今日招商房托放量大涨6.4%，创历史第二大涨幅，恰逢公司2022年业绩说明会，一扫过去一年的阴霾。
从结果看，颇有点利空出尽的意思。从过往线哥对$招商局商业房托(HK|01503)$的追踪来看，招商房托绝对是值得各位多看一眼的标的：一方面从全球角度看reits资产本身逆周期就比较强，高额的分红率很受分红型机构的青睐；而招商房托分派率更是行业顶格（合约有约定）；其次，就资产质量来说，招商房托整体资产质量基本处于南山核心地带，未来资产增值的概率也很高；再者，招商房托背靠$招商蛇口(SZ001979)$，未来资产注入的预期非常强烈。
但就是这样的标的，去年也遭遇了一波无情闷杀，最低跌到1.63的网易价：）；不过，价值只会迟到、不会缺席，从年报看，线哥觉得招商房托价值点已经显现了，核心逻辑梳理了下：
1、 加息周期靴子落地。美元加息周期大概率结束，最近硅谷银行破产事件或是导火索，这也意味着制约房托资产价值的最大利空因素已经解除；
2、 商业地产复苏。从行业来看，地产预期正在逐步复苏，尤其是商业地产市场。这点从业绩说明会得到的官方数据可以印证。【招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会上表示，从目前的情况来看，一季度市场回暖非常明显，但是真正传导到租户要去做决定，比如扩租或者开新店至少是一两个季度的事情。】
3、 2023增长有保证。去年收益略有下滑，主要是受到疫情影响和年内提供了超3600万的租金减免，今年这些利空因素均已消除，增长基本不成问题；
4、 分派率仍具吸引力。分派率方面，2022年分派率达到13.1%，也也是承诺的最后一年，基金分派率有7%，如果按照今年业绩如期上涨的话，今年保持7-8%的分派率是有保证的，还是有吸引力的；
5、 抗风险能力增强。2022年12月15日，公司从该新境外贷款中提取人民币40.22亿元。之前聊过港币资产的收益债务的币种错配问题，换成人民币资产后可以缓解汇兑压力。
6、 并购预期。从负债率看，招商房托现有资产负债率37.4%，处于非常良性的水平，未来资本运作的空间和预期很大。
最后，说说其他的把，reits在我国还处在早期，尤其是玩家比较少，主要是机构投资者；流动性也是制约reits价值回归的一个重要因素；当然，有美丽国的经验，相信reits玩家会越来越多，reits类资产如领展、招商房托之类的价值也会回归。
$REITs概念(BK0992)$
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