当然，这只是个人观察，仅供参考。
说下坐标，山东西南部，八线小县城，人口110--120万左右，百强县前50。
1、消失的房子又回来。
在2020年开始看房子的时候，在房产中介的撮合下，有一套房子跟房东当面谈过，最终价格差了几万块，再加上我坚持要卖掉自己的房子才能买，最后没成交。
后面好几位房产中介明里暗里的跟我推过这个房子，半年前有两个中介告诉我这个房子卖了，我也没当回事儿，毕竟这房子我也没太看上。但是就在上个月，这房子又冒出来了，挂出来卖了。
成了奇案了，都可以拍电视剧了，名字我都想好了，就叫《消失的房子又神秘的回来了》，是不是很有吸引力？
于是我又把几位房产中介的朋友圈翻了翻，发现这样的例子并不少，一些高端、高价位的房子，强推一段时间后，就挂朋友圈说卖出去了，隔几个月，重新挂出来再卖。套路一套一套地。
2、总价是成交的天花板。
我正在卖的房子在本地也算是最有名气和口碑的小区了，物业服务费高一些，但换来的是物业服务真的很不错，某些方面比我在上海那几年感受到的物业服务差异不大；
加上我是想置换，价格就没有虚标，是本小区同等面积下价格最便宜的一套，所以看的人很多，但至今没有成交（有两家差了2万多没给他们），这是什么原因呢？
我跟意向中的买家谈过，也跟房产中介聊过，也观察了房产中介们的朋友圈变化，很明显，总价是这个小县城房产成交的天花板，观察下来，110万左右是很多购房者能够承受的极限（不算还要承担的税费和中介费）。
大家是想买好房子，但是确实囊中羞涩。
3、越高端越空置。
看了几个高端楼盘，咳咳咳，小县城的高端跟大城市不能比，大家忽略这个定义，容在下自我表述一下。几个高端楼盘看下来，空置率是非常高的，尤其是别墅区，有一个小区马上交付10年了，还有40%的房子连装修都没有装修过，空置率至少50%。这个还是好的，其他的几个小区，装修和入住的看起来大约30-40%之间。
不知道这些房子为什么会空置这么久？
也不知道这些房东哪来的勇气，每年挂牌价都敢提高？年年也卖不出去。
4、趋势已经反转，小幅降价。
从这两年的观察看，新楼盘大量减少，各种所谓的工抵房价格比挂牌价便宜不少，二手房方面，降价的趋势也已经成了，总得看下来，大约降低了10%左右，但高端楼盘价格似乎比较平稳，只不过有价无市，我观察这两年基本接近于0成交。
土地拍卖方面，在2020年的时候，从公开的拍卖信息看，土地价格和数量都还是可以的，基本没有流拍，而到了2021年下半年，尤其是2022年和2023年开年以来，挂出来的房地产开发的土地数量越来越少，成交的就更少了。
5、二手房买卖限制仍然比较多。
在这个鲁西南小县城，对于二手房会设置2年和5年两个门槛，房产证不满2年的，税费很高；满了2年会有一定的降低；
满了5年大部分税费会取消。
今年又遇到一个问题，就是有些楼盘新调高了“地段价”，税费成本大幅增高，我要卖的那套房子，就受到了这个影响。
总体的感觉是思路上还没有扭转过来，如果不给置换房产的人创造条件，房产市场只会更加低迷。
6、从不唱空，坚持唱多的房产中介们。
整个2022年房地产市场有多低迷，有多不景气，体现在包括成交量、成交价格在内的方方面面，但是从房产中介们的朋友圈里，永远看不到悲观的信息，都是好消息。
比如，为什么房产是支柱产业，转发一堆没有质量的水文；比如，年轻人为什么要买房；
为什么房子不可能降价；
再比如，国家出台了什么政策，那中介的朋友圈就炸锅了，同一个版本，每个人都发，一遍不够，第二天再发；
如果实在没有什么好消息，那就会看到一些疑似虚假成交的信息（就是开头第1条说的那种情况），反正，房产中介的世界里，房产一直很好，未来会更好。
7、收入的来源。
目前了解到的，房产中介们的收入主要来自2个方面，第一个方面是新楼盘会给中介们一定费用，这部分费用的名头有很多，基本的原理就是开发商会给中介公司一个“内部价格”比挂牌的市价便宜不少，5-15%的优惠是常见的，如果通过中介买了新楼盘，这部分优惠就会给到房产中介，这是他们的主要收入之一。
第二个方面，就是买家给的中介费用，这部分费用也是中介们的主要收入。
从目前的趋势看，大家的收入还是可以的，虽然成交的数量下降了不少，但单价还是比较高的，所以实际的收入不一定比前两年下降，在这个小县城，不用很辛苦，还能有不错的收入，房产中介有一定的吸引力。
8、门店承包制。
本地的房产中介公司不多，但是门店不少，就很疑惑，开这么多门店，房产中介公司的成本得多高啊，能盈利吗？
后来才了解到，房产中介公司采取的是门店承包制，也就是如果有中介认为自己有能力（或者中介公司鼓励支持）带个团队，那么就找个不太拥挤的地段单独开个门店，费用方面公司和承包人共同承担，利润也按照一定比例分配。
这样，中介公司的成本其实不高，反而有可能增加能力比较强的中介的积极性，开拓市场。
9、不要轻易被锁定。
就是说，不要轻易跟中介去现场看房，表达自己的诉求，一定要找到靠谱的中介之后，再去看房子，再清晰地表达自己的诉求。
从我的体验看，如果随便就找个中介，直接就去看房子并表达自己的诉求，那么就会被锁定身份；
这个锁定会有3个问题，第一，中介会标识你，然后定向定性地对你输出广告，触发你交易的冲动；
第二，某种程度上你会被认定为这个中介的客户，你跟其他的中介谈成了交易，其他人也要支付一定的费用给这个中介（第一个接触并实地看房子的中介），这就造成其他的中介不一定对你很有兴趣，谁愿意把自己的钱分给别人呢？
而好的中介应该是有更好的服务、房源和客户；
第三，需求被锁定，就遇到我在第一段说的那个事情，可能会面临一个问题，在针对性的营销轰炸下，不断地诱惑你出手，如果是冲动交易，就会付出比较高的成本，而这个房子的价格是虚高的，但是你的需求是明确的。
10、对股市和基金有兴趣，但明显不信任。
从我跟房产中介的沟通中，我从来都不会告诉他们我做什么工作，但是朋友圈有时候他们会看到，偶尔会聊两句，后来我就把朋友圈定向关闭了，少些信息干扰，才能专注做好自己的事情。
从他们跟我的交流看，大家对股市和基金是有兴趣的，也问过我银华天玑-悄悄盈和银华天玑-年年红是什么？
但是明显不信任，对整个市场没有好感。
实际上，我之所以几乎不跟生活中任何人提及我的工作和投资，有人问起来我就说写写画画，很重要的原因是大部分人对资本化市场天然没有信任感，也就不能了解资本市场这些年发生的深刻变化，沟通交流不只是成本高的问题，是无法沟通。
只不过，作为从业人员，也挺感叹的，在我看来，中国资本市场可能是未来很多年中国大类资产的必选项，越早了解，越早布局，可能就会主动得多。
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文章精选：
5、给个交代
6、投资的细分方向：2023年2月策略报告（第1011篇周策略）
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