本港面对加息周期及楼价下滑成交转淡，今年地产股跌势与恒指相若。摩根士丹利发表研究报告指出，明年息口见顶及恢复与内地通关，预测一手及二手成交将按年增加28%及15%，较今年首11个月的37%及39%跌幅大为改善，估计楼价可在明年第二季见底回升，全年涨5%。
地产股评级由审慎变吸引
大摩表示，地产股现价相当於较每股资产净值折让55%，属20年来低位，当一手交投及楼价有积极表现时，地产股走势有望跑赢恒指，因此把地产股评级有「审慎」调升至「吸引」。
今年以来二手楼价指数累跌近15%，大摩指出，今年楼市表现是2008年以来最差，主要受息口抽升、人口减少及疫情防控导致经济疲弱所影响，预料有关情况将持续多3至6个月。目前地产股预测市账率（PB）是20年来最低的0.4倍，相信明年受惠於息口回调、置业负担能力改善、今年比较基数低，地产股将会跑赢大市。
与内地恢复全面通关是经济活动的催化剂，大摩预期，通关后能即时带旺楼市及零售，惟写字楼市场只会缓慢复甦。该行估计，明年第二季通关，将刺激全年零售销售反弹9%（相比2018年的水平仍低21%），零售店舖加租会较滞后；写字楼市场面对空置率高企及供应充足，加上环球经济衰退及在家办公令租赁需求减少，通关带来的效用会较慢呈现。
地产股选股方面，大摩偏好低负债及高股息率的股份，首选新地（00016），并把其评级由「持有」升至「增持」，其次看好嘉里建设（00683）及长实（01113）；恒地评级则由「减持」提高至「持有」。零售收租股看好股息率均逾5厘的希慎（00014）及领展（00823），其次是股息率不足4厘的九仓置业（01997）。至於写字楼行业，就算估值低廉，依然最不看好。
$新鸿基地产(HK00016)$$盈富基金(HK02800)$$南方两倍看多恒指(HK07200)$
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