在网上看段子：“接到放贷电话，被问及最近有没有借钱的需求，答复有想借个上亿，抵押资产就是长安街有栋楼，因为我是接班人。”
周末翻年报，真就看到家公司在长安街上有楼，而且不止一栋。这家公司叫：中国国贸。中字头的企业常常伴随着非一般的背景，它也不例外。我们先来看看它的位置：
严格上地址应该是北京朝阳区建国门外大街1号（长安街东边延长段）。对于不住在北京的人，不知道这位置的含金量，年报中是这样描述的：“国贸中心主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。”
今天老黑就和大家聊聊“中国国贸”这门生意。
公司始于1990年，总体占地面积达到 17公顷。主营业务分为五大块：
写字楼收入 15.61亿元，占总收入39%；
国贸写字楼属于顶尖的甲级写字楼，可出租总面积20.61万平方米，2023年平均租金638元/平方米/月，比上海中心大厦（陆家嘴）400多元要贵出不少，放眼全国这价格应该都名列前茅。
商城收入 12.75亿元，占总收入32%；
作为中国最早一批引入品牌专卖店的大型购物中心，如今囊括爱马仕、LV、老铺黄金等一线奢品；可出租面积7.90万平方米，2023年平均租金1279元/平方米/月，其中国贸一期和国贸东楼租金更是超2000元。
酒店收入 5.69亿元，占总收入14%；
酒店：由“国贸大酒店”和“新国贸饭店”构成，委托香格里拉国际饭店进行管理和运营。国贸大酒店278间客房，起步价1500元/晚；新国贸饭店450间客房，起步价1200元/晚；
公寓收入 1.83亿元，占总收入4%；
可出租面积4.67万平方米，2023年平均租金370元/平方米/月，共有412套客房（平均单房110平方米，租金4万元/月）；主要群体是：驻华使馆、国际机构、协会的外籍租户；
其他收入：3.66亿元，占总收入9%；
主要是停车场收入，收费标准地面20元/小时，地下10元/小时； 2023年该项金额 3.66亿元；对比之下，A股去年有600家公司的营业收入，不及国贸停车场收入高！
单位租金和出租率是租赁这门生意成败的关键指标，两者相辅相成，单位租金的高低影响出租率，而出租率的高低又反作用于单位租金。它们共同决定了租赁收入，并直接影响着项目的盈利能力。
上图是公司年报披露数据，2023年相比2022年：
国贸写字楼和商城的租金上涨了，平均出租率却下降；
公寓平均租金小幅下降，但平均出租率大幅提升。
北京写字楼市场大致从2021年四季度起空置率持续上涨、租金下跌，当下空置率已升至近13年来的新高。根据市场机构第一太平戴维斯的数据，截至2023年四季度末，北京甲级写字楼市场的空置率为20.4%，为近年来首次“破2”。
国贸写字楼上涨租金，出租率依旧保持95%以上，与行业市场大环境的水深火热相比，公司优越的地段与品牌服务能力，是深受客户认可的。
国贸商城租金上涨10%，公寓出租率86%比上年提高12%，背后与口罩政策调整密不可分，人员的流动是商城上调租金的底气，外籍人士入境直接拉动高端公寓需求。
对比2023年与2019年业务数据：
写字楼可出租面积，23年20.61 万m，19年20.71万m，写字楼面积减少；
写字楼平均租金（m/月），23年638元，19年637 元，写字楼租金涨1元；
写字楼平均出租率，23年95.9%，19年95.7%，写字楼出租率提升0.2%；
商城可出租面积，23年7.90万m，19年7.91万m，商城面积轻微减少；
商城平均租金（m/月），23年1279元，19年982元，商城租金上涨30%；
商城平均出租率，23年98.2%，19年94.9%，商城出租率提升3.3%；
贡献收入大头的写字楼与商城，考虑现实中租户更替，目前出租率已经是行业天花板级别。出租率到顶，增长来源于商城租金上涨。
公寓方面本身体量小，即使出租率达到95%以上，对整体收入影响有限。
酒店经营部分23年5.69亿收入，净利润869万元；20-22年亏损，19年6.65亿收入，净利润409万元；显然这块是吸引客流的业务。
其他部分依靠停车场收入，停车费本身是上述四项业务的增值衍生，就停车收费单价来说，不存在独立创收的可能。
没有开发新的商业综合体，公司在收入方面基本不会出现大变动。话又说回来，真要做新项目，除非在目前位置上扩建（目前国贸现有三期），否则效益怎么比得上现有的？毕竟在房地产相关行业，最重要的三点：位置！位置！还是位置！
涉及地产，土地使用权是一个关键点；国贸一期、二期建筑物对应的土地使用权归公司控股股东所有；以租赁方式获得一期土地使用权，租赁期限到2038年，每年费用139万元；二期是与控股股东共同建设按投资比例分摊土地使用费。一期土地使用权50年，大概在2040年到期。
鉴于目前控股股东持有公司80.65%股份，因此公司的利益和控股股东的利益密切相关；控股股东“中国国际贸易中心有限公司”，这家公司法人是商务部副部长，其股权：世贸投资占50%（中国人寿是大股东）、嘉里兴业占50%（背后是嘉里集团），嘉里旗下有香格里拉酒店、金龙鱼。
一个保险，一个多元化投资集团，无一例外都对持续稳定的现金流有着强烈的依赖。如此之下，未来中国国贸将会延续去年的高分红比例。
2023年总营收39.54亿元，毛利率58%，净利润12.59亿元，净利润率32%；看到这净利率，老黑两眼冒金光，着实喜欢！
公司货币资金 40.89亿元，有息负债16.20亿元，其中公司债券4.40亿元（24年9月到期）、长期借款11.35亿元（20年国贸三期建设总借款21.6亿元），净现金24亿元。
目前市值250亿元，扣除净现金后226亿元。
按照目前赚12亿，大概要19年回本；
即使未来能年赚18亿，仍要13年回本；
怎么看，现在都谈不上便宜。
最后总结一下：
1、位置优越：位于北京中央商务区的核心地段，可以称为中国最好地段；
2、生意模式：写字楼和商场贡献71%营收，租金单价位居行业前列，出租率已是天花板；
3、增收靠提价：23年国贸商城租金，较2019年上涨30%，是公司收入与利润提升的主要因素；
4、维持高分红：控股股东人寿和嘉里，本身有强烈现金流需求；
相比于大众消费，各行业中顶级生意往往表现出更强的稳定性：黄金业的老铺黄金、奢侈品的爱马仕、商业体租赁的国贸。
它们拥有强大的定价权，不仅能从容应对通货膨胀，更能率先突破行业困境。
$王府井(SH600859)$$中国国贸(SH600007)$$陆家嘴(SH600663)$
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