华夏越秀高速公路REIT收盘价8.86元，相比于认购价上涨25%、相比于首日开盘买入价上涨12%。


2、华夏中交REITs
本次华夏中交REITs属于特许经营类中的高速公路项目，高速公路受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点。

华夏中交REITs的底层资产是武深高速公路嘉通段。武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道。

沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛，服务于十四五提出的“中部发展战略”，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调发展意义重大。

图片来源：招募说明书
该项目发起人中国交建是我国最大的高速公路投资商、基建领域的排头兵，拥有丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。
不过从「涨跌幅」这个指标来看，市场对「大规模」的资产认可度没那么高。
所以，想期待首日大涨的话，可能得失望了，薅个羊毛还是有希望的。

3、如何参与华夏中交REITs的交易？
因为公募REITs都采取封闭式运作，份额只能在交易所交易，不能申购和赎回，所以在认购期内，大家可以通过以下两种方式参与：
a、场内证券账户，如华泰、恒泰、东财证券等；
b、场外理财平台，如支付宝、天天基金、且慢等。
不过，在场外认购，则需要先转托管至场内后，才能参与场内交易，为了上市后交易更为简单，还是建议大家直接在股票账户认购华夏中交REITs（508018），这样等到上市当天就可以像操作ETF一样直接卖出了。
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所以，此时你需要一个股票账户来进行操作。
不过，在参与交易前，还需要记得开通“基础设施基金权限”，我以恒泰证券为例，给大家演示下： 一般路径：我的—业务办理—权限开通—基础设施基金权限开通。


这里特别提醒一下：华夏中交REITs（508018），会于4月7日发售，感兴趣的同学一定要抓紧时间认购，因为很有可能下午就会提前结束募集，最好用股票账户认购，方便上市后卖出。
REITs上市第一天涨跌幅限制在30%，后续10%。它的交易价格，可能会有大幅度的波动，没有做好心理准备的话，建议还是谨慎为上，大家还是要量力而行~ 总体来说，REITs风险还是比较大的，如果你只想追求稳健保本，那么REITs可能并不适合你，清流更建议风险承受能力符合要求的朋友可以尝试，当做一个资产配置的手段。

好了，说了这么多，相信你对首批发行的REITs基金已经有了一个相对全面的认知了。今天的分享就到这里，希望对你有所帮助，如果你也喜欢个人成长与投资，欢迎关注我，我会不定期分享投资技巧与成长心得。