$凤凰股份(SH600716)$ 有个股友翻出了我在2018年底写的有关凤凰股份的分析。我清楚地记得那时候南京证券正在IPO派队，所以就写了个分析。那时股价3元多，想不到5、6年后，股价比当时还低。真是让人感叹不已。
春节期间我专门研究中小盘房地产股，第一个看上的股票是世荣兆业，因为他没有任何有息负债，且存货没有减值可能。顺着“负债少”的思路，第二个找到的股票就是凤凰股份，这是巧合，当时就觉得很有缘份。
凤凰股份有息付债只有2.4~5.4亿（长期借款2.4亿，外加一年内到期的3亿），即使以5.4亿计，其持有的、可以随时变现的金融资产（即南京证券）高达14亿，冲掉这些负债绰绰有余。
房企的“不良资产”是存货和投资性房地产。凤凰股份的投资性房很少，且已计提过减值。47亿存货中，有23亿以上是南京项目，这个项目是低密度房型，稀缺品种，地价3万多，售价5万多，是可以盈利的（我没有细算具体利润，因为不亏就好了）。10亿以上是镇江项目，这个是亏的，估计亏损在2~3亿，也计提过了。上面说的23亿、10亿只是地价，没算投入的建设成本，如果加上的话应超过37亿元，其它零星存货只剩下不到10亿了。
在2022年已计提4亿减值，按以上估算的话后面应该没有减值了。即使有，也能被南京项目的盈利冲掉。
为什么房地产不亏就行呢？因为凤凰股份价值在于PB被低估。春节前PB只有0.5倍（现在是0.56），而市值中有一半是金融资产，按分部计算法，房地产资产的PB低于0.3，明显是低估了。如果房地产资产能按账面价出清，那么股价会回到1xPB，即上涨空间有100%。
但房地产出清是一个很长的过程，有息负债的多少是一个最为关键的因素，负债高的话可能熬不过去。凤凰股份的有息负债极少，这是个很大的优势。
凤凰股份持有市值14亿元的南京证券，这部分资产的估算也很重要。因为凤凰股份一直在减持南京证券，且其减持方式也很巧妙，先转换成ETF再减持，大大减少冲击成本。因此这部分资产可按1xPB估算。
房地产没前途了，南京证券也在遂步减持，凤凰股份将面临转型（重组）的问题。凤凰股份的优势是不缺钱。其握有高达市值一半（净资产1/4）的金融资产，在3~4年南京项目出清后，现金及金融资产将占到净值产的绝大部分，可用于购买其它优质资产实现重组。
总结以上观点如下：
1）有息负债极少。房地产资产中“不良资产”很少且已计提减值准备，这部分资产被严重低估。
2）不缺钱。金融资产占市值一半（净资产1/4）且一直在减持。
3）有重组能力和意愿。有购买优质资产的巨大购买力，有重组的预期。
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