对于上市后是应该按照发行时的承诺达成各项指标，还是可以随意的调整相关数据；监管还没有实际的相关措施。
前言：目前REITs市场部分项目在调降租金、持续业绩不达标、以现金调整可供分配金额比例以及持续经营净利润为负的现象呈现爆发式增长。
一、REITs市场焦点案例
对于产权类REITs项目来讲，租金增长率以及长期出租率是其价值得以体现的基础。但从已经上市的REITs项目披露的报告来看，整体表现差异较大，部分项目保持稳定的增长，部分项目积极修炼内功调整产业结构，还有部分为了维持租金增长率而损失了部分出租率；当然还有大幅调整租金从而维持出租率的不一而同。接下来梳理几个较为典型的项目进行说明：
1、博时蛇口产园REIT率先开启了降低租金提高出租率的动作，虽然动作幅度很隐蔽，提高出租率的初衷也是好的，但本质上来讲也是与当初发行时的预测数据产生了偏差。以底层资产万融大厦为例，2022年一季度平均月租金为129.99元/平方米，到了2022年中报该数据为110.02元/平方米；这一数据在2023年各季度披露的信息来看，维持在109元/平方米。但有个事项需要注意，2022年、2023年两份年报披露的万融大厦平均月租金维持在120元/平方米/月（如果是税收口径的问题，那么为什么不统一披露口径，是不专业还是另有其他想法）。
2、嘉实京东仓储REIT在武汉项目上没有按照预期增长率的租金指标进行续签反而以调低现有租金价格的方式维持出租比例引起了市场上的巨大反响。直接体现是二级市场在信息披露一周内下跌超过25%。
之所以影响较大一方面是因为民营企业受关注度较高，另一方面是因为整租条件下的业绩降低以及市场化程度的预期没有达成；这里最主要是的违背了发行承诺。
二、业绩不及预期呈现趋势蔓延
其实，以降低租金提高出租率的方式在REITs项目上嘉实京东仓储REIT不是先例；博时蛇口产园REIT在上市的第二个年度起就已经进行了降低租金方式提高出租率，但是效果不明显，出租率提升有限。嘉实京东仓储REIT涉及到整体续租所以进行了公开披露；在监管关注下，最后以基金管理人和原始权益人进行兜底平息了市场风波。但从本质来讲，长期增长率的预期已经被打破。而同样的还有其他领域部分项目。从近期获批的几单REITs项目大幅调整评估值以及降低募集资金规模来看，已上市的REITs项目在估值上是否还有类似的情况？已上市的REITs项目在近两年是否还有数据调整？需要持续观察。
三、隐性的降租
如果从年报披露的公开数据来看，中金普洛斯REIT的可供分配金额完成度较高：《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》预测的2023年度全年新老资产合并可供分配金额为345,370,688.31元，按基金实际持有新购入基础设施项目208天折算后的金额为309,370,836.33元。本报告期实现可供分配350,405,051.85元，完成扩募招募说明书预测的113.26%（摘自2023年报）。
根据扩募招募说明书， 新购入基础设施项目预测可供分配金额按持有天数折算后为47,694,071.45元，本报告期实现可供分配金额 67,761,405.91元，完成扩募招募说明书预测的142.08%。新购入基础设施项目实现可供分配金额大幅增加的原因是，在新购入基础设施项目经营基本符合预期基础上，基金管理人根据交割审计报告审计结果，对新购入基础设施项目自2023年1月1日至交割日期间产生的增量现金向投资者进行了分配。
如果单纯的看以上的数据表现，项目质量是非常好的；可惜，隐藏在超额比例聚光环下面的是隐性的降租：中金普洛斯REIT在其年报上披露了底层资产出租率变动较大的普洛斯通州光机电物流园（项目自2022年2季度开始出租率仅有36.95%，这一比例一直维持到2023年的第二个季度。2023年3季度出租率也仅为46.25%，一年多时间出租率增长有限），为了吸引长期租赁用户，报告期内大幅调降了租金单价，期末不含税有效租金单价从67.86元/平方米/月下降至52.05元/平方米/月，调降比例达到了23.3%。项目全周期运营收入预测从合计195,994元下降至合计166,400万元，下调比例也达到了15.10%。
如果从扩募后的10个资产比例来看，普洛斯通州光机电物流园一个项目对普洛斯REIT整体的盈利影响较小，但占比也达到了5.94%；如果不考虑扩募的情况下，该比例达到了7.53%。
以下为扩募和上市后预测数据对比（具体调整周期以及时间以项目公告为准）：
后记：随着近期4单REITs项目集体获批，REITs市场已经在加速发行。按照目前披露的数据来看，全部申报项目总规模约1500亿，已经获批上市的1095.86亿，扩募50.64亿。另外还有1单扩募项目在受理中。按照目前的审批进度，今年首发及扩募全部获批发行的话，发行规模有望突破1500亿整数关口。
无论是首发还是扩募，监管也一直在强调发行不是终点，仅仅是REITs项目的起点，上市后更加考验项目的整合能力、持久价值创造能力以及管理人的综合素养；对于目前的REITs市场来说，规模扩张的同时项目的质量以及上市后持续价值创造能力其实更需要关注。真心希望：C-REITs市场能够成为中国资本市场规范化发展的标杆和样板。
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