自今年2月底以来，公募REITs市场经历长达4个多月的持续下跌，整个市场最大下跌幅度超过20%，个别产品下跌幅度超过40%，给这个处于试点阶段的市场带来了巨大冲击。投资者普遍出现悲观情绪，直接反映就是市场无视利好，一旦出现利空或者不利消息就会大幅下跌；新产品发行难度大大增加，即便发行出来，上市后也出现了非常严重的破发情况，之所以会出现这种情况，是好几个因素叠加起来造成的，下面我们会详细分析每个因素，让大家对公募REITs市场有更清晰的认识。
在公募REITs市场出现大幅下跌的情况下，监管机构、原始权益人和基金管理人也采取了各种措施来稳定市场，但是作用非常有限，直到市场严重超跌，产业园区项目发布上半年经营情况报告，多家公募基金宣布FOF可以购买公募REITs之后，市场才出现了明显了反弹。这几个工作日的反弹是否意味着公募REITs市场彻底结束下跌趋势，开始新一波上涨趋势呢，在分析完下跌原因之后，我们也会分析一下未来的走势和投资建议。
一、公募REITs下跌的原因分析
（一）经济下行对各行业冲击的逐步显现
细心的朋友可能会留意到，整个公募REITs最早出现下跌的行业是高速公路，大家当时只想着能避开高速公路行业，去投资产业园区、仓储物流这些产权项目，但是之后产业园区和仓储物流行业也出现了明显的出租率下降，经营情况不及预期，甚至连燃气电站都出现了收入下降的情况。
究其原因，是疫情和全球经济形势导致的经济下行造成了这个局面，不过高速公路对经济的反应最直接、最快速，所以高速公路行业最早出现了全行业经营业绩的下降。经济活动不繁荣的话，产品的生产会变少，对原材料的需求也会减少，运输产品和原材料的货车就会减少，高速公路的通行费收入也会减少。之后随着经济下行压力增大，各行业的企业经营都面临收入和利润的下降，这里面就有产业园区和仓储物流的租户，这些企业中有些是初创企业，有些是经营比较成熟的大企业，不管什么类型的企业，面对这种经营压力，一般都会选择缩减成本来支撑现金流。对应的就是主动裁员减少产业园的租赁，或者企业破产之后被动减少了产业园的租赁，业务收缩之后减少对仓储物流的租赁以降低经营成本，这就出现了产业园区和仓储物流项目的出租率下降。企业生产经营活动减少之后用电也会减少，所以电站项目也出现了收入下降的问题。
各行业受到经济下行的影响，导致经营情况不及预期是本轮公募REITs下跌的最根本原因。所以公募REITs市场要想彻底改变下跌趋势，大概率是要有经济复苏带来的各行业经营情况改善作为前提的。
（二）前期市场炒作遗留的二级市场估值过高问题
截至2023年2月23日，全部公募REITs相比发行价（分红复权）的上涨情况可以从下表看出：
当时像产业园区和仓储物流这些产权项目的涨幅普遍在30%以上，对于每年分红涨幅相对较小且已反映到价格的公募REITs来说，这个涨幅算是非常大了。如果经济持续稳定增长，各行业经营情况都比较好的话，这个涨幅也许可以稳定更长的时间。但是一旦经营情况出现不利变化，前期的大幅上涨就失去了支撑，就像房屋拆掉了横梁，房子越高倒塌的越厉害。
截至2023年7月5日，全部公募REITs相比发行价（分红复权）的上涨情况可以从下表看出：
到2023年7月5日，整个公募REITs市场在考虑加回之前分红的情况下，已经没有涨幅超过20%的产品了，如果不考虑分红，涨幅就更小了。
（三）参与定价的机构投资者推高报价，且上市后持续抛售
目前公募REITs在产品定价方面存在一个问题，那就是参与定价的机构投资者取得的份额并不会锁定，一上市就可以卖出，而需要持有至少一年的战略投资者并不允许参与定价。战略投资者的优势是不用参与比例配售，可以直接分配到谈好的份额，而参与定价的网下投资者要参加询价和比例配售，由于害怕报价低失去参加配售的资格，网下投资者一般都要报高价，这也是公募REITs可以溢价发行的原因。
溢价发行意味着什么呢？溢价的部分是全部归原始权益人所有的，所以溢价提高了投资者购买基础设施项目的价格，相当于提高了基础设施项目的估值。即便基础设施项目的估值是客观的，在溢价发行的情况下，公募REITs的投资价值也进一步降低了。如果公募REITs上市后持续上涨，参与定价的网下投资者会选择持有或者帮助推高REITs价格，可一旦公募REITs出现下跌，对于追求短期收益的网下投资者来说，他们会选择止盈或者止损，迅速抛售，造成公募REITs市场的大幅下跌。
中金湖北科投产业园就是这种情况，参与网下配售的投资者本来是想获取短期收益的，可市场上并没有增量资金愿意推高中金湖北科投产业园的价格，眼见无利可图，部分网下投资者选择卖出去寻找其他投资机会。这部分投资者卖出就会导致价格下降，在市场普遍存在悲观预期的情况下，进一步引发其他机构投资者出逃，甚至触及一些机构投资者的止损线，导致市场出现严重踩踏。
（四）市场持续下跌时战略投资者锁定期结束被迫止损
接着上面的分析，在网下投资者或者其他机构投资者卖出导致二级市场持续下跌时，战略投资者持有的份额一旦解禁，战略投资者也面临一个选择，是继续持有还是立即卖出。在市场普遍存在悲观预期时，特别是出现较大亏损的时候，战略投资者大部分也不敢继续持有，而是选择卖出，这就进一步加剧了市场的下跌。
（五）产品信息披露不够透明，投资者了解的信息有限
公募REITs作为一个只持有基础设施项目的金融产品，理应向投资者提供基础设施项目预测相关的全部信息，让投资者对自己购买的产品有一个清晰的认识。但是从资产评估报告中投资者并不能获取到估值的全部参数信息，有些评估报告会故意少披露一些信息，有些甚至连折现率都不披露。在本身信息就有限的情况下，投资者并不能清晰了解基础设施项目的估值是否客观。
再说可供分配金额的测算报告，报告只提供两年的分红预测（一般第一年还不是完整年度），如果REITs不扩募的话，就没有进一步的持续分红预测信息，等到两年后，投资者甚至不知道未来分红的预测金额应该是多少，也就不知道真实的分红金额相比预测降低了多少，只能是靠基金管理人来告诉投资者。
其实监管机构也在一直改善公募REITs的信息披露，比如要求明确区分基金管理人、计划管理人和运营管理机构的收费标准（最早期这三部分费用一起披露，投资者根本不知道各自收了多少钱）。7月初监管机构还要求产业园区项目提前披露上半年的运营情况，让投资者尽快获得信息，给市场一些信心，这也是公募REITs定期报告中首次出现经营情况的单独报告。
（六）现有公募REITs架构下，基础设施项目估值很难客观
在现有公募REITs的架构下，原始权益人一般是大型国央企或者行业头部企业，他们有权选择基金管理人，所以在基础设施项目估值的谈判中，基金管理人是很难向原始权益人争取到最客观的估值的，如果基金管理人坚持客观估值，很可能面临被换掉的处境。所以在估值本身就不太客观的情况下，再加上发行溢价，以及经济下行导致的基础设施项目运营不及预期，公募REITs的价格是很难有强力的支撑的。
不仅是估值，原始权益人既是卖资产的一方，同时后续还会继续负责资产的运营，还可以收取高额的运营管理费。原始权益人不仅可以从资产出售中获益，还可以从运营管理中进一步获益。
（七）公募REITs产品定位尴尬，缺少真正的长期投资者
公募REITs这个产品本来的定位是收益和风险介于股票和债券之间的一种金融产品，但是事实上现阶段这个产品风险比较大，但是收益又没有很高，所以对投资者的吸引力并没有很高。在最初宣传的时候，公募REITs是一个长期收益稳定的产品，和保险资金或者长期产业资金很契合，但是事实上保险资金或者长期产业资金只是期限够长，不代表保险企业或者产业公司能长期承担亏损，也不代表这些资金真的愿意长期持有。保险资金和产业资金是由投资经理管理的，投资经理本身也是员工，也面对自身业绩压力和公司考核，在亏损一两年的情况下很难继续持有而不卖出，所以这个市场上本质来说是没有真正的长期资金的，除非市场能稳定或者不会出现明显下跌。
二、公募REITs市场是否真的触底回升
（一）过去两个交易日上涨原因分析
近两个交易日，公募REITs出现了全市场大幅反弹的情况，也给让很多投资者重新燃气了信心。这两天之所以会出现明显上涨，主要有以下几个原因：
1、过去4个多月跌幅过大，一些产品已经出现了很好的投资机会；
2、监管机构要求产业园区项目及时披露的上半年的经营情况，粉碎了很多不利谣言，给了投资者信心；
3、多家公募基金宣布旗下FOF产品可以直接投资公募REITs，为市场带来了更多资金，虽然这些FOF产品很可能还没开始购买REITs，但是在上面两个原因的作用下，机构投资者也担心FOF资金买走便宜的筹码，所以提前开始买入。
（二）未来走势及投资建议
截至7月7日收盘，全部公募REITs产品的涨跌情况如下：
截至公募REITs收盘，中证REITs（收盘）指数的走势如下：
从上面两个图综合来看，虽然经历了两个工作日的上涨，但是目前公募REITs市场仍然处于底部区域。其余和A股一样，目前能触发市场上涨的最根本因素就是投资者对经济增长的信心。只有经济不断变好，企业盈利不断增加，基础设施项目的运营才能不断变好，投资者才敢不断拿出真金白银去买入。
对于能承受一定波动的投资者来说，目前的公募REITs还是在底部区域，可以开始逐步加仓，不建议一把梭哈。而且加仓也要注意技巧，不要在单日涨幅很大的情况下去追高，一般单日涨幅很大或者连续上涨几日时次日会有回调，可以等回调时买入。
对于喜欢右侧交易的投资者来说，可以先建个底仓，进退自如，不至于完全踏空那么难受。等一等二季度的宏观经济数据、上市公司的半年报和公募REITs的半年报，看看经济复苏的情况如何，在经济复苏预期比较好的情况下再选择逐步加仓。
大家可以根据自己的交易方式，以及上面我给出的建议来判断买入时机，大家做投资都是想赚钱的，也要注意风险，毕竟亏钱对心情和家庭都会有不好的影响，希望大家理性投资。
@天天精华君 $华夏合肥高新REIT(SZ180102)$$中金普洛斯REIT(SH508056)$$华夏和达高科REIT(SZ180103)$
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