主讲人介绍
汤寰 上银基金固定收益部高级研究员
9年证券行业从业经历，深耕宏观研究领域，擅长海内外经济数据分析预测，宏观大势研判精准，直击投资要点。
8月以来，地产刺激政策密集出台。8月底三部委联合宣布将“认房不认贷”纳入各城地产调控政策工具箱，此后一周央行降低房贷首付与利率下限，并公布存量房贷降息实施细则。在央行和中央部委的政策推动下，各省市也在加快政策落地节奏，深圳、广州率先宣布执行“认房不认贷”，随后北京上海也跟进落实政策。除北上广深四大一线城市外，二、三线城市中也有不少城市不同幅度地松绑了限购限售措施。
在本轮地产刺激政策退出后，市场短期给出积极反应，但随着地产销售量、价数据未能持续明显改善，市场反应回归平淡。所以本轮地产复苏程度应该如何判断？
在分析本轮地产状况之前，让我们先来回顾一下最近2轮地产调控周期的政策路径和市场反应。
1. 2013-2015年的地产调控周期：2013年底，中央经济工作会议定调经济运行存在压力，要求经济工作坚持稳中求进、改革创新。随后在2014年4月，货币政策跟进，央行定向降准。当年4月开始，30多个城市逐步放开限购政策。9月开始政策力度加码，下调房贷利率、执行二套房认房不认贷政策，还有诸如降低首套和二套房贷首付比例，并且货币政策持续宽松，通过降准降息配合政策实施。大约从2015年3月开始，房价回升，销售回暖，4月70大中城市房价开始环比由负转正，当年6月开始，商品房销售面积和销售额累计同比也回正。2016年3月左右，苏州开始限购限价限贷，其他城市也开始跟进，基本宣告这一轮的地产放松政策结束，政策放松持续时间约2年。
2. 2018年的地产调控周期：2018年7月，政治局会议提出经济运行稳中有变，要求做好六稳工作。随后央行在当年10月开启定向降准，同月广州取消限价，其他城市也开始跟进放松地产限制政策。到2019年，70大中城市二手房价格环比在1月触底后开始上行，商品房销售也在2月触底后回暖。2019年5月，中央对地产态度转紧，严查信贷资金违规流向地产。7月政治局会议提出要坚持房住不炒，这一轮的地产宽松宣告结束，房价立刻开始回落。
从上两轮和本次地产放松的政策来看，相同点是中央政策先出现微调，随后央行降准降息，货币政策配合宽松，接着各地开始放松限购限贷政策，房地产销售恢复、房价上涨，中央再次开始出台限制地产政策。不同点是每一轮政策见效的时间差别较大，快则2-3个月，慢则半年左右。
相较以往的几轮地产放松周期来看，本轮地产放松政策节奏较快，力度也不弱，但是政策仍然有进一步放松的空间。不过当前“房住不炒”的总基调并没有变化，因此政策也在观察市场反应和经济恢复情况，短期不会过于激进。
对债券市场而言，历次地产政策大幅度转松后，利率基本延续下行趋势，至少未出现大幅上行的情况。当然，不可否认也有其他因素的推动，例如前期的降息、降准等。这背后的逻辑可能是政策确认经济触底、利空出尽等。而房地产销售、投资、房价等数据是否好转，不是影响债券市场的直接因素，更多影响的是未来对于政策转向收紧的预期。因此在政策放松的情况下，无论基本面数据立刻好转还是一段时间后好转，都对债券收益率下行的趋势影响不大。
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