允许一部分房价先降下来

wangdizhe（北仪小孩）

五一假期这两天，港股明显上涨，美股小涨，所以很多人都等不及了，希望a股早点开盘，主要是惦记着自己持仓市值会上涨。。

本来，财报业绩一般，宏观经济也没走强，所以靠“内生动能”，A股难以上涨。。。但美国经济韧性下降，有滞涨风险，所以部分外资，为了避险减仓美股加仓A股及港股。。。这股海外多头带动的做多动能，促使沪指冲过3100。。。后面要怎么走，主要就是看内资是不是跟买，以及海外资金是否“逢涨减仓”。。。

我还是会像之前一样，跟踪分析财报及研报数据，跟研宏观趋势，同时对于盘面量价变化保持关注，当然了消息面也不会漏的。。。

A股市依然是“情绪市+政策市”，基本上做股票的，每天都盯着各种消息看，所以其实很多人都处于“信息过载状态”，消息越多，处理起来越麻烦，比如是真是假啊？真正影响如何？会考验一个人的“决断力”。对于我而言，会关注“估值性价比”以及“执行胜率”这2个东西，其它都是次要的。。。

说说房子吧，这阵子消息挺多的。。。天津放开限购，这个符合预期，但北京仅仅放开五环外的限购，这个明显低于预期，问了几个房产中介朋友，都对新政很失望，觉得北京楼市还要跌。。。。所以估计明天开盘之后，地产股会回调，比如万科这种。。。

截止到5月3日，北京二手房的挂盘量是14.5万套，已经挺高的，挂的越多，楼市越走弱，因为暗示“成交少，库存多”。。。很多卖房的，本来想等着“北京全面放开”这种消费，所以故意没挂盘，一看没戏，估计节后马上回挂出来的。。。北京基本是2-3个月挂盘房源提升1万套，所以这么算的话，今年末，北京二手房牌盘量估计会达到18-19万套，明年1季度有可能超过20万套。。。北京没完全放开，对于河北和天津楼市是好消息，至少能降低抛压。。。

楼市的加速下探，始于去年3月份，跌幅迅猛，很多地方二手房1年之间跌了20%-40%的样子，而且依然未见企稳迹象。。。我会观察这个趋势，因为只要楼市不企稳，宏观就没有“强复苏周期”，A股上冲动能也不会太强。。。

这几天其实还出了一个消息，就是高层明确指出“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。。。这啥意思？其实就是强迫地方政府，控制拿地及投融资规模，要求地方加速“新房去库存”。。。

其实地产商早就想降新房价格了，但是之前地方不让降，为啥？因为地方总想卖地。但新政出来之后，其实是“18-36个月卖多少房，才能供多少地，36个月以上没出完的话就禁止供地”。。。这等于是对原有“土地财政”动手了，如果卖不出去房子，地方也拿不到地，这样融资离链就断了。。。

其实以前是怎么做的呢？是地方政府通过投融资平台买地皮，然后抵押给银行，再进行融资。。。也就是即便房子卖不出去，只要新房规定“高价”，这样也可以“高价质押地皮来融资”，这其实就是地方债高企的原因。。。但这次其实做出了“欲卖地先卖房”的改变。。。想必地方领导们这个五一劳动节也在进行“脑力劳动”吧，琢磨怎么适应“土地财政”的新形势。。。。

基本也没啥出路，那就是同意“新房降价”，以加速周转周期。所以未来估计，马上就会有一些地方跟进新政，进行新房降价促销，也就是“允许一部分房价先降下来”，而这又会对于“二手房”价格形成挤压。。。所以楼市还是承压的，未来必须降息，而且“解禁力度”也会加大。。。

很多地区的租售比很低，比如北京才1.5%，所以如果这么扛着，房东心态会崩。。。实际上，对于北京这种一线城市而言，只有loft（公寓）租售比能做到4%以上。。。同时房贷利息依然高，所以显然楼市还会跌。。。那怎么看房东们心态呢，其实就是看“一周降价房源统计”，比如现在每周是10620套，未来通过观察这个数值的上涨速度，就能大致情绪房东心态焦虑提升速率的。。

所以要明白，高层在推动“楼市去库存”，而且和2015年棚改货币化时代那种“涨价去库存”不同的，这次由于居民杠杆率以及很高，所以其实只能“降价去库存”。。。这种趋势要看的准，不要被任何“逻辑所忽悠”，也没必要参与任何关于“楼市涨跌”的讨论，都是瞎耽误功夫。。。

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