近期首批试点的公募REITS即将发行上市，获得市场较大的关注。对于投资者来说，公募REITS的投资价值几何成为大家最关心的问题。
公募REITS的试点创新是从金融防风险和去杠杆的大背景下诞生的具有一定制度红利的投资品种。
对于原始权益人（即发行人），
公募REITS可以有效优化企业的资本结构、缓解资金压力，帮助企业降低财务杠杆；
对于投资者来说，
公募REITS的确定性高股息特征可以有效减少投资风险，为市场提供有别于股票和债券风险收益特征的一类资产，在低利率环境下，提供了较好的投资渠道；
对于宏观环境来讲，
REITS基金响应构建国内大循环主题，盘活存量资产，为企业释放出更多活力以便用于进一步的创新和投资，同时，公募REITS的创新试点也是金融服务实体经济的重要举措。
试点办法要求资产集中在优质稳定、权属清晰、手续完备的优质资产上。当前试点项目审批较为审慎，市场仍处于试水阶段，尚未进入常态化、规模化放量阶段。首批受理公募 REITS产品信息披露较为完整，资产资质、产品要素、相关方配置都符合试点政策要求。其中铁建重庆渝遂高速产品由于入池资产产权尚不完整、合规存在瑕疵，尚需补齐相关材料，因此仍未通过审核。这也确保了底层资产的相对优质和具有较好的投资性价比。
从基础资产所处行业来看， 10 只产品中仓储物流、收费公路、市政污水及垃圾处理、产业园等四类项目分别有 2 个、 3 个、 2 个、 3 个，均满足发改委《通知》要求。其中：
仓储物流类产品包括中金普洛斯、红土创新盐田港；
收费公路类产品包括浙商证券沪杭甬、平安广州交投广河、国金铁建重庆渝遂；
市政污水及垃圾处理类产品包括中航首钢生物质、富国首创水务，属于《通知》“优先支持基础设施补短板项目”；
产业园类产品包括博时招商蛇口、华安张江光大园、东吴苏州工业园区，属于《通知》“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园项目”。
首批产品无“禁止”类的房地产项目。
从基础资产未来派息能力来看， 10 只产品未来两年派息率预测值最低为4.10%，最高为 12.4%，满足《通知》提出的 4%的最低要求。2021-2022 年预计年化现金流分派率平均值分别为6.64%、6.55%。浙商证券沪杭甬高速分派率最高，预计 2021-2022 年年化现金流分派率达到12.35%、10.45%；博时招商蛇口产业园分派率最低，预计 2021-2022 年年化现金流分派率为4.10%、 4.20%。
从投资角度看，对于公募REITS的投资价值需要从三个角度来判断：基础资产资质、相关方的实力以及产品要素。
基础资产的资质是最核心的因素，包括资产包内容和质量、收益水平和派息能力、经营时间和产权期限、现金流公允性、关联交易比重、区位经济情况、行业趋势等。
相关方实力包括产品公募基金管理人、托管人、原始权益人、运营管理机构的企业实力，以及在相关基础设施领域拥有的资产管理经验和能力。
产品要素包括发行规模和发行对象、基金运作方式和存续期、产品交易结构、投资限制、扩募条件等。
展望未来，粗略估算我国可REITS的基础设施资产潜在规模在2.3 万亿元~3.5 万亿元之间，市场潜力广阔。发改委也已推动建立全国及各地的公募REITs 试点项目库，预计当前已形成一定规模储备。作为一个战略新兴的投资品种，或将成为资本市场和稳健类投资的重要组成部分。
本文内容摘自《观察嘉》NO.32期，内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。
本文作者
莫华寅-上海外国语大学工商管理硕士，特许金融分析师-12年金融从业经验，近10年投资研究经验。历任中银基金渠道销售主管、东吴证券固收高级交易员、浙商基金基金经理、兴业基金基金经理-2020年加入嘉合基金，现任嘉合基金固定收益公募投资部副总监、基金经理
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【在管基金】嘉合磐石、嘉合锦元回报混合
注：莫华寅过往投资管理经历如下：2014年9月至2015年8月担任浙商聚盈信用债债券型证券投资基金基金经理(2017年10月改名为浙商聚盈纯债债券型证券投资基金)。2015年4月至2015年8月担任浙商聚潮新思维混合型证券投资基金基金经理。2015年5月至2015年8月担任浙商聚潮策略配置混合型证券投资基金基金经理。2016年12月起至2018年12月任兴业丰泰债券型证券投资基金。2016年12月至2020年7月任兴业裕华债券型证券投资基金基金经理。2017年12月至2020年7月任兴业安弘3个月定期开放债券型发起式证券投资基金基金经理。2018年3月至2019年11月任兴业安和6个月定期开放债券型发起式证券投资基金基金经理。2019年11月至2020年7月任兴业机遇债券型证券投资基金基金经理。2020年12月起任嘉合磐石混合型证券投资基金基金经理。2021年3月起担任嘉合锦元回报混合型证券投资基金基金经理。
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