多城发文剑指房企“多马甲抢地”，“两集中”饥饿游戏下的内卷？

今年是“两集中”供地开启的元年，北京，长春、广州、深圳、无锡、重庆、杭州等多个城市已完成首轮土地出让。（相关阅读《22城集中供地，房企头上再横一刀，高周转拿地模式要凉凉？》）

“两集中”饥饿游戏下，房企“内卷”升级，近期已有多城发文围堵“多马甲抢地”。

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东莞严禁房企“空壳马甲”参与土拍

6月11日，东莞发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告（试行）》（以下简称《通告》）。

此《通告》于6月10日施行，表示为促进理性竞争，充分体现“公开、公平、公正”原则，将对东莞市挂牌出让商住用地的竞买人资格进行规范。

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重点如下

企业“股东及出资信息”中的“实缴出资额”必须大于“0”；以国家企业信用公示系统或东莞市企业信用信息公示系统查询信息为准。

企业上一年度为员工逐月缴纳“城镇职工基本养老保险” “职工基本医疗保险”人敷必须大于“0”；

企业需连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于“0”。

简而言之，即临时成立的空壳公司将不具有参拍资格。

据相关媒体爆料，东莞土地招拍挂最夸张的一次参与竞争的企业竟高达500家。但其实这些企业大部分都是大型房地产开发商的马甲。

东莞拍地，企业马甲盛行已是公开的秘密。今年上半年共有17宗商住用地竞拍，其中8宗地块由马甲成功拍获，均为知名房企控股。

2021年上半年东莞商住土拍一览表

对此，东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，因为东莞土拍规则是“最高限价+终次报价”，参与竞价的房企出价最接近平均价，就会中标。因此我们反推，若自己的马甲越多，出价就越容易接近平均价格。但东莞的土地市场竞争依旧会很激烈。当今社会高度通胀，拿地最值钱，并且东莞的新备案细则出台后，明显对开发商的利润有了保障，也就是说无论地价是多少，最后都能保证有一定合理的利润。至于是否能卖出，就是开发商自身的操盘能力了，因此开发商对东莞市场的预期还是相当高的。

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多城发文剑指房企“多马甲抢地”

房企为了提高终次报价的中标率，会使用众多马甲参与拍卖。为了严打马甲抢地现象，在东莞之前，已有4个城市为打击开发商采用多个马甲公司土拍抢地而出台政策。

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文件内容摘要如下：

南京

2020年9月11日，南京市规划和自然资源局发布《关于网上交易有关事宜的补充说明》，明确提出同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得（含联合竞得）两块及以上的住宅（商住）用地，也不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅住宅（商住）用地，其他用途的地块除外。

无锡

2021年3月4日，无锡市自然资源和规划局发布《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》，其中提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。

苏州

2021年5月21日，苏州市自然资源和规划局发布《关于严格落实竞买要求的通告》，《通告》强调，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。

南昌

2021年6月8日，江西南昌市人民政府办公室官网发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，《通知》在房企拍地方面提出，要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

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“两集中”饥饿游戏下的内卷？

在土地“两集中”政策影响下，据相关统计数据显示，今年前5个月，重点房企纷纷下场拿地，百强房企房企累计拿地投资规模已达19162亿，同比上升13%；5月单月全国300城经营性土地成交总金额7740亿元，同、环比分别增长14%和41%。从溢价率来看，土拍平均溢价率大幅回落，环比下降8.6个百分点至16.8%，并出现各能级城市普降的现象。

但实际上，自2月份集中拍地面世，在长达2个月的供应“空窗期”影响下，“饥饿游戏”使得热点城市宅地的竞争势头有增无减。

截止5月10日18:00，北京共成交12宗地块，成交总价达到516亿元，已成交地块全部触及地价上限，其中7宗地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序。房企争抢氛围可见一斑。

4月末，广州作为四大一线城市首个集中出让的城市，也引来众多房企围猎，其中42宗地块中有4宗最终以摇号方式选出。据媒体报道，黄埔科学城宅地更是出现320个房企马甲进场，保证金就交了1300亿。

22城首轮集中供地土地成交金额及排行

备注：上海、武汉以发布集中供地信息，尚未集中拍地，土地出让金以总起拍价计；成都土地出让金为不完全统计，截至6月10日。（数据来源：CRIC)

集中供地之下，房企到底能卷到什么程度？

5月8日，杭州首次集中供地拉开帷幕，轰轰烈烈持续两天，滨江团队经过高效精确测算，奋勇的拿下了5块地。 在拿地过后几天的滨江集团2020年度网上业绩说明会上，有投资者问到“滨江在杭州拿的这几块地净利润能做到几个点”，戚金兴的回答亮了。 他非常官方的强调了“滨江团队如何高效，公司融资能力如何强，以及品牌影响力如何大”，后终于给出了一个反转式的答案：5块地，努力做到1%-2%的净利润水平。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“5块地，努力做到1%-2%的净利润水平”，道出了土地源头上逼出来的内卷。本意上，推出“两个集中”供地是好意，缓解开发商“内卷式”拿地。过去，拿地窗口不规则，“饥饿式”供地，开发商怕拿不着，只好去抢。“两个集中”后，涓涓细流化为放量供地，不用去抢了，地价降下来了。问题是，上下的目标取向完全不同，地方自然希望土地能卖个高价。于是，肥瘦搭配、国企托底、金融机构助力（比如红红火火的保证金和购地前融），就出现了溢价率再次冲顶的现象，抢地此起彼伏。

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小 结

禁止房企“多马甲抢地”，是在”集中供地“基础上的政策加码，既表明了坚持房住不炒的决心，还有助于土地市场的长远健康发展。

值得注意的是，新规确实在一定程度上堵住了一些漏洞，但并没有一下全堵死，如果之后的马甲情况愈演愈烈的话，不排除会有更近一步的政策落地。

注：数据资料来源于CRIC及房地产相关行业平台