我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：房姐好，新人首问，本人非京户，sfsd，国管公积金6600\/月，有首付190w，收入税前35w，由于家里在北五环上元有自住房，考虑买套500以内的小房做婚前投资，先出租两年，手头宽裕了自住。主要考虑朝阳区，望京、酒仙桥、四惠合适的一居都看的差不多了。目前选筹：1.澳洲康都西向67平一居510w，2.东恒时代二期西南把边68平一居530w（稍微超预算，较费劲），3.丽都壹号西北70平一居505w，4.亮马水晶南向80平一居500w。由于比较注重小区环境因此没看2000年以前老小区。这几套里哪套在您看来是最合适的？之前您说过刚需盘功能大于性能，能买两居不买一居，有点不太理解。如果是您的话还有没有其他板块或其他小区的选择呢？
回答：你好，为什么能买2居就别买1居？ 在北京一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，都是过渡性产品，这就意味着未来接盘侠会越来越少。最关键的，是溢价。 在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。 所以，小两居需求更大，投资回报更高。 如果只关注1居，这几个盘，优先澳洲康都。
提问：房姐你好，首次请教。1、目前有一套立水桥商住挂出一个月状态在租，有没必要解除租约继续卖；2、目前工作在海淀四季青西四环，stsd子弹180，看了石景山的西现代城和雍景双卢，这两个小区怎么样，只考虑保值和自住；3、对于总款380以内的丰台和朝阳有没推荐；4、个人对于今年卖出和买入的时间期限定在五月份(商住客户真少啊)和九月份前搞定，房姐建议时间点是什么5、一直有个跳槽想法，29岁，是在国企里面安稳供贷还是去外面再拼一次，发现脚是越来越挪不动了
回答：1. 看租客是不是配合看房，还有房屋的整洁度如何，都还行的话，就继续出租，否则就收回吧 2. 建议选雍景双卢吧，西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 3. 丰台看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场，朝阳看下 常营、石佛营、十里堡板块 4. 时间点没问题，按你自己的节奏来定。 5. 如果是跳槽，多和猎头保持接触，去其他企业面试，看看自己外面的身价和技能契合度，这样再去判断，更加客观。
提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！
回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择
提问：您好，刚刚加入星球，三口之家，有紫金庄园，沿海赛洛城2套房子，几乎全款，目前考虑置换，卖紫金庄园大约1000，沿海赛洛城大约600，想换1200-1500品质小区，不需要学区，看了富力城，乐成国际，苹果南区，奥森公园附近的澳林春天小区，倚林家园，现在倚林家园有142平的大约1250，6楼的4，有电梯，临街性价比可以吗，可以入手吗，卖哪套房子合适，希望得到您的指点
回答：建议出掉紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。 倚林这套属于市场价，现在房源也不多，没有其它硬伤或者更满意的房源，我觉得可以入
提问：欲置换望京附近改善三居，预算1500W左右，两个选择臻园三居175m*1650W，保利中央公园134m*赠送19m*1580W，大体布局差不多. 实际看臻园户型大气，保利略憋屈暗一些. 臻园地铁很近. 保利会稍微走一些. 但是保利有阿里美团. 清华附. 请问五年之后两小区价格走向？谁涨幅更高？
回答：你好，保利和东湖湾大三居（最好位置好点的，东湖湾太大）第一档吧。东湖湾有点望京工薪高端改善终极目标的意义，这个始终不过气；保利最新，4+1特别经济实用。 品质的话，我觉得都不错，差不多的档次，臻园最新，我觉得相对来说臻园品质更好一点，但臻园位置最差，这一波下跌臻园跌的最多，保利中央公园街区制，都有临街问题，品质不如东湖湾。 优先东湖湾和保利。
提问：房姐您好，新人首问，我的情况是，二套，总价700左右，一套是一档学区，所以二套考虑纯投资，看了双井、望京、青年路还有次级学区，这个总价比较尴尬，顶级学区够不到，考虑到金融属性，想买新一点的小区，目前能够得上的比较新的700左右的有 望京：北纬40，澳洲康都（户型不方正），知语城 双井：风度柏林（东西朝向），东方雅苑（南北朝向），苹果社区南（东北西北朝向） 青年路：珠江罗马嘉园，青年汇，朝阳雅筑，天鹅湾 次级学区：远见名苑，西豪逸景 个人认为非学区三个地方，望京有增量，有独角兽公司，而且地方小，向外扩展受限，所以密度高，再加上未来的天猫，算是有热点。双井发展成熟，有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是： 1、已经买了一档学区，感觉二套再买学区风险有点高，但是看了一下数据，入学人口，中考人数，最近也目睹了学区的抢房大战，感觉学区的需求真的很强，结合我的情况，您建议学区还是非学区？ 2、非学区，我的排序是，望京>双井>朝青，我更倾向望京，但是这个总价望京没多少选择，房源少，诚心卖的要么楼层低，要么朝向不好，要么户型奇奇怪怪，除了我列出的，请问750总价望京还有合适的小区吗？ 3、只是投资，这些小区麻烦您给排个续 4、700多，目前的标的和小区都属于刚需，也不算改善，未来如果摸到1000，还款能力要求还是挺高的，我在想下家会是什么用户画像呢，不禁有点怀疑自己的选择，还请您指点迷津。 非常感谢！
回答：1. 学区一直是热点，大量的人会为学区买单这是需求驱动的，但投资学区房风险比较高，长期看学区很难预测，受政策影响大，价格波动太大 2. 排序没问题，望京做为产住结合板块是有长期优势的，价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑，而且配套完善，交通便利，自住和投资来说非常不错，望京还建议看下 慧谷阳光，宝星国际二期 3. 望京 北纬40，青年路 青年汇，双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居，属于刚需自住，也是主流买房人群，成交量最高的也就在这个区间
提问：请问下房姐，武汉二手笋盘小区和参考价格，您这有没有推荐的？
回答：目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府 中建大公馆。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城 城联投江南岸等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。
提问：首问。您好，我17年在杭州投资买了个阿里巴巴边上的商品房，现在涨的挺好的，据说还会涨。目前住朝阳老破小，想以后还是在北京常住，换个北面居住舒服的新房2-3居，现在看上北五环外的奥海和奥森one，想挑一个。因为都说以后限竟房就没有了，现在换是不是好时机？目前卖了杭州的正好付北京这两个盘之一。再等又怕北面项目少，也不想太远，东小口能接受。北京未来商品房的价格您怎么看？未来五环边的商品房会不会都是大户型？家里人少，不想太大的，也没那么多钱(500到600)。谢谢
回答：限竟房价格是优势，缺点就是较长的限售期以及不能抵押。 北京商品房长期看好，这是城市的基本面决定的，创新型产业+人才集聚程度都是全国第一，买房就是买这个城市干股，现在没能大涨是需求压制，现在有购房指标坚决入，然后拿住。
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