一、关键词：房地产
来源：国金证券
相关公司：建发股份、中国海外发展、招商蛇口、万科A、绿城中国
核心看点：
1、恢复房企及涉房企业股权融资，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大。
2、放开股权融资的目的主要是“保交付”和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复。
3、推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs，或为已上市基础设施REITs的扩募，利好已发行REITs的房企。
2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。
A股市场地产再融资自2016年起基本停滞，直至2022年10月出现松动。此次新政措施的快速落地，或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。
允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境。
放开股权融资的目的主要是“保交付”和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。
推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs，或为已上市基础设施REITs的扩暮，利好已发行REITs的房企。允许设立不动产私募投资基金，促进房企盘活经营性不动产，可为行业带来新的资金并探索新发展模式。
二、关键词：房地产链
来源：光大证券、德邦证券
核心看点：
2022开年以来，多方释放积极信号，但部分前期过度激进房企“风险”仍有暴露可能。
消费建材盈利拐点出现，微观信号已反映需求逐步好转，基建端也有望更快形成实物量。
当前建筑行业对材料和施工标准逐渐提升，消费建材龙头抗风险能力更强，更有望走出c特征，加速提升市场份额。玻纤后续价格修复预期较强，随疫情缓解和各地刺激经济政策出台，或带来新—轮景气周期。水泥引导投资回暖仍需时间消化。
1、11月17日，住建部、发改委、财政部办公厅发布《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》。在长期坚持“房住不炒”主基调下，此次《通知》将保障房建设与地方政府的执行考核挂钩，预期将更好推动各项支持政策落地见效;同时有利于规范租赁市场建设，维持市场租金平稳，促进房地产市场长期平稳健康发展。
2、2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“风险”修复进入执行阶段。同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“风险”仍有暴露可能。
3、民营房企融资逐步好转，杭州、成都、西安等有代表性强二线城市继续放松限购。分析师闫广认为，有代表性的城市限购放松将刺激销售逐步回暖;虽然短期多地疫情反复会影响基本面数据修复，但地产趋势已然向上，最难阶段已经过去。
4、消费建材迎来盈利拐点，Q3以来大宗原材料明显回落，毛利率有望逐季度改善。微观信号已反映需求逐步好转。同时2023年提前批专项债额度下达，多省份额度相比22年明显增长，基建端也有望更快形成实物量。
消费建材：此轮政策首先利好竣工端需求释放，民营地产商融资端改善将从实际层面落实“保交楼”政策，同时疫情防控政策进一步优化将减少地方管控对施工进程的影响，当前建筑行业对材料和施工标准逐渐提升，消费建材龙头抗风险能力更强，更有望走出特征，加速提升市场份额。可关注贯穿施工周期且有行业提标催化的防水材料龙头(东方雨虹、科顺股份），市占率快速提升的消防龙头（青鸟消防）等
玻纤：作为典型顺周期品种，短期由于经济压力进入下行周期，后续价格修复预期较强。2022年新增产能基本都已投产，而2023年新增供给有限，未来随着疫情的缓解以及各地刺激经济政策出台，或带来新一轮景气周期，可关注当前低估值的玻纤龙头（中国巨石、中材科技、长海股份)。
水泥：当前影响水泥需求的两条主因：
1）地产政策进入“全面呵护期”，房企短期流动性危机有望缓释，但各地因城施策推进放松，需求出现起色，引导投资回暖仍需时间消化。
2）基建10月增速有所放缓，但专项债“提前批”额度发放，年前有望迎来赶工期。
分析师闫广认为，地产与基建链仍是稳经济的重要一环，后续需求有望持续恢复，价格有望延续季节性恢复，低估值、高分红的水泥板块将最受益(龙头海螺水泥、华新水泥及弹性标的上峰水泥)。
三、关键词：房地产
来源：东吴证券
相关公司：保利发展、金地集团、新城控股、招商积余、华润万象生活
核心看点：
中债增和央行16条文件正式宣告政府思路从“保项目不保主体”转变到了“保市场主体”，极大地提振了市场情绪。
后续地产政策将会在现有政策框架体系中维持宽松状态，直至市场恢复平稳。
中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。
近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应，房地产融资逐渐回暖。人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策，将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企，并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持。
在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律。此次《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。
优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房企脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势。
在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方面，20城二手房2022年10月累计成交533、4万平，同比+65、5%。从长期看，2021年下半年以来，二手房个人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。
$碧桂园(HK02007)$$万科企业(HK02202)$$南方两倍看多恒指(HK07200)$
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