买了方圆地产美元债的投资人，心情很复杂。$方圆生活服务(HK|09978)$
2021年，方圆地产无法一笔3.4亿美元的债务，好在债权人足够宽容，在接受了约等于无的首付后，同意债券展期2.5年。
今年6月，方圆地产又被爆出不能偿还债务，还是这笔3.4亿元的美元债，解决方法还是寻求展期。但这一次，没有完成。
之后几个月，方圆地产陆续发布过几次关于这笔美元债的公告，最近几天，公告仍显示债务重组进展为终止，称要参考龙头房企的债务处理方式。同时甩出一句话：集中一切力量保交楼，其他资金支付暂缓。
这笔困扰方圆地产与投资人的美元债，是一笔高息美元债，也是目前方圆地产唯一续存的美元债，利率为13.6%，没有担保。除了本金外，方圆地产还拖欠了3期利息，合计6936万美元。$房地产(931775)$
从现状来看，投资人短期内是很难收回方圆地产这4.1亿美元的欠款了。最近一年半，方圆地产亏损的很厉害，2022年全年亏掉21.06亿元，2023年上半年再亏5.51亿元，一年半合计亏损26.57亿元。
亏损的主要原因之一，必然是市场的下行。方圆地产最主要的营收来源为房地产开发，2023年上半年营收4.87亿元，房地开发占了82%，但这支柱业务的毛利率，低至2.41%。而在2022年同期，方圆地产地产开发的毛利率为26.83%。
方圆地产账面上还有多少钱呢？在今年上半年末，公司手上的货币资金还有16.44亿元，抛去受限制资金，还有近15亿元。全部算上也无法偿还拖欠的美元债本金与利息。
另外，方圆地产还有境内债务需要偿还。截至今年6月末，方圆地产境内债务总额为119.16 亿元，一年内需要偿还的除了上述美元债外，还有6.79亿元的银行贷款，而2024年末需要偿还一笔9.18亿元的债券。
境内债务，多数是有抵押的。方圆地产为了贷款，也是把旗下有价值的资产抵押的差不多了。包括方圆大厦、方圆 E 时光两个最重要的投资物业，抵押贷款余额为32.48亿元，而两个项目的账面价值合计超过48亿元。
方圆地产的存货项目南沙十里方圆也在抵押之列，项目账面价值为30.56亿元，抵押贷款余额为11.94亿元。
为了保住项目维持持续经营，以及保交付，方圆地产或是会优先偿还境内的债务，另外方圆地产眼前要偿还的境内债务规模也比境外债务小得多。
早在年初的时候，穆迪就直接发文称，方圆地产已经将所有的投资物业进行了抵押，以求用于融资，要想再融资也拿不出什么资产了。
方圆地产是广州的老牌房企，由方明100%持有。这位幕后老板，是潮汕人，还是位学霸，毕业于中山大学法学系，还有律师执照。
前些年方圆地产的经营还是比较突出的，2015年-2021年均处于盈利，合计的净利润达到58.47亿元，方明作为唯一股东，自然赚了不少。
除了方圆地产外，方明还有一个港股上市平台方圆生活服务。近几年也均处于盈利状态，今年上半年首次出现亏损。
不过，想让方明自讨腰包几十亿补方圆地产的亏空，可能性也是极低的。【 来源：地产K线 】
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