房价——一荣俱荣、良性循环
以长沙为例，根据贝壳指数，长沙市区二手房2024年2月均价在1万元每平方米，其中最贵的岳麓板块为1万3千元每平方米左右，其余下辖的县区市无一超过1万元每平方米——在6000-8500元每平方米区间。而经济体量以及人口远小于长沙的南昌市，房价却高于长沙，最核心板块红谷滩2024年2月二手房均价高达15000元每平米，超过长沙岳麓板块每平方米13000元，溢价超15%。南昌市下辖的西湖区、高新区2月二手房均价均超过12000元/平方米。2023年GDP总量只有不到长沙四成的南宁，最高房价的青秀区2月挂牌均价也高达13000元/平方米。再拿长沙与经济体量超过2万亿人民币的成都和武汉对比，长沙的房价也是远远低于成都和武汉的。但是长沙的人均可支配收入是远远领先上述其他城市的（如下图所示），2023年长沙市全体居民人均可支配收入更是高达6.12万元。湖南其余生产总值超过4000亿元的三座城市（岳阳市、常德市、衡阳市）的整体的二手房均价都未超过6000元/平方米（除部分极少数板块、楼盘超过6000元/平外，其余均在3000元/平-6000元/平的区间内）。
Gdp变化：2023年湖南全省经济总量突破5万亿大关，在全国各省市中位列第九。其中，过万亿的城市为长沙，2023年年GDP总值14332万亿，地区生产年总值在4000-5000亿元区间的城市达3城，分别是岳阳市、常德市、衡阳市；3000-4000亿元区间的为株洲市和郴州市；2000亿元以下的为娄底市、怀化市、湘西州、张家界市，其中湘西州和张家界市2023年GDP不足1000亿元。湖南的经济现状宛如中国经济的一个缩影，有经济发达的强市，具备多个在未来经济发展上会成为中坚力量的城市，以及经济较为落后的多个地级市。湖南省2023年的人均GDP与人均可支配收入均未达到国家平均值，但在临近省份中处于领先地位。
2023年，湖南省内经济总量排名前四的城市中，长沙市一家独大，地区生产总值超过其余三座城市GDP加起来的总和——光从这一点，显而易见凸显出湖南省内部的地区差距悬殊，虽然岳阳市、常德市、衡阳市的年地区生产总值均排进了2023年全国GDP城市排行榜前100名（50-100名区间内）。人均方面，岳阳市2023年人均gdp超过全国均值，但人均可支配收入低于同期全国均值。常德市与衡阳市不管是人均gdp或是人均可支配收入均低于全国平均水平。产业比重方面，长沙的第一产业占比低于5，而第三产业占比近60，城镇化率更是已经超过80%（达到发达城市水平）。其余三座城市的第一产业占比均大于或等于10，其中衡阳市的的第三产业占比54.5，较岳阳市与常德市高，而衡阳市的第二产业占比在四座城市中是最低的，仅为34。常德市第二产业占比在四座城市中最高，达到41.2。城镇化率除长沙外，其余三座城市均低于国家的均值。人口总量方面，除长沙市外，其余三座城市近5年来，人口都是净流出的；而长沙市的人口相较于其余三座城市而言是净流入，说明长沙对于周边的城市来说，具有强“虹吸效应”。
未完待续……
参考资料：
贝壳APP；
湖南省、长沙市、岳阳市、常德市、衡阳市统计局
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$方正证券(SH601901)$
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