我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？
回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配，板块的升值潜力摆在这呢。定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的，投资角度更倾向入手望京 亦庄和通州。
提问：房姐您好！新人首问！ 首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。 1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？ 2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看中居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？ 3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？ 4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？
回答：1. 5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀顶级学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。 2. 还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远 3. 考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块， 例如 永泰园和永泰西里 对口二十中九年一贯制 。 4. 最好春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月最高值，信号很明显了
提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！
回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。
提问：房姐，你好！ 目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！
回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。
提问：房姐您好 北京户口 首房首贷 大概撑死有300万首付。 目前看了日月东华三居（大概六百万，120+平米，单价4.9但是主朝向是北） 晨光家园（两居，现在在小区改造，单元门有门禁了，但是次卧朝天井采光不太好） 以及国美两居（最贵，现在单价快7 ） 个人最喜欢国美 但是感觉日月东华涨幅可能会大 而且面积还大 晨光就是中规中矩 但是也不能轻易割舍 想和您求助一下 看看您的意见。谢谢！
回答：300首付买800万，首选朝青，或者望京第二三梯队次新房的两居。 日月东华排除，回避 晨光家园适合600万需求面积自住，本身一般 国美买三房比较合适
提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？
回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区
提问：房姐您好！上次咨询过您，但发生了一些变化，急于再听听您的建议！具体情况是：家庭年薪约100w税后，有孩子11岁，有一套东城和平里62平老破小，还有190万贷款，老家一套20万货款，手头有800w，急于上车！上次本已决定买通州京贸国际城141平890w，但后来开发商说是要先给200万（给个人的，什么手续都没有），再和开发商签低于总金额200万的合同，担心风险未下手，现在只剩下1.Bobo自由城740万122平三居，价格楼层适中 2.通州MOMA118平新房，单价67000多，地段差点3.后来又看了亚运村远洋万和城88平1000w ，贵4.运河湾南区135平750w,但临主干道和铁路，很吵 想咨询您： 1.京贸国际城那种情况能买吗，风险高吗？ 2.如果京贸有风险，是考虑远洋万和城（11万单价感觉贵了点），还是BOBO自由城（06年房有点老了），哪个更有投资价值？哪个将来更好出手？哪个更扛降价风险？ 3.MOMA的新房可以考虑吗？（周边乱，地段差一些），另外运河湾南区（吵，下午两点后有遮挡）值得考虑吗？ 4.如果都不合适，麻烦您给点建议，还有哪些盘可以推荐？感觉要错过购买时机了，急！谢谢您
回答：感谢付费 1. 有风险的，谨慎点没错 2. 远洋万和城11万溢价过高不建议选，BOBO自由城略好点 3. moma这类小区有一定另类元素，价格一直偏高，没啥投资价值，北京的MOMA涨幅一直不行 4. 通州那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾，围绕这几个楼盘淘下。还可以看下双井和大望路板块
提问：房姐，你好，第一次提问有点紧张:我和我男朋友两人月薪到手一共3w，目前预算是100w首付，主要考虑自住，当然也想找有升值潜力的小区5年后好置换。我们俩都在天河上班 目前我们纠结的主要是两个盘: 1.沙太南的时代花生，两房，建筑面积大概是60平。个人分析优点是楼龄新，08年的以后好转手，然后离上班近一点 2.海珠西的金碧花园1期，也是两房的，首付都差不多，个人分析优点是未来涨幅比较高，而且离地铁近。但问题是现在估值没办法做到持平，300w总价的房可能首付要3.3成-4成，相同单价下只能选择小一点户型。而且楼龄都是20年 1.您觉得时代花生这个盘怎么样，是否有升值前景?这个盘比较冷门，之前都没怎么听说。 2.这两个盘对于我们现在来说选择哪个会更好?
回答：时代花生作为同和一带的次新盘，我建议还是优先选择海珠区更多旧改和配套资源倾注的地段。新是新，但白云缺乏话题，也背离广州城市发展方向。 你考虑楼盘的时候，除非你一心一意只想住新一点的房子，要不然还是循城市发展轨迹走。 买房一定要买在城脉发展方向： 广州城脉发展方向：自西往东，90年代的市中心是中华广场北京路一带，后来往东迁移，逐渐形成今天以天河CBD为辐射中心的格局，在广州买房，尽量买在珠江新城方圆10-15公里范围，地铁沿线，并且尽量买广州东部。 北京城脉发展方向：一路往东。北京西、北面是山地，无法扩张，如果你的房子买在这两个方向，大概率跑输大市。北京优质板块是东三环至六环地铁沿线。 成都城脉发展方向：一路往南，兼顾东拓。成都这个城市，是一个盆地地形，南部是平原地带，非常适合扩张，所以买房尽量买在南边溢出方向。 郑州城脉发展方向：一路往东。郑州这个城市，交通对其影响特别大，郑东新区不搞好是不行的，所以郑州东部一直都得到多种政策支持，长年保持着良好的发展势头。
提问：房姐新年好，现在股市行情很好，去年你不太看好股市，这是怎么反转的呢。
回答：2019年股市牛了又熊了。 2020年疫情，开始刺激经济。 锁住楼市，把新发资金，逼入股市。 因为新发资金太多了。 无论是实物资产，还是虚拟资产，实际最后都涨了。 虚拟资产更容易回归实物资产。 房产是一个终点行业。
提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，第一套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！
回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片
提问：美丽房姐，你好！新人首问，谢谢回复！本人年龄四十，外埠调回北京工作，目前有非京籍房票，户口也在办理中。想近期抓紧买套房子自住+教育，两个孩子都需要面临教育问题。工作地点及生活区域都在朝阳区，之前还考虑拼西城等学区房，目前也改变思路，想兼顾生活品质和孩子教育。 对于朝阳区的学校来说，人朝，陈经纶，朝外，80都是好学校。但看您的帖子，望京区域投资也是首选。现在想请教一下您，要兼顾自住+投资+教育那些楼盘值得入手，预算在800-1000吧，十分感谢回复！
回答：可以看下 北纬40度，比较新，距离望京很近，属于景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区。另外可以看看嘉铭桐城 ，学校是陈经纶嘉铭，算是是朝阳顶级。还有九龙山的珠江帝景，位置还不错就是品质一般， 学校是陈经纶帝景也是非常不错。
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