近期，国家队“买楼”传出新消息，大量资金到位，投放速度显著加快。中国央行设立的3000亿元保障性住房再贷款正快速落实，政策效果初显。
120亿再贷款资金审核发放
中国央行此前宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，旨在鼓励和引导金融机构按照市场化和法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
这一新工具与前期工作形成了有效衔接。早在2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划。今年6月初，在此基础上又完善推出了保障性住房再贷款，并将老工具1000亿元的额度并入新工具。
新老工具合并后，投放进度明显加快。数据显示，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元的租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。
专家指出，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金。虽然存在一个季度的时间差，但后续贷款投放有望进一步加快。
此外，新工具支持范围扩大，更有利于落地实施。地方政府收购标的由存量住宅商品房扩大到全部商品房，用途由租赁扩大到可租可售，再贷款对象由7家试点金融机构扩大到21家全国性金融机构。多重利好将助力新工具加快使用和落地见效。
住房租赁行业潜力巨大
当前，中国在总量上已进入不缺房的时代，但大量新市民和青年人依旧面临住房困难，租房市场需求潜力巨大。盘活存量发展保障性住房成为“破局”的新思路。
专家表示，未来要拓宽保障房的定义，从一个家庭在生命周期的不同阶段对住房需求的角度出发，而不仅限于低收入人群的住房保障。新市民或刚参加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但买不起房，在这个阶段提供稳定的租房保障也非常必要。
住房租赁企业的运营分析
衡量住房租赁业务是否可行，除了市场关注的租售比，还需综合考虑住房租金折扣率、住房收购折扣率等指标。专家认为，实际运营中要看内部回报率（IRR）是否足够高，即净租金收益率（主要是租售比）和租金增长率之和是否能覆盖成本。未来租金增长率的提高将有助于提升投资回报。
同时，地方政府的财政支持力度也在加大。北京、福建、广东、山东等地相继为住房租赁业务提供财税、土地、产业基金等方面的支持。例如，广州明确国有土地旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款；杭州对符合条件的大学毕业生提供租房补贴。
央行和财政的支持机制在目前市场起步阶段，能够助力房地产行业周期筑底。未来，随着住房租赁企业经营能力的提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场将迎来更广阔的发展空间，长期来看也能促进房地产业发展模式的有序转型。
结语
国家队“买楼”政策加速落地，大量资金到位，保障性住房再贷款的投放速度显著加快。通过扩大支持范围和提供多重利好政策，未来保障性住房市场有望迎来快速发展，进一步缓解新市民和青年人的住房压力，促进房地产业的稳定和可持续发展。$房地产(IS931775)$
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