8月30日晚，$招商局商业房托(HK|01503)$发布了2023年中报，租金收入同比增长12.6%（以2022年租金减免前为基数）。尽管上半年招商房托可分派收入有所下滑，主要是经济复苏不及预期，租赁市场承压，招商房托甲级写字楼北京招商局大厦、蛇口新时代广场租金回报不及预期，以及蛇口花园城封闭改造，出租率较低的影响。随着蛇口花园城北区年底前就将完成改造以及招商房托7月末公告用2.93%的低利率替换现有贷款，料分派率会重新回归上行区间。
一、招商房托出租率、现时租金基本保持稳定。
（国家统计局网站数据）
国家统计局数据显示，上半年，我国写字楼销售额1728亿元，同比下降18.6%，但待售面积却增长22.5%。经济未如期快速恢复，全国物业出租率、出租价格均承压。
上半年，南山区深圳湾新增一座超甲级写字楼，使得南山区空置率提升2.5个百分点达到24.7%，租金从206.47元/平下降4.1%至198.01元/平。北京CBD片区空置率上升1.7个百分点至11.8%，租金微跌0.8%至355.01元/平。招商局商业房托在租赁市场剧变的当下，是少数出租率、现时租金仍基本维持稳定的。
（招商局商业房托2023年中报）
Q2，招商房托新时代广场、航华科贸中心、蛇口花园城现时租金同比小幅下滑，但数码大厦、科技大厦、科技大厦二期租金依旧保持稳健增长。出租率下降主要系蛇口花园城改造影响，如扣除该影响，招商房托出租率则与去年中期相近。
招商房托能够逆势抵御租金下行的压力，一方面在于几座写字楼的位置确实不错，另一方面是几座写字楼抢在经济全面放开之前就完成了改造。后续随着北部都会区“南金融，北科创”的战略逐渐落地，招商房托租金的弹性也会比较大。
而$越秀房产信托基金(HK|00405)$的越秀白马大厦租约单价已从2022年上半年平均的510.6元/平下降至2023上半年月均的336.8元/平，全部物业租约单价由198.3元/平下降至188.8元/平，出租率也由88.8%降至84%。相比之下，招商房托表现更加稳健。
预计12月份蛇口花园城北区就将完成改造。明年中报里，花园城的出租率很可能升至与$招商蛇口(SZ001979)$其他花园城一样85%+的水平，届时蛇口花园城出租率、租金价格将呈现“双击”走势，这是招商房托极其确定的预期差。
二、招商房托率先置换境外港币贷款，又再次替换贷款成本至3%以下，融资成本同业最低。
2019年招商房托上市后，使用的是星展银行三年期港币贷款。彼时利率处于历史较低水平，招商房托融资成本也较低。
近两年美联储加息，香港金管局也跟随上调了利率，港币兑人民币汇率升值，以人民币为本位币的招商房托、越秀房托等内地房托汇兑损失扩大。港币Hibor利率增长，也使得内地房托基金财务成本大幅上升。
以越秀房托为例，今年上半年，香港银行一个月期Hibor3.52%，同比增加了326个基点，越秀房托融资平均成本率因此提升至4.90%，较去年末的4.83%上升7个基点。上半年越秀房托不但产生了1.24亿元的汇兑亏损，剔除汇兑亏损中期融资成本也高达4.23亿，较2022年同期的2.15亿几近翻倍。
去年末，招商房托在内地房托中率先将港币贷款替换成离岸人民币贷款。回头来看，此举不但令汇兑损失大为减少，同时也规避了利息更高的外币借款。
今年招商房托融资成本由去年的3052万提升至6634万，一方面是招商房托因收购北京航华科贸，有息负债有所增加；另一方面，人民币贷款替换原融资后，固定利率依旧高于三年前。招商房托资产负债率保持在了38.2%的进可攻、退可守水平。其他房托除受利率快速提升影响外，经营现金流也遇到了不小的挑战。
越秀房托在年初发布年化利率4.15%的担保票据后，借贷总额占总资产百分比提升至47%，非常接近50%的红线。前年供股后，越秀房托还采取了实物分派。直到房托净值大幅下跌后，越秀房托才着手效仿招商房托，将部分港币贷款替换为人民币贷款。
6月末，越秀房托与境内银行订立40亿元，融资利率3.2%的人民币借款协议。借款后，港元结算的银行借贷及票据占比将由67.7%下降至52.7%，仍未完全摆脱美联储加息之苦。在国内房托公司中，只有招商房托实现人民币贷款的全部替换，实现了借款和本位币的同频。
掉期利率显示，可能要到明年7月份，美联储才有降息的打算，在此之间，利率水平将继续维持高位，招商房托提前替换人民币贷款可谓明智。
7月末，招商局商业房托与兴业银行就24亿元人民币贷款融资订立一份融资协议，利息为2.93%。考虑到去年末使用的部分年化3.55%的授信，招商房托加权融资利率已低于其他全部可比房托。房托除了运营能力之外，主要比的就是融资成本。招商房托背靠大股东招商蛇口，未来贷款利率或将长期低于3%，这将成为招商房托长期经营中的巨大优势！
（越秀房托2023中报）
分派率方面，越秀房托同比下降23.8%。
（汇贤产业信托中报）
汇贤信托可分派金额也下降了31.5%。招商局商业房托可分派余额表现与同行们具有一致性。
不过，招商房托由于7月份已用2.93%的贷款替换3.55%的部分贷款，下半年融资成本预计将会减少900多万，分派金额将随之增厚。随着实际利率下行，不排除招商房托后续能谈下利率更低的贷款继续替换。
31日，招商房托报收1.41港元/股，出现了月线级别的底背离。考虑到花园城中区已完成改造，现时租金存调升预期以及融资成本下降的实际利好，预计招商房托下半年可分派收益环比增长约1000万，分派率将升至6.3%-6.4%之间。远好于收益率在下降的存款、银行理财产品。年末蛇口花园城改造将全部完成，预计明年中报招商房托分派率将重回7%，股价或也将回到2港元/股附近。
最后，招商局商业房托在中报里多次提到了“购物中心回报率更稳定”以及“找准时机收购新项目增厚收益”的字眼。我猜如后续再收购新物业，招商房托将更倾向于收购竞争更小的购物中心，让房托分派率能够保持在长期稳定的状态！@东方财富创作小助手
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