近期，随着本轮“认房不认贷”政策全面实施，北上广深一线城市楼市成交量回暖，在地产政策利好和资金面边际收紧的压制之下，咱们的债券市场出现了回调，截至2023年9月8日，十年期国债收益率已上行至2.67%的水平。不少小伙伴开始担忧，随着房地产政策接连落地，对债市会有什么影响？今年“顺风顺水”的债基业绩还能保得住吗？别急，这就带大家来火速分析一波。
十年期国债收益率走势
数据来源：Wind，2023/1/1-2023/9/8
一、房地产重磅新政密集落地
近期，大量的房地产优化政策集中落地，引发了市场的广泛关注，主要包括一线城市“认房不认贷” 、存量首套住房贷款利率下降、 调整优化差别化住房信贷政策等。
2023年8月31日，人民银行、金融监管总局接连发布《关于调整优化差别性住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两条新政，对首付比例、新发和存量贷款利率要求进行明显优化，同时明确了市场期待已久的存量房贷利率调降。
$工银金融地产混合A(OTCFUND|000251)$
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此外，自8月下旬三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》一锤定音之后，各地对于购买首套房贷款“认房不认贷”陆续推进执行。8月30日，广州打响了一线城市官宣“认房不认贷”第一枪；次日，深圳、中山、厦门、惠州、东莞和武汉等宣布跟进；9月1日，上海、北京先后“超预期”加速落地。至此，包含四大一线城市在内，已有10余个地区已经官宣执行“认房不认贷”。
存量房贷利率下调可以降低已购房居民的利息支出负担，减缓居民提前还贷行为对商业银行利息收入的影响，可以一定程度上提振消费需求，但是对于新房需求的增量利好相对有限。“认房不认贷” 和统一首二套首付比例的政策，则有利于释放高能级城市的改善性需求，叠加“金九银十”的季节性改善动力，商品房销售增速跌幅有望收窄，对于稳定房地产预期、促进地产行业的复苏具有一定的刺激作用。
二、地产政策发力过程中，债市利率如何走？
那么，从历史经验看，在地产政策发力过程中，债市利率会上行还是下行呢？
$工银稳健丰润90天持有中短债A(OTCFUND|017054)$
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回顾历史，曾经有过几轮地产大幅宽松的周期，例如2008 年、2014年等。考虑到2008年是包括货币政策在内的政策全面宽松，因而对债市来说是利好。而2014年，房地产政策也曾有过密集发力，从市场和政策环境来看，和当前是有相似之处的，我们不妨参考一下。
2014年的地产政策变化与长端利率走势
数据来源：Wind，国盛证券研究所，2014/1-2015/12
从2014年地产政策与长端利率的走势来看，随着地产政策的逐步发力，长端利率也是延续震荡下行趋势的，这是为什么呢？
国盛证券分析认为，背后的主要原因是地产政策发力过程中，广谱利率在下行，特别是房贷利率下行对广谱的利率的压力，因而，债券利率也难以趋势性回升。从经验数据来看，债券利率领先于地产销售半年左右，债券利率下行是地产企稳回升的必要条件。因而当前推动地产市场企稳，债券利率在未来1-2个季度依然要保持低位，甚至广谱利率下行（如降息、存款利率调降等）驱动下需要进一步下行。
利率下行是地产企稳的必要条件
数据来源：Wind，国盛证券研究所，2007/1-2023/8
三、债基还能继续“上车”吗？
今年以来，权益市场震荡调整，而债券市场为投资者们带来了相对稳健的回报。
$工银尊享短债债券A(OTCFUND|006834)$
$工银尊享短债债券C(OTCFUND|006835)$
$工银尊享短债债券F(OTCFUND|007717)$
Wind数据显示，截至2023年8月末，今年以来，全市场股票型基金平均区间收益率为-5.90%，而债券型基金的平均区间收益率达2.36%。其中，短债型基金平均区间收益率达2.37%，中长期纯债型基金平均区间收益率达2.66%，混合型一级债基平均区间收益率达3.07%，混合型二级债基平均区间收益率达1.23%。债券基金的业绩表现相对稳健，与债券市场延续牛市行情有关，总的来说，经济复苏在强预期与弱现实之间的预期差推动了债市的走牛。展望后市，机构纷纷，从长周期来看，债市仍具配置空间。（数据来源：Wind，2023/1/1-2023/8/31）
中信证券最新研报表示，政治局会议后，债市一路长牛的趋势出现扭转。短期而言，政策进一步加码的可能依旧存在，债市可能依旧处于相对逆风的环境之中，不过，鉴于当前利率点位已经偏高，债市进一步调整的空间正在逐步收窄，利率可能逐步从快速上行转向高位震荡。中长期来看，预计宏观环境“弱复苏”的局面难以快速扭转，且经济复苏的进程仍需宽松货币政策助力，调整结束之后，债市的配置价值也将再度显现。
债券型基金作为资产配置的“压舱石”，在震荡市场中，可以较大程度抵御波动，帮助投资者“锁住”收益。所以，在纠结债基还能不能“上车”的小伙伴，不妨趁着这波债市回调的机会布局。
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