其实世界变化还是挺快的，时代要变，个人除了做好应对外，别无他法。
2021年也就是疫情后第二年，一线和二线的房价颇有点控制不住的意思，在房住不炒的指引下，房贷利率大涨。
开封、洛阳、成都等地首套房房贷利率6.13%，二套房房贷利率甚至高达6.37%，而且放贷很慢。
短短三年，变了天地。
7月12日，广州有银行房贷利率低至3%。佛山首套房贷利率3%。苏州，南京最低首套房利率低至3.05%。
最新消息，云南玉溪的首套商贷利率是2.95%，仅仅比公积金2.85%多了0.1%。
据我所知，部分城市的部分房企有贴息活动，算完折扣商贷利率也就是2.85%，和公积金贷款持平了。
不要觉得这就结束了，多家券商及研究机构预计：本月LPR或将单独下调，20基点可期。如果美联储降息，那么我们汇率压力减轻后会不会继续降息？
那么，全国多个城市的首套和二套房贷利率，或有望降到3%以下！简直太猛了！
我来算一下简单的模型，假如一套房子自己首付30%，贷款70%，贷款利率按照3%计算，首付款按照十年期国债收益率2.27%计算，那么这套房子的财务成本是：0.3×2.27+0.7×3=2.78%。
我这里没有计算契税、交易费、物业费、装修费、空租期和房子本身的折旧，如果算上的话，成本大概是4%左右。
也就是说一套房子的租售比是4%，那么现金流是可以保本的。
当然，这里算的仅仅是财务模型，没考虑房子带来的教育、心理满足等价值。
但至少让我们明白了，如果买一套房，自己不住，在不依赖房价上涨的情况下，我们的成本到底是多少。
真正让我忧虑的是，这种利率的下降不见得是好事，它经常意味着我们的GDP增速要降低了，普通人的收入增速及房租支出能力也会降低，大众的投资机会越来越少。
1、保险就是一个很典型的案例。
2019年，4.025%年金全面停售
2020年，互联网产品停售
2021年，旧版重疾全面停售
2022年，高现价无提取限制增额寿停售
2023年，3.5%预定利率产品全面停售
2024年，报行合一
《上海证券报》消息，6月12日，部分险企将于6月30日正式停售3.0%的增额终身寿险，并将于7月1日上市预定利率2.75%的增额终身寿险，且新产品已经报备成功。
最新的消息看，监管层显然更为焦虑，预计传统储蓄险的预定利率会直接下调到2.5%，分红险的预定利率和万能险的保底利率预计再降低0.5%，也就是分红险的预定利率大概是2%，万能险大概是1.75%（万能险的资金最灵活，所以保底利率最低）。
现在十年期国债收益率才2.27%、招商银行大额存款收益率才2.15%，而且只有两年期的，那么保险的预定收益率下调是必然的，可惜的是我们的重疾险又要涨价了，后面在售的储蓄险收益率也必然下降，预计分红险成为主流，慢慢和香港市场接近，也就是低保证收益+高预期收益的分红险模式。
如果你喜欢固定收益率的保险产品，那就必须抓紧时间了，我个人判断时间窗口应该是一到两个月。
2、低利率时代的资产配置
日本低利率时代资产价格表现：国债>汇率>物价>存款>股指>房价。
90 年代日股牛股逻辑集中在制造业出海、国内消费平替以及部分海外科技映射方向，2003-2007 年牛股逻辑主要为受益于全球需求增长的周期品；金融危机之后，牛股行业有所分散，基本逻辑还是集中在能够拓展海外市场的传统制造业以及具备全球竞争力的消费品这两个方向上。
股市上的投资，我认为本质上就两大类：龙头股的红利策略、科技策略。周期板块有一定机会，但是难度大大提高，并不适合普通人。
3、优质投资机会越来越少了
7月21日晚间，广汇汽车公告，收到拟终止公司股票及可转换公司债券上市的事先告知书。7月21日晚间，*ST天成公告，收到拟终止公司股票上市的事先告知书。
两家公司都是股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元。
广汇汽车我之前也点评过两次，这次专门拿出来说是因为我看到大量的人说这个退市规则不公平，7月16日，广汇汽车股票甚至成交额9.19亿。
我想说的是退市规则清清楚楚，广汇汽车公告了11次提醒公司股票及可转债可能退市的风险，还要去交易，这不是赌博是什么？现在撞墙了去骂这个墙不合理。
我无法说这些人是韭菜，其实他们什么都知道，他们就是想赌一把，赢了就赚大的，输了就开骂。这类人群，极难处理，但是不处理完，资本市场也没办法健康发展，通过广汇汽车这样的股票清理清理也很好。
记住大富翁一句话：低利率时代，属于普通人的机会是越来越少了，而99%的人都是普通人，很多自以为学历高，家里有点钱，有点小人脉而和普通人不一样的，其实也是普通人。普通人最重要的就是不折腾，少负债，稳扎稳打。
本文作者可以追加内容哦 !
