很多人的梦想应该就是有几栋楼收租，然后从此过上躺平的生活。其实有这个梦想的不仅仅是我们普通人，很多商业大佬也是这么想的。
霍英东曾经告诫子女，如果你们有几栋楼收租，那么比做什么生意都好。因此很多大佬都会投资商业地产来收租，这几年国内商业地产的生意也是非常火热，比如说龙湖、万达这些规模都是做得比较大。
在内地来说，现在商业地产的一哥就是万达了。从去年的数据来看，万达在全国的商场已经超过了400座，租金收入也超过了500亿。
可问题就是万达把租金规模做得这么大，可是万达却没怎么赚大钱，还把自己的资金搞得非常紧张。
同样都是搞商业地产，来自香港的新鸿基如今一年的利润却高达200多亿。新鸿基从2020年到2023年这几个财年，每年的利润都是高达200多亿，非常稳定。2019年的时候还曾经暴涨到了400多亿。那一年主要是来自房地产的利润贡献比较多。
最近新鸿基背后的郭氏家族还在增持新鸿基。这两年新鸿基的市值也是一路下滑，大跌了四成左右。
可是内地地产大佬都在卖资产还债，可是新鸿基背后的郭炳联却在悄悄抄底，他们又增持了新鸿基地产的股票。
其实新鸿基地产的股票还是十分抗跌了，阿里、腾讯这样的互联网公司在港股市场上基本都是跌了七八成。可是新鸿基靠着过硬的业绩，还是扛住了这一轮的大跌。
现在新鸿基的净资产已经接近6千亿了，这是什么概念。公司的市值才2千多亿，净资产基本是市值是3倍了。2006年以来，新鸿基已经创造了4900多亿的利润，也就是说这些年新鸿基自己就赚了2亿多新鸿基。
那么为何新鸿基搞商业地产这么赚钱，王健林却搞得这么累呢？最近很多人应该都看到了万达的负面，王健林在去年以来已经卖掉了10座万达广场，而且去年他四次出售万达电影的股份。
王健林为何要拆分珠海万达商管，还拿了380亿的对赌融资，搞这么多花样的目的是什么？说白了就是搞钱。万达之前也是杠杆用得比较猛。
2017年的时候，万达虽然降了一轮负债，可是现在大连万达的负债率已经在四五成。如果不是缺钱，王健林也不用一直想着上市。
万达在2000年之后才开始搞商业地产，只用了20多年时间就搞出了200多座自营的万达广场。
商业地产是一个重资金的产业，如果你要快速扩张就必须加杠杆，可是加杠杆的问题就是早期的租金是完全无法覆盖利息的。万达采用的模式是杠杆加散卖。
这是什么意思呢？万达每开发一个商业广场，会配套建设很多外围商铺、公寓、写字楼，甚至是配套的房地产项目，然后拉动投资客户来购买这些配套项目。这样就可以加速万达的资金回流。
利用这两个模式，万达才可以快速发展。香港的商业地产公司在内地的发展速度，基本上是两三年才搞一个项目。可是万达巅峰的时候，一年重资产加轻资产可以做50个项目。
新鸿基的成功是稳扎稳打发展起来的，他们是用了60多年才打下了如今的基础。简单来说，人家是把第一个项目的钱回收了，然后再拿着钱去发展第二个项目。这样一步一步慢慢做起来。
可是万达则是同时开发很多个项目。一个商业地产项目的租金上涨是需要一个周期，一个是商场本身的运营能力提升，另外一个是地段的成熟。
新鸿基选择商业地产项目是非常严格的，除了香港，他们在内地只选择一线城市，而且一定是市中心，不管是上海的国金中心，还是广州的天环广场，都是市中心的中心。可是相反万达则是选择了很多四五线城市，而且还有很多是郊区。
这就造成了一个问题，那就是万达虽然可以拿到相对便宜的地皮，可是却需要花费更多时间去培养周边的业态。
王健林抢着上规模，最终的结果就是万达的负债规模太大，资金紧张，因此他也是不得在这两年不断卖资产。
其实创业这个事情，有的时候慢慢来，反而是比较快。如果你自己着急，那么抵御风险能力太弱，遇到了一点点的问题就打回圆形了。
做生意千万不要觉得自己是天才，发明了某一个商业模式，事实上商业模式是最没有门框的。企业的竞争壁垒一定是技术、资金、耐心。为何我说耐心也是竞争壁垒，因为如今大家都非常着急，如果你愿意耐下心来慢慢做，你反而更加容易脱颖而出。
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