之前已经给大家分析过 蛇口产业园REITs项目，今天来聊一下， 东吴苏园(SH508027) 。并对二者做一个简单的对比。

一、基本情况

与蛇口产业园项目只是两组写字楼不同，东吴苏园项目更加名副其实，更像我们理解的产业园，而且是两个：一是国际科技园五期 B 区，另一个是2.5产业园一期、二期（它的名字就叫二点五产业园），均位于苏州市苏州工业园区。

下图橙线圈起来的就是国际科技园五期 B 区，位于苏州工业园区独墅湖科教创新区版块，北至崇文路，南至创苑路，西至新平街，东至崇文巷。

该园区一共有23栋楼，建筑面积合计约33.0万平米，2007年至2011年陆续开工并建成，土地性质是科研设计用地，使用权是50年，当年的土地出让金是8906万。盖好楼之后，总体投资12.35亿，也就是原来的账面价值；现在按收益法评估的市场价值是18.3亿，我们现在买基金就是按照这个评估价买入的该资产，折合单价为5500元/平方米。

2.5 产业园一期、二期项目在另一个地方，和上面的国际科技园五期 B 区不相邻。它位于苏州工业园区东长路 88 号，属于中新生态科技城板块。2.5 产业园北临中新大道东，西临方中街，南临东长路，东临凤里街。如下图所示，虚线圈起来的区域：

2.5产业园建筑面积合计 23.1万平方米，用地性质为工业用地，土地出让金3883万，出让年限50年，2010至2013年陆续开工建成，资产账面入账价值即决算总投资为 10.11 亿元，现在按收益法评估价15.2亿元，也就是基民的购买价，折合单价为6600元/平方米。

二、经营情况

项目中两个园区的主要收入就是租金+物业费，大约占总收入的90%，另外还能再收点停车费和其他杂费。国际科技园的租金大概在41元/平方米/月(另外还要再加约33%的物业费)，目前的出租率情况如下：

2.5产业园现在租金为 61.2 元/平方米/月（物业费大约加收8%），出租率情况如下表：

从出租率来看，2.5产业园还有很大的提升空间。两个产业园在租户方面还是很分散的，都是企业众多，行业分布广，都没有过分依赖某个个别租户。

国际科技园的利润表如下：

其中2020年受疫情的影响，营收下降，且房产由原来的账面价值变成了评估价值，导致了公允价值变动了8.76亿，所以2020年先不看。总的来说，2019年和2018年，营收与成本大约稳定，收入大概在1.44亿左右，利润在4300万左右，其中扣除了每年2655万的房产折旧，以及向中国银行支付的借款利息，把这两项加回来，2018和2019年，经营性现金流分别在8620万和8981万。这个钱就是就是未来可以拿来分红的钱。

2.5产业园的利润表如下：

同样，这个营业总成本方面有房产折旧，大约每年2240万，支付银行借款的利息2000多万。房产折旧，以后会变为公允价值，这个不涉及现金流；银行借款后面也由基民的钱置换，把这两项加回去，2018-2020 年的净现金流分别为 4,490 万元、5,206 万元及 3,728 万元。这部分也是以后每年可以分红的钱。

把这两个产业园的现金流相加，取收入最多的2019年，其现金流净额为5206万+8981万=14187万。这个就是总的可以分红的钱。

三、收益预测

项目说明书，对未来一年半的合并现金流量和可供分配金额的预测如下：

这种预测，我们主要看他和过去的数据的比较，看它预测的靠谱不。为了能整年度的比较，主要看一下2022年的数据，收到的钱预测是2.70亿（这个是含税的，营业收入大概2.45亿），2019年的营业收入是1.45+0.8大约2.25亿，数据差不多，略有增加是假设了出租率提高。其估算的经营活动现金流净额是1.52亿，和2019年一共1.4亿相比，也是基本靠谱的。这样，2022 年度预测分配金额为人民币 15,215 万元，预测年化派息率为 4.54%。

四、关于折旧减值

在利润方面，我们看到项目涉及房产折旧的摊销，每年有8745万，这个值是很大的，因为项目是要把总的价值33.5亿的房产，按50年到期几乎全都折旧掉。这虽然不影响我们分红，但是会影响基金的净值减值，大约每年2.6%左右，看未来二级是否会承认这个减值，如果说承认了，二级市场没有溢价，那这个时候在二级市场购买就是相对合适的。因为这个折价显然是折多了，土地使用权到期后，花些钱是可以续的，而建筑是永久产权，是一直有价值的。

关于这些房产的净值，是每年评估根据收益法折现按公允价值来计算的，这就是说，如果未来房租上涨，那房产的价值也会上涨，进而基金的净值也会上涨。这一点，是和另一个REITs项目招商蛇口产业园，有明显区别的。后者，对于房产是采用成本法进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。这就是说即使未来房租上涨了，后者的资产仍然会减值，导致基金净值减少，造成和项目的实际价值差异会更大。

也就是说，假设在未来二级市场的价格和基金净值相等的情况下，如果未来房租上涨，那本项目的中短期收益会好于招商蛇口产业园项目；反过来说，就是蛇口产业园项目越往后的买入价值越大（因为其基金净值在低估实际价值）。总之，未来看二级市场的价格吧，可能会有比较好的投资机会，因为很多人不太明白这其中的原理。

最后提示一下：下周一这批的9支REITs基金就上市了，由于盘子本来就比较小，再扣除掉限售的战略配售，和不懂怎么转场内交易的小散，实际上在二级市场上可售的筹码是很少的。如果有大资金进来搞事情，大家还是要注意风险，如果运气不好被套，要及时止损。场内交易的规则还是T+1，第一天的涨跌幅限制是30%，后面恢复为是10%

9支REITs的代码如下：

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