导语:
财富管理和资产管理，长期看是认知的变现。但对市场和世界的认知接近于真相，本身就是很困难的事。诺亚财富的GPTalk 是一系列诺亚通过多年积累的独特GP生态圈连接全球顶级且优秀管理人的访谈实录，透过能够看见真相的问题，分享他们过去投资和未来投资的好决定、改变和真趋势。
本期我们将近期诺亚与另类投资领域巨擘博枫资产董事总经理布莱恩·金斯敦（Brian Kingston）的独家对话，精选分享于您。本次会议由博枫的财富管理部门Brookfield Oaktree Wealth Solutions共同举办。
来自加拿大的博枫资产管理公司Brookfield Asset Management Inc.（BAM）创始于1899年，至今已拥有百余年历史，在房地产、可再生能源、基础设施和私募股权领域的管理和运营历史已超过120年；在管资产约为8500亿美元，是世界上最大的资产管理公司之一，重新定义了另类投资领域。
在这篇分享中，我们根据9月歌斐国际私募一级基金部总经理尹灏与博枫资产董事总经理布莱恩·金斯敦（Brian Kingston）的深度交流，精选部分问答内容，为您独家带来实物资产投资机会的前瞻展望。
Q：房地产市场的调整是否结束，是不是可以开始布局？
博枫资产：这个问题不太好回答，因为地产价格受制于利率，高利率会降低房地产的资本化率，而美国现在处于加息周期，地产市场交易萎缩，价格下跌。
不过好消息是现在美联储的紧缩周期已经进入尾声，交易量也开始慢慢恢复，我们认为重新开始考虑投资房产的黄金时间已经临近了——可能是未来2周、或者是几个月时间——虽然具体时间不确定，但现在可以开始关注地产市场了。
Q：如果美国经济不稳，出现消费萎靡，地产市场是否会出现基本面驱动的第二波下跌？
博枫资产：当前地产市场和2008年次贷危机时的主要区别在于，08年那时的房屋空置率很高，而现在由于高利率环境，地产商借钱成本很高，供给没有泛滥，即便未来美国进入一个小幅的经济衰退，地产价格在基本面驱动的下跌之后也会快速反弹，因为没有过剩的供给。
而且美国也推出了一些财政刺激计划，推动基础设施建设，只不过当前这部分拨款还没有到位，一旦计划真正落地执行，会为地产市场注入活力。
Q：对于房地产投资的几个细分类别具体怎么看？从多户型公寓开始，未来多户型公寓是否还是好的资产类别？
博枫资产：多户型公寓在不同的城市的情况也各有不同，比如美国有所谓的阳光带，人口会涌入这些区域，因此当地租金此前也大涨了一波。
前几年大家都在阳光带买房，新建房屋也比较多，目前市场已经趋于理性，所以我们认为现在是关注这些地区多户型公寓投资的时候了，比如奥斯汀地区，这里有很多科技公司，人才还在持续涌入，但地产价格较此前已经有所回落。
比如我们3年前想购买的一个物业，当时被其他买家买走了，但是当前他们又想要出售了，而且价格比3年前低25%（这也是美国商业地产这2、3年的平均跌幅）。
Q：下面我们聊聊商业地产的第二个细分类别——数据中心，当前这个细分领域异常火爆，你们是怎么看数据中心的投资价值？
博枫资产：我们10年前就开始投资数据中心，现在是全球最大的数据中心投资者，我们把这些投资归入基建类别，我们把数据看作是一种商品，而现在世界上最炙手可热的商品就是数据，在AI快速发展的当下，数据中心的重要性也越发凸显，适合作为分散投资组合的一个组成部分。
不过从供需角度来看，数据中心的供给已经过热，所以建议大家谨慎看待数据中心的投资机会。虽然现在AI领域的发展使得数据中心的需求也在增长，长期来看可以消化掉这些过剩的供给，但从投资角度，短期还是要小心，别在高位进场。
Q：下一个问题是关于工业物流，这也是商业地产的重要细分领域，在去全球化的趋势下，很多制造业回流美国，对工业物流的需求大增，但是我们观察到博枫在这个领域没有太多配置，不知道这个观察是否正确，请问是什么原因？
博枫资产：其实我们的全球机会旗舰策略中，有40%的持仓都集中在工业物流投资，我们在欧美亚持有超过4000万平方尺的工业物流用地。
过去10年，电商业的快速发展使得工业物流需求的激增，你刚才提到制造业的回流也增加了工业物流的需求，所以未来我们也非常看好这个领域的投资机会。
Q：如何看待房地产和基建投资的区别？你认为哪一种投资更好？
博枫资产：两类资产都是很好的投资品，实物资产是取代传统固收类债券投资的品种，区别在于基建投资与通胀更直接挂钩，长期合约中都有与通胀相关的条款；而地产是间接与通胀挂钩，因为通胀上升的时候租金会上升。
总的来说，两者都有抗通胀的效果，都是很好的投资。我们认为房地产和基建投资的底层逻辑是一致的，都是需要巨大的初始投资，然后提供长期稳健的现金流。
当然基建投资的长期现金流更加稳定，而房地产受到短期经济周期运行的影响较大，当市场周期不好，你可能想要更稳定的长期现金流，但是周期上行的时候，地产会提供更好的回报，所以我们认为两类资产都可以配置，主要是取决于投资者的风险偏好和资金久期。
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