（文末照例有一张图总结）
大家好，我是很帅的分析师
善于挖掘什么值得买的穆迪
今天我准备来聊聊疯涨的 REITs
先问候一下大家的账户还好吗？
A股今年一开年就进入了困难模式，基金市场也是一片狼藉。
去年很火的主题、赛道基金全都支棱不起来了……
不过有一种投资品却涨得意外得好！
就是我们之前介绍过的 公募REITs基金。
截至今天收盘（2月17日），已上市的11只REITs今年全涨了，而且平均涨幅接近15%，简直是吊打整个市场的节奏（虽然这两天开始在跌了）。
最牛的一只从去年6月份上市以来，已经累计涨了96%了。
因为涨得又快又猛，好几只REITS甚至开始发布风险提示公告，还主动停牌想给自己「降降温」。
来源/ WIND
那么问题就来了——
为啥REITs涨得这么好？
现在还能追高吗？
购买REITs的正确姿势是什么？
Part 1 为啥REITs涨得这么好？
先复习一下什么是REITs吧——
目前我国一共发行了两批共11只公募REITs，每个REITs都对应了一个基础设施项目，会把超过80%的钱都投资到一个项目里头——
而这些基础设施会产生两种收益——
一个是稳定的现金流，可以是出租物业拿到的租金收入，或者是公路收费等。
另一个则是资产增值的部分，毕竟它们本质上也都算是房地产项目。
而投资REITs还能赚到第三种收益——虽然REITs在交易所的市场价格主要受上面提到的两种收益的影响，但是如果资金充裕的时候，二级市场甚至会产生溢价。
而在当前的政策环境下，REITs可以说是利好不断——
1. 专项政策
去年6月份第一批基础设施公募REITs上市之后，7月份国家马上就拓展了试点的范围和基础设施类型。
在政策支持下，能参与REITs的资金更多了。
去年11月份，REITs迎来了保险资金的开闸放水。经过第一批REITs募集时几家险资的试水后，监管明确以后只要符合一定条件的险资都能投资REITs。
险资特别爱REITs，这是因为公募REITs具有封闭周期长、派息率相对稳定等特点，而保险资金投资周期长，风险要求低，两者天生就很匹配啊~
顺带提一句，资管新规落地后，和险资的处境类似，不少资金也在寻找新去处——
资管新规落地过程中，前些年收益率比较好的一些资产被压缩了，理财产品收益下行。
而我们前两批试点，国家都是拿出很优质的基础设施项目作为底层资产，做成的REITs产品既是标准化产品，又强制派息分红，提供长期稳定的现金流。
这自然就成为了这些空闲资金的替代性配置资产。
进入2022年，又给了REITs税收优惠和场外份额退出渠道，对资金也是个吸引。
地方也积极推进：北京、上海、广州等全国多地，都先后出台了针对基础设施REITs的地方专项支持政策。
另一方面，宏观政策的变化也在利好REITs——
2. 货币政策
从去年年底开始，央行为了稳增长，开启了新一轮宽松周期。
一方面，央行开始压低利率。
1月份，随着央行下调了 麻辣粉（MLF，央行放水给银行的工具之一）利率，1年期和5年期的 贷款市场报价利率（LPR）都下调了。
要知道不少贷款的利率都是跟着LPR走的，换句话说，企业要借钱就变得更便宜了。
降息后，会有更多企业借钱投入生产。
这时候产权类的REITs项目（比如产业园区）的出租率会改善，租金也可能会增长，现金分配的部分自然也会增长。
与此同时，利率低了，资产的市场价也会上来，所以REITs投资的不动产也会增值。
另一方面，市场上的钱变多了，多出来的钱自然要找地方去。
开年股市跌得惨，基金多扑街，连前两年风光无限的可转债都歇菜了。
大家开始有了避险情绪，又不知道钱该往哪去。
顺带一提，除了分红稳定的REITs，今年以来市场上不少红利ETF的份额也出现了明显增长。
另外开年以来在稳增长的基调下，大基建板块走势相对较好，也给REITs吸引了一波关注。
所以REITs涨起来也很好理解了~
那么问题就来了——
REITs已经涨了这么多，还能买吗？
Part 2 现在还能买REITs吗？
如果说REITs的强制派息代表了它的债性，那么REITs在二级市场的价格变动就代表了它的股性。
短期内REITs在二级市场的价格涨了很多，说明最近它的股性太强了！
换句话说就是最近有人把REITs当成了股票来炒。
以富国首创水务REIT为例，可以明显看出，2022年以来，它的换手率比去年上涨了不少。
而事实上，公募REITs的估值方法更像是银行等周期股，不是啥成长股：因为都是成熟稳定的基础设施项目，重运营不重扩张，所以如果二级市场的价格明显高于它在资产端的价值，早晚会价值回归。
现在买的话会存在两个风险——
一是我刚才提的价格短期内涨了太多，资金高位套现的风险大，现在买很容易被「套」里。
二是最近价格涨了不少之后，预计现金分配率也会下降，把它当作高股息产品就不值当了。
举个例子——
根据富国首创水务REIT2021年第一次收益分配公告，它当时的分红方案是2.714元/10份基金份额。
如果投资者买的时候价格不同，净现金流分派率相差还是蛮大的——
情况1：假设投资者在首次发行时买入本基金1,000份，买入价格3.700元/份，那么他的2021年度净现金流分派率=2.714*100/（3.700*1000）=7.335%。
情况2：假设投资者在该次分红的权益登记日前通过二级市场交易买入本基金1,000份，买入价格7.263元/份（这个价格和最新市场价差不多），那么他的2021年度净现金流分派率=2.714*100/（7.263*1000）=3.737%。
Part 3 购买REITs的正确姿势？
对于已经上市的老REITs，追高买入肯定不是一个好选择。
可以等这波炒作热潮过去了，再以合适的价格买进。
当然，也不是每个老REITs都涨得很好，比如广州广河、浙江杭徽这两个高速公路特许经营权项目，就没怎么涨起来。
另一种投资的正确姿势，是等新一批REITs募集时去认购。
现在已经有4个新项目正在审核，同时全国正在实质性推进的项目也接近百个。
预计前几批REITs还是非常优质的，适合打新或者长期持有。
我还想稍微提一下另一个配置REITs的思路。
在过去20年里，标普500和REITs的相关性为0.571，而国债的相关系数更低，仅为-0.195。
换句话说，在投资组合中配置一些REITs，还是可以很好地分散风险的。
照例一张图总结一下——
「Greed is good.」
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风险提示：政策释放不及预期，经济下行压力较大。
本文分析师/ 穆迪图片与编辑/ 狐狸，穆迪，小屋，Ether，S_LIcon/ freepik from flaticon主创/ 肖璟，@狐狸君raphael，曾供职于麦肯锡金融机构组，也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者，著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。
参考资料/《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》《大基建投资火热 稳增长行情持续演绎》《20220208-光大证券-REITs专题研究报告之二：第二批公募REITs研究分析》《20220208-国金证券-公募基础设施REITs 2021年四季报分析：项目运作整体平稳，税优政策正式落地》
- REITS(395015)
- 富国首创水务REIT(508006)
- 平安广州广河REIT(180201)
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