第五只新消费REIT赶在年关之际正式申报，这是国内第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REIT。
12月22日，上交所官网显示，华夏首创奥特莱斯REIT已申报至上交所，发起人和原始权益人为北京首创商业管理有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。
不过，由首创鉅大主导的这只奥特莱斯REIT能否顺利成为第五只获批上市的消费REIT，依然存在着未知。
底层资产仍是个谜
事实上，华夏首创奥特莱斯REIT是消费领域首单公开的REITs 产品。早在今年5月，北京恒盛华星投资管理有限公司（首创鉅大旗下公司）发布公告，公司拟发行基础设施公募REITs。
不过，从宣布发行到正式上报，华夏首创奥特莱斯REIT花了整整7个月，也由此错过了消费领域REITs的首发阵营。
市场猜测，这或与华夏首创奥特莱斯REIT始终无法敲定上市的底层资产相关。迄今，华夏首创奥特莱斯REIT仍未公开其底层资产相关信息。
在公开宣布发行计划后，首创鉅大开始频繁进行系列资本动作，包括终止类REITs计划、出售部分项目等。
今年6月28日，首创鉅大宣布，提前终止“中联首创证券-首创鉅大奥特莱斯二期资产支持专项计划”。该计划涉及4项物业分别为南昌首创奥特莱斯、杭州首创奥特莱斯、合肥首创奥特莱斯，以及济南首创奥特莱斯。
此后于7月10日，首创鉅大宣布，旗下多家全资附属公司向济南首城商业管理有限公司及武汉市首城商业管理有限公司分别出售济南首鉅置业有限公司100%股权及股东贷款与武汉首创鉅大奥莱商业管理有限公司100%股权及股东贷款，总代价约19.86亿元，买方均为公司控股股东首创城市发展集团的间接全资附属公司。
彼时，市场认为，首创鉅大上述系列行为疑似为REIT上市铺路，而涉及的相关项目亦有望成为本次REIT的底层项目之一。最终仍有待首创鉅大正式官宣公布。
对比目前已获批的四只REIT运营商，首创鉅大的奥特莱斯REIT发行稍显准备不足。
首批四只REITs在申报时即披露了招股书信息，当中涉及到底层资产的相关信息。尽管首单消费REIT仍未发行，华润商业已经开始进行一系列的资产腾挪，从沈阳铁西万象汇到昆山万象汇，华润置业正逐步厘清旗下商场资产的股权架构，为下一步扩大多层次的商业REITs产品做准备。
与首批四只REITs不同，华夏首创奥特莱斯REIT如今虽完成了申报，但仍未披露更多相关信息，这或许意味着本次发行还存在诸多变数，也令市场对其本次发行信心下降。
艰难的REIT上市路
实际上，对于REIT工作的推动，首创鉅大并不陌生。但从过往经验来看，首创鉅大的REIT工作推进亦经历了不少“坎坷”。
早于2017年，首创鉅大就启动类REITs产品发行前期研究准备工作，这是首创鉅大首次涉及REITs相关产品的发行。
直至2018年底，中联一创-首创鉅大奥特莱斯资产支持专项计划成功获批，规模为100亿元，这亦成为国内首单以奥特莱斯为底层资产类REITs产品。
该项类REITs计划最终直到2019年12月方正式落地。以北京房山及昆山2个奥莱项目为基础资产，发行总额35.79亿元，其中优先级27亿元，年利率5.2%，次级8.79亿元，无固定票面利率，债券期限5年。
从最初计划到最后发行，首创鉅大的这只类REITs花了2年，发行规模也从最初的百亿“缩水”至36亿元左右，除了基于项目数量少，市场人士认为，首创鉅大近年持续下滑的业绩，反映出其运营能力强差人意，难以令投资者满意，故此，发行过程颇为费力。
数据显示，自2016年以来，首创鉅大的净利润便出现持续下滑，2018年开始更出现了连续五年的亏损。直至今年中期，首创鉅大才正式结束了亏损局面。报告期内，首创鉅大录得经营溢利约为人民币1.356亿元，增长202%；期间净利润约为人民币9007.9万元，而2022年同期为1.17亿元；公司拥有人应占净利润为8713.5万元，去年同期为亏损1.16亿元。
上述市场人士更指，本次奥特莱斯REIT迟迟未能公开底层资产，原因多少亦同步指向首创鉅大不尽人意的业绩表现。截至2022年末，首创鉅大旗下的项目共计15个，但本就不算多的项目当中，亏损的项目占大多数。7月被出售予首创商管的济南首创奥特莱斯项目，也是亏损项目代表之一。
数据显示，2022年，济南首创奥特莱斯的持有方济南首巨置业有限公司收入为8676.6万元，除税前亏损净额794.2万元，除税后亏损净额1442.5万元；2021年该公司收入为7388.7万元，除税前亏损净额915.1万元，除税后亏损净额 1045万元。
因而，首创鉅大一直将该项目列为“持有待售”。这是否导致首创鉅大的“中联首创证券-首创鉅大奥特莱斯二期资产支持专项计划”走向“难产”尚难以确定，但至少项目存在一定的争议性。
距离第一期类REIT计划发行后的两年，即2021年，首创鉅大才正式启动二期类REIT计划的发行，拟发行规模不超过人民币32.68亿元，将四项物业资产证券化，当中就包括了济南首创奥特莱斯。
据了解，首创鉅大之所以选择在两年后才发布二期类REIT计划，一方面是因为一期计划完成发行，另一方面也与该年内奥莱销售业绩提升有关，带动了年内的营业收入。
但最终，即便底层资产增至四个，发行规模进一步缩减，首创鉅大的二期类REIT计划依然未能如愿顺利发行。
无法回避的审批难题
截至12月15日，首批4只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT均已正式获批，陆续开展后续的发行工作。
从10月26日申报到11月26日注册生效，首批消费REITs审批只用了一个月，但这是基于所有工作都前置的基础上。
如今，首批消费REIT已进入询价阶段，华夏金茂商业REIT最先启动询价。据华夏基金12月20日公告，华夏金茂商业REIT将于12月25日进行网下询价，询价区间为2.666元/份—2.884元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
倘若一切顺利，华夏首创奥特莱斯REIT亦有望在2024年春节前后完成发行工作，但前期是所有事项准备就绪。
据了解，任何一个入选公募REITs试点的企业，首要工作就是完成合规审查。该项审核工作由原始权益人、基金管理人，以及专业的律所、会计事务所等机构组成，对底层资产的历史及现状等进行逐一审查，而整改推进的过程中同样面临各种的困难及挑战。
据印力集团董事长丁力业透露，在完成合规审查后，相关资料将逐级向上申报，每到一级，都会有相应的质询和反馈，印力再根据反馈意见进行整改和完善。几经修改调整完善，底层资产方达到“符合标准”的要求。
丁力业更表示，在正式向证监会申报前，基金管理人及印力方面就已获得相关监管部门的预审查。因此在正式申报后，深交所只进行了一次问询，印力也在两天内完成回复，最终顺利获批。
从首创鉅大过去这半年的表现来看，要赶上这一进度，还得再加把劲。
假设华夏首创奥特莱斯REIT顺利获批，算上首发的四只消费REITs，当前消费REITs的商业资产类型将覆盖购物中心、商业广场、社区商业、奥特莱斯等，这也意味着投资者的选择更丰富。
另据了解，目前仍有多只消费基础设施公募REITs正在筹备之中，包括山东省商业集团消费基础设施REITs、华安百联消费封闭式基础设施REITs、天虹数科商业股份有限公司消费基础设施公募REITs等。
对于消费公募REITs，商业运营商们趋之若鹜，但相关底层资产也硬伤突出，包括已获批的嘉实物美REIT，就因其底层资产项目出租率稳定性不足而受投资者质疑。与此同时，当前在各商业类型均已有企业率先跑出，珠玉在前，后来者将要讲述怎样的新故事打动投资者？
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