陈启宗先生已经连续30余年编写致股东函，这种长期价值的精神，着实令人敬佩。先生致股东函有两重目的，一是与股东沟通，让小股东更了解公司的所作所为；二是与市场沟通，讲述房地产行业的种种思考。
纵观老先生的对行业的理解和公司的运营，和巴芒的价值投资有很多相同之处，很多细节值得深读思考。
2023再见，陈老收官
2024年4月，陈老即将退任所有职位，仅保留名誉董事长，时间就是这么的有情或无情，总会推着你向前走，成功也罢，失落也好，在时间面前，已无意义。
陈老在恒隆服务50余年，就任董事会主席30余年，可谓看遍繁华，历尽沧桑，本来以为恒隆发了年报，读完才发现下载的是2023年中报，不过这个信息放到现在看，仍觉过瘾。
1. K型社会不可避免
在此大环境下，像我们这些房地产公司要提升租户销售额和租赁收入便困难重重，唯一或可突围而出的就只有顶级奢侈品零售。
比疫情前2019年同期的租户销售额，更有意羲也更有意思。我们七座高端购物商场的租户今年的销售额平均为2019年上半年的三倍多，涨幅217%。无锡恒隆更逾四倍，大连恒隆的租户销售额增加257%，上海港涯恒隆增幅156%，上海恒隆则增加136%。甚至潘市府恒隆号也有40% 的升幅。三座次高端物商的租户销售额则较2019年疫情前微升。
与2022年相比，高端购物商场上升16%，而次高端购物商场则下降3%。
2. 放弃中端战略，更加集中高端化
大众零售，甚至本人所称之为四星级购物商场，都不是我们的目标，因为这类店舖边际利润太低，难以承担高昂的租金，而网上购物对他们的冲击也大得多。
3. 探讨目前的经济疲软，这无法速胜，而是一场持久战
（1）第一个是中国式抗疫的成本，即遏制病毒扩散的直接成本，以及把有限资源从有效益的经济活动中抽调出来的间接成本，两者加起来造成严重的财务后果。
（2）政府加强管控网络平台公司和私人教育机构的政策。
（3）是楼市泡沫爆破。
（4）中美关系恶化的影响。
这段我就不去尝试挑战底线了，有兴趣的伙伴，可以下载原文阅读。
4. 陈公子是个实战派，在过往年报中，也可以看到他多次一线考察，如此可以更多的发现问题，进行改进，在这点，看好未来恒隆的优化。
从三代的实地考察中，总结了几个观察点：
1. 仍然是消费K型分化，高端影响不大，中端减少消费，低端下降严重。
2. 消费者预期和信心跌至冰点。
信心是一种预期，天然有着自证逻辑，就像治疗通胀要下重手宣誓，通胀就真的会下降，改变心理预期，也需要重拳出击而不是挤牙膏，时间越久，病越难治，真心不知道未来会啥样。
5. 这句话，放在大A一样适用，百年未有之大变局，内部外部环境同时不好，这太难了。
香港历来有两个自明之理，数十年来皆是金科玉律，但现在已不合时宜。第一个是：内地不景气，则香港受惠；内地繁荣，则香港更繁荣。由于美国现时否认一国两制框架的存在，内地受苦，则香港与之风雨同舟。第二个是：购置房地产总错不了；只要看长线便不会亏本。当外部环境转变，香港人的思维模式必须随之而变。
2021年，本人在内地一次演讲时，台下一名观众发问：众所周知，恒隆过去数十年都把握熊市时机购置地块，今次熊市恒隆打算何时出手？本人回应道：此熊不同彼熊！这不是週期性衰退，而是结构性或系统性转变。当下应储备资金，而非扩展业务。（土地供应限制性因素解除，土地可以大量入市，供需结构因此转向）
恒隆2024年将会有一过性的房地产销售收入入账，增加净利润。不过恒隆看净利润没有啥用，毕竟物业定期重估，这个可操作性忒大，2023年重估为正。2024年想都不要想，重估一定为负了。这些都是持有收租资产，我们要看的还是运营租金。
公司创始人家教严格，管理风险极低，这是恒隆优势的地方。公司政策就是以5-10年为维度，来平衡周期，稳定股息，所以经营不好股息不会降，经营太好股息不会涨太多。买恒隆就是为了吃股息，目前对我来讲，有更好的，所以不会选择。
恒隆集团/恒隆地产：陈启宗致股东函（1）
恒隆集团/恒隆地产：陈启宗致股东函（2）
恒隆集团/恒隆地产：陈启宗致股东函（3）
恒隆集团/恒隆地产1：罗马非一日之功，企业商业模式初探
恒隆集团/恒隆地产：当包租公是一种怎么样的体验？
功夫是什么？—— 恒隆地产研究报告（上）
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