中洲控股的负债和流动性简要分析

因为是房地产，我们主要看中洲控股的有息负债部分。

1）流动有息负债= 应付票据1.14亿+ 一年内到期的非流动负债 16.5亿 = 17.64亿

2）非流动有息负债 = 长期借款131亿

3）也就是说流动+非流动的有息负债总共是148亿，还有152亿的经营负债（无息），其中合同负债（预售款）就有57亿，其他应付款37亿等。

4）2021年年报披露的银行贷款118亿，信托20亿，其他16亿，合计154亿融资，成本4.65-11.8%。因此对应2021年利息支出11.3亿，可以推算年化利息综合是7.3%。

5）中洲控股2022年度的利息支出从2022年上半年来看，利息支出5.7亿，对比2021年上半年4.87亿有一定的上升，但是总体年度利息支出大致就是11-12亿这个范围。

中洲控股上面已经分析了有息负债的绝大部分就是一年内到期和非流动的长期借款，下面的表格比较晦涩，我来给大家解读。一年以内借款就是16.4亿这个有息负债要还，长期借款一年以内到期9.8亿，1-5年到期122亿，5年以上27亿，这就是最大的部分，比较清楚的是一年内资金压力就是26亿，然后5年内资金还款是122亿，差不多折成4年，每年30亿。

公司能否满足流动性要求而不出资金问题，就要看现在269亿的货值在未来5年能不能每年还30亿左右的贷款。这就是中洲控股负债和流动性的简要分析，比其他房企容易。

中洲控股持有的深圳26万平物业（还在增加中）价值这里不分析了，简单来说，黄金台如果在4年内售出回笼资金100亿，中洲控股基本就可以还清所有的银行贷款，中洲控股的流动性风险大不大我就不说了，大家自己判断。其他地产的风险我也不评价，土储在三四线的我建议大家回避，除非国家后面放大招给房地产融资。目前来看部分民营拿到融资的可能性不小，考虑到现在银行实际上贷款放不出去，开发贷是可以扩大的。