得益于限竞房项目的大批入市，2020年北京新房量价在2019年的基础上小幅上行，全年市场稳中有升，创下近五年最高的交易量、交易金额。在疫情的阴霾下，2020年北京新房市场不降反升，市场表现可谓不俗，近几年政府加大土地供应，实行“限房价、竞地价”的政策起到了关键作用。
1.交易量创5年新高 成交均价稳中有升
据我爱我家研究院统计，2020年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交60564套，同比增长7.3%。2010-2020年北京新建商品住宅（不含保障房）年平均成交6万套，2020年交易量刚好与平均线持平，较2019年小幅增长，较2017年、2018年大幅增长，较2016年增长12.64%，为近五年最高。
2020年北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交总面积为701.5万，为近四年最高；成交总金额为3377.45亿元，创历年新高。
图1 北京新建商品住宅（不含保障房）成交量年度走势(套)
数据来源：易研通
2020年北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交均价为48146元/，同比上涨2.84%。2017年-2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交均价都保持在4.8万元/左右，近四年价格走势非常平稳。
图2 北京新建商品住宅（不含保障房）成交均价年度走势（元/）
数据来源：易研通
2.普通住宅加别墅交易量走高 共有产权房比重下降
2020年，北京全市成交的新建商品住宅（不含保障房）中，普通住宅有44865套，占74.1%，别墅有4311套，占7.1%，共有产权房（自住房）有11388套，占18.8%。
图3 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）分类成交结构
数据来源：易研通
2020年北京普通住宅成交量同比增长41.12%，别墅成交量同比下降3.41%，普通住宅和别墅共成交49176套，同比增长35.64%，追平2015年，创5年新高。
图4 北京新建普通住宅+别墅成交量年度走势
数据来源：易研通
2014年北京自住房开始成交，2017年北京共有产权房推出，2020年共有产权房（自住房）在北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交中的占比在7年中只高于2017年，较2019年下降17个百分点。同时2020年北京共有产权房（自住房）的成交量同比2019年也下降了43.59%。
图5 2014-2020北京共有产权房（自住房）成交量及在新房市场的占比变化
数据来源：易研通
3.限竞房持续增长 占市场半壁江山
2018年，北京自2016年底推出的大批限房价、竞地价项目开始入市交易，北京新建商品住宅（不含保障房）中的普通住宅、别墅也因此划分为了限竞房和非限竞房两种。据我爱我家研究院统计，北京限竞房成交量2018年以来连续大幅攀升，2020年共成交30673套，同比增长48.49%，在全部新建商品住宅（不含保障房）中占50.65%。
图6 2018-2020北京限竞房、非限竞房、共有产权房（自住房）交易量走势
数据来源：易研通
不过，北京限竞房的成交均价并未上涨，2020年为47475元/，同比下跌2.11%，三年来呈持续下行趋势。
图7 2018-2020年北京限竞房成交均价走势
数据来源：易研通
2020年北京限竞房共新增供应31808套，同比下滑11.42%，三年共新增供应92609套。截至2020年末，北京限竞房尚有31510套可售存量，2021年还有较大成交空间。
图8 2018-2020年北京限竞房新增供应量及年末可售存量走势
数据来源：易研通
4.疫情影响小 下半年市场热度较高
2020年，首波疫情爆发的2、3月北京新建商品住宅（不含保障房）成交量不足2000套，4-7月回升到4000-5000套，8、9月冲高到8000套左右，10-12月持续增长，年底再度接近8000套。疫情主要在2、3月影响了北京新房市场，4月恢复迅速，下半年交易量明显攀升，市场热度相对较高。各月均价基本是一涨一跌，呈现稳定波动状态。全年来看疫情并未对市场产生大的影响。
图9 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量价月度走势
数据来源：易研通
5.交易集中在近郊区、五环以外
分区域看，2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交最多是大兴区，占17.4%；其次是昌平区，占13.6%；再次是朝阳区和顺义区，占10%左右。全年新房交易集中在近郊区，最核心的东西城及远郊区域几无成交。
图10 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交区域分布
数据来源：易研通
分环线看，2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交57.8%位于五、六环之间，30.1%位于六环以外，10%位于四、五环之间。全年新房交易绝大部分在五环以外，四环以内已基本没有新房交易。
图11 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交环线分布
数据来源：易研通
6.超六成面积在60-90 小三居成市场主力
从面积来看，2020年北京新建商品住宅（不含保障房）交易中61.7%的标的房屋面积在60-90，10.7%在90-120，11.8%在120-150，整体面积结构与2019年相差不大。但60-90超六成的占比较不足三成的2017年、不足五成的2018年有大幅提升。
图12 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交面积结构
数据来源：易研通
从户型来看，2020年北京新建商品住宅（不含保障房）交易中3.4%的标的房屋为一居室，28.5%为两居室，50%为三居室，其它更大房型占18.1%。与2017-2019年相比，2020年三居室占比扩大超10个百分点。
综合面积、户型结构来看，60-90的小三居在2020年北京新建商品住宅（不含保障房）交易中占据主力。
图13 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交户型结构
数据来源：易研通
7. 中海寰宇时代、万橡悦府成交最多 万柳书院均价最高
项目成交量上，2020年北京的新建商品住宅（不含保障房）交易中，大兴中海寰宇时代限竞房一期/二期成交最多，达2095套；昌平万橡悦府限竞房其次，也超过2000套；其它项目成交都在1500套以下。
图14 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量前十项目
数据来源：易研通
项目成交金额上，万橡悦府限竞房位居第一，成交总金额达96.73亿元；中海寰宇时代限竞房一期/二期排名第二，成交总金额为85.36亿元。
图15 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交金额前十项目（亿元）
数据来源：易研通
项目成交均价上，排名前十项目均价都超过10万元/，最高的是海淀万柳书院，均价17.4万元/；其次是西城西单上国阙，均价16.3万元/。在交易量、交易金额上，近郊的限竞房项目高居前列；在均价上，核心城区的老项目稳居前列。
图16 2020年北京新建商品住宅（不含保障房）成交均价前十项目（万元/）
数据来源：易研通
我爱我家研究院分析认为，整体而言，疫情对2020年北京新房市场的影响很小，全年新房交易量、交易面积都是近几年最高，交易额也创历史新高，市场热度较前几年提升，尤其是2020年下半年。
支撑2020年北京新房市场的主力是限竞房，其交易量超过市场一半，共有产权房的交易量和占比则有所下滑。在限竞房、共有产权房的共同作用下，2020年北京新房价格仍与2017-2019年维持在同一水平，走势平稳，同时新房交易绝大部分集中在近郊、五环以外。
由于限竞房项目大多主打小三居产品，60-90小三居成为了2020年北京新房成交的主角。近几年北京主推“限房价、竞地价”土地和共有产权房用地，2019年、2020年新房交易量明显增加，价格则保持平稳，政策从供给端对房地产市场的调控成效显著，既满足了许多刚需族的购房需求，也减少了市场投资投机需求，稳定了房价。
2020年北京已经减少限竞房地块的供应，经历2019年、2020年的大量供应和成交后，预计2021年北京限竞房的供应、成交将会下降。但2020年末北京还有大量限竞房待售，所以2021年限竞房仍有望保持可观的交易规模，并支撑全年市场与2020年维持平稳。
2019年、2020年，北京不限房价地块的供应逐步增多，未来部分项目的价格有上行空间。但北京严格的楼市调控政策不会放松，即使有部分项目价格不受限，在限竞房和共有产房的调和下，2021年北京新房价格也不会有大的上涨，整体平稳仍将是未来北京新房价格的走势。
- 我爱我家(000560)
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