公募REITs，这个承载了将基础设施盘活重任的品种，自诞生以来，经历了过山车似的行情，从万人瞩目，份额难求，到闻之色变，打新产品主动清盘，只用了不到1年时间。
如果要问公募REITs是从什么时候开始“冷”下来的，我大概只能记起今年5月中旬OPPO解散了旗下的芯片团队哲库（ZEKU)并从上海张江产业园退租，导致华安张江产业园一下子失去了最大的租客，这个标志性事件，让投资者对公募REITs经营问题的担心，从之前的高速公路项目，延伸到了之前一直高溢价的产业园项目，接着就是恐慌蔓延，几乎所有类型的REITs都未能幸免。
数据来源：wind，截止20231208，仅为示例，不代表推荐
当然，公募REITs这个品种的下跌不是从今年5月才开始的，从中证REITs（收盘）指数的走势来看，整个品种的明显下跌大概是从今年2月14日西方情人节开始的。话说这也是个“悲催”的指数，从2022年12月份发布以来基本上就一路下跌，跌幅近30%，快一年了，还没有止跌的意思。
数据来源：wind，截止20231208，仅为示例，不代表推荐
笔者从2021年6月国内上市REITs这个品种开始，就一直保持着关注，对于这种长久期、封闭型的产品，还保持着较高溢价，笔者是非常谨慎的，只在2022年上半年及之前参与了这个品种的打新。后来，随着这个品种的表现每况愈下，就没有再参与，但仍然保持着关注。
最近半年多，笔者关注到公募REITs的一些变化，这里跟读者朋友做一些分享：
1.当前公募REITs已经大面积、深度折价
截止12月8日，场内封基折价排行榜上，公募REITs已经霸榜，最多折价30%-40%，市场对这个品种的信心已经降到冰点。
数据来源：韭圈儿，截止20231208，仅为示例，不代表推荐
如果说普通封闭式基金折价还有套利空间，那这种封闭期达99年的公募REITs就没有人敢去套利了。因此，笔者一开始就认为公募REITs保持溢价是不能持续的，只能在早期具有一定稀缺性的时候短暂存在，之后就只能给予大幅折价才会投资价值。并且，还需要有完善的制度框架保护的情况下，才会有长线资金愿意投资这个品种。关于制度设计方面，晚上有很多讨论，笔者在文末也会提出几点自己的思考。
2.公募FOF和社保都已经把公募REITs纳入了投资范围
我们看到监管为了提升REITs的投资价值和流动性，先后允许公募FOF以及社保把公募REITs纳入了可投资范围，但是，截止三季报，基本上没有看到公募FOF基金持有REITs，从行情表现看，这也是对FOF持有人负责任的行为，毕竟，不懂的东西不要投是原则。
其实，现在很多资管机构没有专门研究公募REITs的人员配备，多放在固收研究或者配置研究团队中，处于比较边缘的品种，这跟REITs的数量和规模不大也有关系。
3.公募REITs扩募已经发生，但并未成为常态
公募REITs扩募被认为是可以提升底层资产质量和投资价值的重要途径，毕竟这么长久期的品种，如果几十年如一日地保持不变，是很难适应市场变化的。
但是，随着首批4只公募REITs扩募的艰难完成（一完成就亏钱），后续的行情走势也让扩募不得不陷入停滞。
4.底层资产类型更加丰富
2023年3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，首次提出允许百货商场、购物中心等商业项目发行基础设施REITs。终于，在四季度末，4个消费基础设施项目中3个通过了发行申请，大概率将于年内完成募集。
目前，公募REITs的底层资产类型主要有：仓储物流、能源基础设施、园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、生态环保，加上消费基础设施就是7类。相比海外还是比较少的，且盈利能力普遍较低。
5.公募REITs被定性为权益资产
近期，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，不仅将公募REITs纳入了可投资范围，在投资比例限制方面，表述为“按成本计算，将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%”。这一表述，可以理解为是将公募REITs这类品种定性为了权益资产！相信很快会有其他资管机构跟进，将公募REITs这个品种纳入权益资产管理。
参考海外的经验，REITs这个品种就是权益资产无疑，笔者之前在写海外REITs的介绍文章时，也发现海外REITs虽然和国内存在形式上的区别，但是底层资产是类似的，海外将其定性为权益资产，且从行情波动看，基本上和权益资产是相似的。而国内的REITs项目在大多数投资者的心中，还是当成强制分红的”类固收“产品，这种错误的认知，很可能对投资造成误导。
本文的最后一部分，笔者想谈谈对公募REITs未来的几点展望：
1.公募REITs-ETF发行上市
ETF是上市交易型指数基金，是依托于指数而存在的，当前还没有一只能实时报价的公募REITs指数，当前这只中证REITs（收盘）指数并不能提供交易时段的实时报价，因此并不能成为ETF依托的指数。只有等相关指数发行了，ETF的发行才能提上日程，当然，这需要天时地利人和等条件具备。
ETF基金（或场外低成本指数基金）诞生之前，公募REITs这个品种虽然也能通过单只基金进行投资，但是不利于降低成本和实现风险分散，因此，这类资产的可投资性较弱，很难吸引来长期配置型资金。
2.原始权益人差额补足条款被监管认可
最新的4只消费基础设施REITs申报中，有一只民营项目还没有通过发行审批，原始权益人在征询意见中提交了原始权益人差额补足条款，以期实现项目的过会。这点，作为投资者是比较认可的——如果项目没有达到设定的分红派息比例，原始权益人用只有资金对其他投资者进行差额补足，这能有效保护其他中小投资者。
笔者当然知道变相刚兑是开历史的倒车，但是，别忘了，这可是权益资产，并不是债权项目，投资者在上市前要求原始权益人签订”业绩对赌“，也是一种常见操作。
而且，如果有了这个条款，在项目申报的时候，原始权益人就不会、保荐机构也不敢把项目未来的盈利能力无限制夸大，这样能让项目有一个更加合理的估值，对上市后的表现反而是有益的。
3.信息披露标准参考股票
笔者一直认为，公募REITs作为权益资产，信息披露标准应该参照股票，而不是公募基金。关于这两者的区别，很多投资者可能不太了解，我只指出几点就可让大家明白这样做的重要性：股票会披露股东信息，让增减持无处遁形；股票会披露完善的财务信息，让经营情况更清晰地被投资者了解；股票会披露高管信息、包括高管的薪酬，让相关人员受到公众监督；股票有投资者互动平台，让投资者和公司间有直接对话的渠道。
另外，股票是有多种维度的估值指标的，这能帮助投资者更容易对比股票的投资性价比，但是公募REITs的估值指标单一且获取不便。这也是制度没有跟上的表现。
风险提示：本文仅为作者个人观点，不代表对任何人的投资建议。
#公募REITs#
$中金普洛斯REIT(SH508056)$$华安张江产业园REIT(SH508000)$$平安广州广河REIT(SZ180201)$
本文作者可以追加内容哦 !
