前言导读
本月23，一则备受房地产市场关注的重磅消息正式落地，中国人民银行和中国银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知提出，要保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度，并提出16条具体举措。该16条措施，被业内称为“金融16条”。
有业内人士指出，“金融16条”是当前金融支持房地产市场平稳健康发展的又一重要措施。这些措施的核心目标是为涉房融资托底，完成保交楼任务。若措施落地，存量楼盘风险化解模式、资金提供方更加清晰明朗、可执行性强，银行潜在损失敞口预计能够得到控制。
金融支持房地产政策全面加码
东方金诚首席宏观经济学家王青指出，“金融16条”措施出台，标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。基于楼市“金九银十”成色不足，近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露，当前房地产市场对宏观经济运行仍有拖累，为着眼于四季度及明年初稳增长、控风险，“金融16条”措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大。
供给端：在“金融16条”中，供给端支持政策内容最为丰富，涵盖除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债市融资、资产并购以及信托等资管产品融资等，针对金融机构，也明确要求“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。
需求端：“金融16条”要求“支持个人住房贷款合理需求”，特别是鼓励受疫情等因素影响的个人住房贷款延期还本付息，不影响个人征信。这些措施主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心，加大对刚性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，稳定市场情绪。
租赁：“金融16条”中也涵盖了对住房租赁市场发展的支持措施。这主要是着眼于建立房地产市场调控长效机制，坚持房住不炒基调。
因此，“金融16条”支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌；未来房地产支持政策、包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。
信贷、债券、股权“三支箭”有序推进
在人民银行的支持和指导下，对民营房地产企业的融资正在有条不紊地推进。11月8日，交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。
23日，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等国有大行分别与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团、美的置业、碧桂园等房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度，同日，龙湖集团、美的置业、金辉集团获取中债增进公司发债信用增进函，第一、二支箭稳步推进，且央国企、民企、混合所有制企业一视同仁。此外，碧桂园、雅居乐进行了配股，由于香港上市房企股权融资不受限制，可通过配股补充资金。
在业内人士看来，“第二支箭”仍以改善民营房企改善现金流为主，对大宗商品价格影响仍着重在未来需求预期上，未来随着对民营房企债券发放范围扩大，房企顺利完成保交楼后才有可能增加新开工面积从而对大宗商品需求形成实质性拉动。
银行股地产股冲高集体翻红
11月24日，地产股大涨，A股中交地产（000736）、中国武夷（000797）等多股涨停。港股内房股也集体走强，龙湖集团一度涨超13%，亿达中国盘中更是一度暴涨1302％。与此同时，银行股也几乎全线飘红，11月25日上午，A股42家上市银行全部上涨。截至上午收盘，浙商银行上涨6.85%，宁波银行上涨4.41%；厦门银行、中信银行、平安银行和兰州银行涨幅超过3%。
多位行业人士认为，当下房企股和银行股的走强与近日监管部门多次推出的利好政策有关。地产股和地产债的向好，表现了近期市场对监管政策的反应。自2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”以来，房地产市场进入下行通道。2021年12月之后，房地产的紧缩政策出现了多项调整，例如降低了首套房贷款利率，因城施策密集出台了放松限购、限售要求等一系类措施。但市场预期较弱，房地产市场持续恶化。
但相较于以前出台的措施，“金融16条”提及的金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。另外，是金融政策执行进一步优化，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。
上述措施不仅带动的是地产股的增长，还对银行股有推动作用。不少银行对房地产开发贷和个人房贷的业务比较多，占比较大。上述政策的出台，有利于这类银行估值的修复。
钧誉视角
从政策出台到迅速落地，释放出稳市场、稳预期的积极信号。当前的房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融16条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂，其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。钧誉资产作为亚太地区领先的资产管理公司，密切关注政策措施的出台及落实，帮助投资者抓紧市场机遇、防范市场风险，实现资产的套期保值与稳健增长。
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