【北京海淀新“地王”细节曝光！】

北京市海淀区拍出了新的总价地王。

7月25日，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地，迎来拍卖。该地块土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米，起拍价86亿元。

经过3手线上报价以及5手现场报价后，该地块最终由保利、建工联合体以89.01亿元总价竞得，溢价率3.5%；其中，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

高达89亿元的成交价，让该地块晋升为北京海淀区新的总价地王。

值得一提的是，该地块属于二次出让，其第一次出让是在2016年，由万科竞得，不过万科此后退还了该地块。

2016年年底，北京海淀永丰18、19号地块挂牌入市，并增加了诸多新的限制条件，包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，设定合理土地上限价格，达到上限后转为竞报自持商品住房面积，自持部分全部作为租赁住房不得销售等。

与众多房企展开激烈争夺后，北京万科当时以109亿元的价格竞得上述两幅地块，住宅用地由万科100%自持租赁。其中，18号地块成交价50亿元，19号地块成交价59亿元。

据悉，18号地块已被万科开发为万科翡翠书院，项目为租赁住宅，只租不售，户型为主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。而19号地块正是被万科退地，此次重新上架拍卖的地块。

“全部自持租赁，收益低并且资金回笼速度慢。为解决资金问题，万科曾提出众筹方案，选择与周边企业参与众筹的方式，帮助这些企业的员工解决住宿问题。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，此后随着房地产金融监管收紧，房地产实施严厉调控政策，周边企业参与众筹的积极性有限，这种方式很难落地。由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，风险也较大，地块开发建设很难进行下去，最后万科不得不折价退地。

随着该地块再度上市，其出让条件较此前已进行了改变，地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积，转为以现场摇号方式确定竞得人，同时此次挂牌土地的起始出让价格也大幅增长。

公告显示，该地块此次出让起拍价为86亿元，土地合理上限价格103亿元；而2016年其拍卖时起拍价仅为44亿元，土地合理上限价59亿元。

而该地块变为纯商品住宅用地重新拍卖后，此次仅有保利+北京建工、中海、海开三家企业参与竞拍。经过少数几轮举牌，上述地块最终由保利+北京建工以89.01亿元总价斩获。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次拍卖并未出现激烈争抢的局面，这主要是由于该板块今年上半年已有三宗地块入市，且周边仍有项目在售，同时地块总价较高。

“当前仍然能够积极参与土拍的房企，主要以资金实力更强的央国企为主。相较于民营房企，央国企更有能力开发投资金额不低的大体量地块，同时为了能够以相对较低的溢价率获取地块，央国企也愿意主动承担一些额外的配套建设。”张凯称。

而89亿元的成交价，较8年前万科竞得该地块的59亿元，增加了30亿元。

“地价大幅提升，主要是受市场发展推动等因素影响。自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值也随之水涨船高。从位置上看，该地块周边生活配套逐渐丰富，同时叠加海淀区优质教育资源，总体价值较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者。