作者 |李佛摩尔
来源 | 格隆汇新股
提供IPO领域专业资讯，关注格隆汇新股 据最新消息称，WeWork同意与空白支票公司Bowx Acquisition(BOWX.US)合并上市，该公司盘前涨3.75%。
知情人士还表示，WeWork还将从Insight Partners、喜达屋资本集团、富达管理公司和其他机构管理的基金中筹集13亿美元，其中包括8亿美元的私募融资，估值达90亿美元。根据早前WeWork提供的文件显示，受疫情的影响，公司2020年亏损32亿美元，较2019年亏损35亿美元有所收窄。
从神坛跌落的WeWork
据了解，共享办公的鼻祖WeWork就成立于2010年，其联合创始人诺伊曼希抓住了当时美国的科技公司、年轻创业者、小企业主和自由职业者越来越愿意选择灵活的办公环境和联合办公的需求，租下写字楼的一两层将办公场地划分为许多小的区域提供给会员或公司办公和社交，并且每月向进驻的企业和个人收取会员费。
来源：网络
与传统房地产公司不同，WeWork重视社群的搭建，凭借“打造创业社群”的理念，营造开放式的办公环境和工作氛围。因此，凭借舒适的硬件和室内办公环境和社群氛围，良好的品牌形象和增值服务，WeWork被认为是颠覆传统小企业办公场地租赁业务模式。
2018年，共享经济站在风口，共享办公概念下的WeWork自然获得了更多关注，与共享出行Uber、共享租房Airbnb并称为美国共享三巨头。凭借高速增长的美丽故事以及颠覆传统的模式，WeWork自诞生起便不缺从市场上获得资金支持。
以软银集团等投资机构不断烧钱快速扩张下，WeWork迅速崛起，于2018年迎来高光时刻。彼时WeWork在北京、上海、香港杭州等8个城市开设了74个办公地点，总会员数逾85000个，大企业会员整体占比超三分之一。到了2019年，WeWork更是获得软银20亿美元投资，后来累计拿到软银100亿美元投资，与此同时水涨船高自身估值也迅速飙升到470亿美元，不可谓不快。2018年年底，WeWork向美国证券交易委员会秘密提交了IPO招股书。
然而WeWork被资本快速注水膨胀的估值泡沫，显然经不起市场和时间的检验。
招股书显示，2016年至2018年，WeWork收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元；净亏损额分别为4.3亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元，三年内共亏损33亿美元；2019年上半年收入为15.35亿美元，但净亏损9.04亿美元，亏损金额同比增加了25%左右。伴随着无止境烧钱、亏损的WeWork，市场开始失去信心。同时公众对其商业模式的盈利能力产生深深的怀疑，导致其估值也一路狂跌不止。
2019年9月10日，路透社援引知情人士的消息称，共享办公空间巨头WeWork的IPO估值可能低至150亿至180亿美元，骤然大幅缩水超80%。随后，2019年10月1日，WeWork的母公司便正式撤回美国上市申请，上市之路梦想破碎。
紧接着，到了2019年11月11月，WeWork经营状况跌到谷底，为削减成本，迅速裁减4000个工作岗位以收窄业务规模。也在此时，WeWork开始撤离中国、印度和拉丁美洲等地区，关闭了入驻率不高的办公点。在估值缩水、裁员数千名以及撤离等一系列负面消息缠身下，WeWork从高光时刻陨落仅仅不要一年。
对于国内的联合办公企业来说其实也好不了多少。自2019年开始，大部分联合办公企业资金状况就已吃紧，包括纳什空间、氪空间在内的多家联合办公头部企业相继爆出裁员、欠薪等消息。实际上，自海外共享办公鼻祖WeWork倒在IPO前夜，资本就丧失了对共享办公赛道的信心。
来源：国家信息中心
数据显示，虽然2020年共享办公直接融资规模大幅增长，但主要是受领先企业优客工场上市和WeWork中国获得新融资的影响，两家企业的融资额占该领域融资额的九成以上。一方面是新增的融资被头部办公企业鳌头尽占，另一方面是众多中小共享办公企业由于缺乏自我造血能力与市场流失而处于瘫痪状态。据《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示，52.38%的联合办公品牌因为客户减少，业务骤停。
被人诟病的“二房东”模式
步入2020年，新冠疫情从天而降，整个共享办公行业更加悲喜交加，除了优客工场上市成为共享办公第一股给行业带来一丝暖意外，整个行业陷入长久的沉寂。
来源：国家信息中心
据《中国共享经济发展报告（2021）》分析，2020年共享办公规模同比降幅高达26%。市场普遍认为在疫情之下，共享办公的需求端和供应端均发生变化，让本就亏损的共享办公企业雪上加霜。很多企业客户选择线上办公，或者向线上办公转型，对共享办公的需求越来越小。也有不少企业原本在共享办公空间办公，因公司业务遭到冲击从而选择低价转租、退租，供应端主要是因为共享办公的“二房东”模式难以支撑其发展。
相关业内人士也表示，实际上WeWork和疫情只是加剧了问题的出现，即使没有这两个因素，联合办公行业也会出问题，因为根本原因出在了业务模式的问题上。
那“二房东”模式问题到底出在哪？WeWork采取的是租赁模式，主要是通过对写字楼进行租赁并翻新，然后以短租的形式转租给其他公司或个人，以此赚取长租与短租之间的价差，相当于是“二房东”的角色，整体营收的90%以上都来自会员的房租和相关费用。
这个模式决定了WeWork是重资产模式，对资产和现金流的要求非常高。一旦持续采取扩张策略，资金链容易发生断裂，同时前期的巨大投入也导致出现投资回收期变长、盈利困难等问题。
是不是似曾相识的感觉，类似于蛋壳等长租公寓玩法，只不过是将蛋壳的住房改成了办公空间罢了。纵观国内长租公寓，爆雷不断，就连上市公司蛋壳也不例外。可见，这种重资产运营的共享办公模式从诞生那天起，就会进入融资—扩张—烧钱—亏损—再融资—再扩张—再亏损的怪圈循环。
公开资料显示，WeWork最大的支出是空间运营支出，大部分的支出是向房东支付租金，签约时长达到10至15年。租赁费用会分摊在每期费用支出之中，但高额的租房费用就会承担着高风险性。如果不能保证空间大多及时租出就有砸在手上的危险，随之而来的便是可怕的高空置率。
来源：网络，橙色柱子代表直接支出成本
所谓共享办公就是想租的时候就租，想走的时候就走，共享的特点就是灵活方便，然哪怕正常年景下现金流已不能覆盖包括租赁与运营成本等硬性支出。当遇到经济环境不友好的时候，例如2020年疫情，此时的经济环境低迷，行业依靠自身造血的现金流能力则遭受严峻考验，重资产运营的弊端尽显，结果只能是入不敷出导致亏损进一步扩大。仅2020年，WeWork亏损就高达32亿美元，接近16-18年亏损之和。
突如其来的疫情给共享办公行业带来重创的同时，也犹如一把照妖镜，让市场看清了共享办公本质上依然只是赚差价的“二房东”的真面目，是一个没有太多技术含量的租金差生意模式。不断烧钱的业务模式让WeWork等难以走向盈利之路，IPO估值一降再降。即便是已经通过SPAC方式曲线上市的中国内地最大联合办公企业优客工场，无论是上市低于预期的估值还是如今二级市场表现，都是不如人意的。
据统计，中国版wework股价从上市当天起最高的9.88美元一路阴跌至目前最低2.67美元，三个月跌幅高达65.89%。足见资本市场对目前共享办公行业二房东模式的态度与迷茫。股价腰斩的同时，作为国内共享办公玩家的代表，优客工场也未能摆脱亏损魔咒。
陷入困境，如何破局
当一个房东把一年合同换成两年合同，并且疯狂底价寻求租客入驻，怎么看都不像是一个好生意。
共享办公的理念灵活化也许对于刚需的人是好事，但目前以WeWork为代表的重资产烧钱模式显然是经不起市场与时间考验。在如何摆脱被人诟病的“二房东”业务模式上，共享办公行业还有很长的路要走。
未来如何破局，秘诀无外乎跳出烧钱怪圈，健康的商业模式是赢得信赖的重中之重。想要获得市场重新认可，最重要的原因在于展示出了财务向好的能力和迹象。以优客工场为例，招股书显示早已开始了轻资产战略转型。
轻资产模式是指优客工场向业主提供广告与品牌服务，负责装修、获客及运营，业务获取租赁收入，由业主承担大部分资本投资，优客工场则收取服务费。截至 2019 年 9 月 30 日，优客工场在轻资产模式下拥有 39 个空间，管理面积约为 13.87 万平方米，占管理总面积的 22.8%。轻资产模式成为营收的重要来源之一。
财务数据显示，2019年优客工场未经审计的收入为11.79亿元，2020年上半年营收3.98亿元，公司管理层估计，优客工场将在2021年和2022年分别产生13.5亿元和21亿元的收入。同期，公司净亏损分别为8.06亿元、净亏损1.89亿元，亏损幅度收窄，转型效果未来将逐步显现。
在转型轻资产过程中，值得一提的是，在受到疫情冲击下，优客工场在2020年上半年实现正向经营性现金流，与2018年经营性现金流出0.52亿元、2019年流出2.23亿元相比，2020年上半年流入242万元。说明开始有自我造血的能力，优客工场财务数据出现转好迹象，努力向未来财务上的盈亏平衡甚至实现盈利迈出坚实的一步。
创始人毛大庆表示，未来优客工场会更多向轻资产倾斜，并且会有运营管理输出、运营托管、USuite三条业务线。此外，毛大庆还透露道，公司预计在2020年，轻资产项目达到100个，轻重比例达到1:1。
然这条共享办公行业的转型破局之路能否真的走出，以及是否适合wework跟随复制，未来依旧需要面临时间的考验。在市场以及资本不愿再为联合办公行业虚高的估值和烧钱的模式买单的背景下，不妨回归对“盈利才能活下去”的生意本质多多尊重，重新赢回市场的信任。
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