一、本文缘起：龙盛对自身房地产业务的公开表达存在严重问题
说起龙盛，其强大的产业链掌控能力和盈利稳定性，放在全世界也已算的一个传奇的存在。但是在2019年响水大爆炸行情市值攀升至800亿之后，股价在长达4年有余的时间里，开启了单边下跌行情，时至今日市值仅有300亿，尤其是近一年时间里，股价长期低于净资产，实际上是处于被机构和股民抛弃的状态。
究其原因有二，一是主业的市场需求在达到2018年的天花板之后，市场规模呈现下滑态势，主业的远景成长能力受限；二是公司开拓的旧改及房地产开发业务被讥讽为无关多元化、不务正业，核心项目运营计划一再调整，令人质疑。
另外，龙盛在公开信息的披露中，使用了大量模糊的不统一的不那么易懂的字眼，让绝大多数投资者都看不懂龙盛的房地产业务究竟在做什么，其中不乏一些专业老炮。因为这不是专业问题，而是表述问题。
问题的背后是龙盛在自身的价值塑造和价值传播环节存有严重不足，投资者关系没有做到位，董秘和投关难辞其咎。在产值经济已升级为市值经济的大背景下，公司的市值管理单纯寄托于产业经营和股票回购，线条单一而浅薄，急需一场系统性和立体化的升级。
无奈之下，我整理了大量的龙盛已披露的公开资料，全面梳理龙盛房地产业务的发展脉络，以达到对龙盛的战略穿透和底限判断，尽力形成对二级市场极限操作的专业支撑。
二、龙盛的房开业务概况、历史线条和核心业务数据
1.龙盛房开业务自2011年产生营收至今的概况及具体项目
龙盛的房地产开发业务，目前有三个对外承接项目的主体，分别是龙盛置业、晟宇置业、晟诺置业。其中，龙盛置业是龙盛的主要房产开发主体，一级子公司。大统项目的项目公司北航置业由龙盛置业全资持有，华兴新城的项目公司是晟诺置业，龙盛置业通过华海房产（龙盛收购而来，华兴新城最初开发主体）持有晟诺置业6.67%，剩余93.33%由上市公司直接持有。晟宇置业由龙盛置业全资持有，主要开发黄山路项目。
这基本上是龙盛房地产事业部当下主要的组织结构。
房地产业务自2011年开始产生营收，截止到2022年，正好12年。12年间共产生营收120亿，产生毛利仅27.7亿，相对于龙盛一年三五十亿的利润，可谓毛都不是。且12年间营收分布并不均匀，大小年现象严重，说明房开确如龙盛自身表述所言：并非主业。具体年度分布如图1所示：
图1:2011-2022年浙江龙盛房地产营收概况
那么，这些营收都是哪些项目贡献的呢？有没有没有售出转为自持的房产？有没有尚未开发完的呢？见图2：
图2：龙盛房产开发历史线条及当下
该图的一大价值是对全部项目进行了梳理，统一对应了龙盛年报里的各种杂乱称谓。
比如公司在上海最初的两个旧改项目年报一直称之为闸北319街坊、闸北348、349街坊彭越浦6号地块，在2016年第三方律所给上交所问询函的答复中，又提到龙盛佳苑和龙盛雅苑两个项目（但始终未见于龙盛年报公开信息），此处查证后确认319街坊就是龙盛佳苑项目，而6号地块就是龙胜雅苑，在图中已对应注明。
又比如公司一些文件称闸北大宁社区旧改项目，一些文件称黄山路271、275街坊旧改，一些又称黄山路旧改一期、二期。有些帖子业糊涂的认为这是两个项目，但实际上这是同一个项目因不同时期的文件和协议而带来的名称，中间有些微的调整，但总体来说一个项目。该项目对应开发的楼盘叫黄山锦庭一期和二期，一期已建设交付并回款，在建的是二期，图中予以对应廓清。
再如大统基地旧改项目是公司在罗列开发成本和开发产品的标准称谓，而在经营分析中又一再提及福新里，实际上大统基地是指近代福新面粉一厂（优秀历史保护建筑）厂区及周围的地块，阜新面粉一厂是中国第一豪门资本荣家的龙兴之地，所以公司这个旧改项目的产品对外标识名称是福新里和福新汇。福新里是住宅，福新汇是商办。
结合图1和图2，会发现过去12年间龙盛对房地产的投资远远大于营收，原因有二：一是一些已经完工以及正在施工的项目，还没有确认营收，这构成了房地产库存；二是一部分完工的项目没有对外销售，而是转为自持或者投资性房地产。下文对这些情况进行重点介绍，这体现了龙盛经营房开业务的思路同专业化房产公司的重大区别，可谓异常重要。
2. 龙盛房地产库存情况及一些细节
龙盛公开报表里对房地产库存做了房地产开发成本和开发产品两大分类。房地产开发成本是指在建的尚未完工的地产项目，开发产品是已经完工但是尚未售出或者确认营收的项目。
截止到2022年末，开发成本尚存205.64亿，开发产品尚存36.22亿，其中已预收房款9.64亿。考虑到每个项目所产生的借款费用并不计入利润表中的财务费用，而是直接资本化体现于资产负债表中计入存货，所以特别指出“借款费用资本化”一项为19.94亿。以上几项历年来变化如图3所示：
图3：开发成本、开发产品、预收房款、借款费用资本化四项历年变化
结合图3和2022年的存量数据，有几个细节我们一定要追问，挨个来。
一是开发成本的变化问题。
从图3中可以看到2021年开发成本达到了235.86亿，但是22年剩下205.64亿，减少了30亿。具体变化见图4中2022年报公示：
图4：龙盛2022年报“库存”项下“房产开发成本”具体数据
那么结合图2龙盛房产项目开发的历史线条和当下进度以及图4年报数据，我们可以清楚的看到，是因为在2022年大统项目也就是福新汇和福新里已经完工，这一项比2021年减少了43亿，而华兴新城项目在毛地拆迁完毕后，在2022年正式开工，增加了10个亿。另外就是上虞本地的几个项目有开工的，有完工的，值得一提的是投资4个亿的龙盛总部大楼正式开工。
二是开发产品存量变化里隐藏的细节。
开发产品的存量，从2021年的3亿大幅攀升到36亿。具体变化如图5所示：
图5：浙江龙盛2022年年报中开发产品的存量变化
从图5中可以看出，龙盛佳苑和龙盛雅苑，一直有一些房产没有确收，而这部分房产是预收过房款的，已经很多年了。具体是什么情形就不得而知了。黄山锦庭一期还有一些房产没有售出，这个倒无所谓，因为2期正在施工中。
大统项目中，对外销售的是福新里住宅，福新汇不对外销售，跟上一年的数据相比，结合龙盛置业2022年营收数据，福新里在2022年大概是卖了36个亿，剩下的未销售部分8.6个亿转入了开发产品，应该是那些3~7号5幢叠拼别墅，一旦开售，估计营收不会低于12亿。
12亿这个数据，是根据公司2021年年报预收房款收款情况的数据得出的。2021年大统项目预售房款33.42亿,预售比例68.66%，那么项目总值大概是48.65亿。2022年卖了36亿，按48.65亿计算，也就剩下12亿了。
但是这里有一个细节还需要甄别，公司年报数据里提到的是预售比例，那么这个比例是指全部可售项目的比例，还是指公司拿到销售许可证的比例，这差距可就很大了。因为拿到销售许可证的只有1号楼和2号楼的超高层住宅，3~7号叠拼别墅尚未申请销售许可证。而根据公司2021年评级报告的公开资料，该项目公司预计可回笼资金58亿，那在48亿和58亿之间可差了10个亿。这不是一个小的差别。这个数据留待后面有心人和上市公司确认吧。
图6:浙江龙盛2021年预售房产收款情况
最重磅的是多了一个叫兆丰嘉园园景公寓项目。
兆丰嘉园是2021年四季度上海房产大宗交易市场的一个重磅项目，以前是摩根士丹利的香港子公司持有，一共有370套酒店公寓，户型在110~180之间，24.3亿的收购价，合下来大约5万一平吧，还是很划算的。如果出租的话，大约每套月租金在2.5万左右，一年的出租收入大概1亿上下。不过报表上竟然把它放在开发产品而不是投资性房地产，那估摸着公司就是打算把它出售的。至于能否顺利出售，能赚多少钱，那就要视乎房地产市场的行情而定，但肯定能赚钱是毋庸置疑的。
最后一个细节就是借款费用资本化的问题。
在2020年该项达到一个高峰，大概是30.34亿，那么随着部分项目，尤其是龙盛·福新里项目的结转，在2022年已经降到19.94亿。考虑到存货中其他的项目相对华兴新城的体量而言比较小，这里面绝大部分应该是华兴新城的借款所致。这样算下来，华兴新城的财务成本已经接近20亿。这和项目毛地拆迁、规划调整、开工不断延期有关，对后期利润的吞噬几个亿总有的。。
3. 龙盛投资性房地产存量以及变化说明
投资性房地产是龙盛特别重要的一个会计科目，因为这关乎龙盛对自身房产业务的战略定位。
龙盛曾在对监管函的回复中对为何进入房地产业务做过描述，认为自身同专业房开公司的区别在于市场定位为旧城改造项目，专注于城市更新，是在主业增长缓慢、难以寻求更好并购机会之下多元化尝试。阮伟祥董事长对此有过多次的回答，核心是资产配置一词。也就是说，龙盛主业盈利强劲但是遭遇拓展困境，巨大的资金沉淀需要合理的资产配置，以实现资产的保值增值。
由此，我们可以知道，投资性房地产是龙盛资产配置的一个重要组成部分以及战略方向，寻求该部分的公允价值增长和出租收入是龙盛通过自身资产经营试图获取长期超额汇报的重要路径。
在该问上龙盛犯的错误同前面一样，就是信息披露不足和表述模糊不清。比如到底持有哪些投资物业，每年的变化如何，只有在18年对监管函的回复中做过详细列示，此后就只有数字的变动了。又比如2022年投资性房地产余额增长至45亿，龙盛在年报里只给了一句话，“北航商务楼由自持转为投资性房地产所致”，这简直是莫名其妙。实际上这个北航商务楼就是龙盛·福新汇。一会儿大统基地改造，一会福新里福新汇，一会北航商务楼，真是把人搞的头晕。
不过，通过对公开信息的综合分析，我们应该是可以把历年投资性房地产存量的变化及原因做一个大致的判断。如图7所示：
图7：浙江龙盛投资性房地产历年价值、公允变动、资产处置及租金情况
该图已经基本把公司所拥有、每年购置的以及每年处置的投资性房地产列示清楚。细节处我们不妨再赘述一下。
在2010年之前，公司的一个主要的投资性房产，就是上虞龙盛大道1号的1318㎡住宅。这个住宅是租给令人无限尊敬的、已经89岁的公司创始人、老董事长，老龙王阮水龙居住的。老爷子在2002年同公司签了个协议，租用支出住宅，每年租金72,000元，租期20年。老爷子的自有房屋坐落在公司行政区内，面积为347.96㎡，就一直作为公司的招待所使用了。在2016年双方签了一个补充协议，公司付给老爷子租金24,000元。两相抵扣之后，老爷子每年向公司付租金48,000元。那么这个协议在2022年已经期满，新的协议租金全部翻倍，也就是两相抵扣后老爷子向公司每年支付96,000元。
回忆起当年老爷子的爱人因为家里燃气断供去公司打了两壶热水被公司公示罚款的管理轶事，真正是个了不起的人呐。老爷子经常说的一句话是，创业直如针挑土，败家犹如水推沙。老不起，此处再次向老爷子致敬！
在2022年龙盛·福新汇转入投资性房地产之后，公允价值大幅攀升至45亿，其中对福新汇的估值是14.89亿。等待福新里的住宅项目全部销售完毕以后，算一下总账，然后再加上福新汇的估值，基本上就可以得知大统基地旧改项目的真实利润了。最早的时候说是有10个亿，现在因为前文提到的诸多细节模糊之处，只能留待后日观察。
从2021年起按照最新的会计规则，龙盛每年要对租金收入进行披露。从年报上看，2021年和2022年都是9,000万出头一点，最主要的出租物业就是龙盛国际广场、闵行龙盛1号楼、龙盛777办公楼。新泰1920目前是龙盛上海总部自用。新建成的龙盛·福新汇已经转入，去年一直在招租，目前已经营业，按照当前的市场行情，租金收入大概在6,000万上下。这样计算的话，在华兴新城建成之前，龙盛的年度出租收入在1.5亿上下，即45亿资产总值的3%的样子。排除掉经营成本，净利润估计也就在6,000万左右吧，相对于龙盛的年度净利润真的是毛毛雨了。
最后一项就是对于华兴新城的预期了。2016年龙盛因该项目启动非公开发行时，在可行性研究报告里面，曾经对利润进行过大致的预估，因项目的不断调整和延期，今时定不同往日，但是基本上也会体现在可售项目的利润中，对自持部分影响不大。总计37.9万㎡的可售建筑面积中，自持估计在25.3万㎡，可行性报告是按照18万㎡自持物业给出的估算（有8.5万㎡商办自持还是出售的差异），年租金收入大概在10亿左右，净利润3.6亿。如果按照25.万㎡计算，年租金收入攀升至14亿，净利润5亿。
这样算起来，加上华兴新城，公司在2027年后投资性房地产远景年度租金收入大概在15.5亿左右，净利润5.5亿+。说真的，我觉得还挺好的。以后光这一部分的资产和利润撑起100亿市值应该没问题，何况在当下的地产界，城市资产经营和物业服务已经成为头部地产商公认的发展方向，万科就是往这个方向转型发展的。
4. 华兴新城
前文对龙盛房地产业务的历史情况和当下数据做了大量的梳理，目的是要做到明明白白的了解来龙去脉。商业不同于人生，只有熟悉过往，才会更好做到不畏将来。但是房产业务的重点还是要指向华兴新城。
华兴新城官方称谓为静安区（闸北已并入静安）51~55街坊及73街坊旧区改造项目，龙盛拿了其中8-01和8-04地块，体量特别巨大，土地面积5.4万平方米，总建筑面积达到了59万㎡，而且是在内环，是在苏河湾这种世界级滨水商务区，预计总投资达到了250亿。这种数据放在哪儿都是令人极度震撼的。
根据公开信息披露，预计可售建筑面积约37.9万平方米，其中商办地块可售建筑面积25.3万平方米和住宅地块可售建筑面积约12.6万平方米。公司最新的口径是，项目住宅部分对外销售，预计可回笼资金200.00亿元，商业、办公与商住由公司自持。具体规划如图8所示：
图8：浙江龙盛华兴新城项目具体规划
图8中的T1办公楼高67层，达到320米，建成后将是静安区的最高建筑。T2办公楼也达到156.7米,两座塔楼之间是商场及酒店,这天然会成为苏河湾板块核心CBD区域的地标建筑。考虑到周边中粮大悦城、万象时代、龙盛·福新汇等组团式建筑，这里极有可能会成长为同恒泰广场、南京西路相媲美的顶级商圈，如果把南京西路静安寺这里称之为老静安，把建成后的苏河湾称之为新静安也不为过。
这一段话的核心意思是，这个项目建成之后根本就不愁卖，因为放在全国全世界这都是稀缺资源。
鉴于公司自持商办商住部分和纯住宅出售部分的建筑面积比例达到2:1，我们假设上半部分的单价是住宅的一半，那么按照公司给出的住宅营收达到200米的口径，项目全部对外出售的话总价值应该达到了400亿。400亿营收对250亿投入，毛利有150亿。
这个数据对于龙盛是啥概念？根据前面我们统计的数据，龙盛开展房地产业务12年来一共产生营收120亿，再加上尚存有福新里尚未出售的别墅、上虞高铁新城J3地块等，也不足150亿，也就是说单单华兴新城一个项目的毛利就接近过去除华兴新城外所有项目的营收。搞好了可以净赚50亿+，公司为何全力以赴该项目也就可想而知了。
在过去我发的有关龙盛的帖子里面，有网友说对面中粮天悦一号的房子9万块钱一平都有价无市，差点把我笑喷。你人要在上海呀，要熟悉上海的房产市场啊，9万块，比如说是内环苏河湾了，就是中环这个价你也买不到特别好的房子。当然，我说的是特别好的。
中粮天悦一号多少钱呢？有市也好，无市也好，二手房不低于20万一平吧。当然了新房因为限价，大概率就到不了了。上一张上海轮廓图吧，在图上把龙盛开发过、正在开发以及持有的投资性房地产的位置都做了标示，见图9：
图9：浙江龙盛上海项目及所持物业所处位置示意图
图9中最里面描线加粗的就是内环高架，向外依次是中环、外环，龙盛这几年开发的福新里、福新汇以及华兴新城，所处的苏河湾位置和过去开发的龙盛国际商业广场所处的外环莘庄外银都路，根本不是一道局。
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