房地产近期又迎来政策层面呵护，有关部门发声支持房地产融资，并表示金融业支持房地产责无旁贷，体现了对房地产市场平稳健康发展的高度重视和支持决心：
国金证券复盘2022 年以来，房地产行业政策利好：上至中央经济工作会议、住建部、人民银行、金融监管总局，下至地方政府、银行，各方均高度重视房地产融资健康。
先后明确了“金融16 条”支持措施、实施“认房不认贷”、确立首套房贷利率动态调整机制、下调二套房利率下限、降低存量首套房利率等。
此外，国资委将考核央企市值管理。国金证券近期分析认为，预计优质的央国企将通过如提高分红比例（在低估值现状下提高股息率）、大股东增持、公司回购等方式提振市场信心，房地产板块底部布局的价值显现。（来源：国金证券）
长江证券证券复盘数据发现，地产已经历较大幅度调整，已经超调，但短期仍有一定下行惯性。价格层面，新房回归至2020年，二手房回归至2018年。行业量的急跌正在过去，今年Q2开始降幅收敛，价仍存结构性压力，但估值已进入长期均衡区间。
Q1：地产周期已调整至什么位置？
体量层面，多数指标回归至2017年以前，调整幅度前端＞中端＞后端，住宅类指标调整幅度普遍更大。
前端：2023年300 城土地出让建面/出让金额均较高点下降42%，分别回归至2015/2016 年水平；新开工面积较高点下降58%，已接近2007 年水平。
中端：2023年全国商品房销售金额/销售面积分别较高点下降36%/38%，销售金额和面积分别接近2016 和2012年水平。
后端：2023年，竣工面积较高点下降7%，接近2021 年水平，参考性有待提高；地产投资较高点下降25%，接近2017 年水平；行业增加值较高点下降5%，接近2022 年水平。
价格层面，新房回归至2020年，二手房回归至2018年。70城新房和二手房价格指数均于2021年8月见顶，截至2023年12月，新房价格指数自高点累计下跌4.2%，已跌至2020年7月水平，而二手房价格指数自高点累计下跌9.1%，已跌至2018年8月水平。
占比层面，住房贷款余额占比回归至2016年，增加值占比回归至2014年，投资额占比回归至2006年。2023 年9月末个人住房贷款余额占比为16.1%，接近2016年9月；2023年行业增加值占GDP比重为5.8%，接近2014 年，地产投资占GDP比重为8.8%，接近2006年。
Q2：边际视角下，是否还有进一步下行压力？
前端和中端的量已经超调，但短期仍有一定下行惯性。
后端指标滞后反应前端和中端，前端和中端的持续疲弱，终将在后端得以体现，因此边际视角下重点关注前中端指标，以“2023Q4绝对值除以历史正常年份Q4 占比”作为边际视角下的年化值。
前端：新开工面积最新年化值为8.7亿平，已处于2006-2007年区间且低于中长期均衡区间，但销售预期不明朗、库存去化周期较长、资金压力较大、二手对新房的替代等背景下，预计新开工仍有下行压力。
中端：全国商品房销售面积最新年化值为8.7 亿平，接近2009年水平且低于中长期均衡区间。
Q3：政策视角下，还有哪些工具可以托住下行斜率？
当前周期下行压力仍较大，产业政策尚未完全回归常态。利率方面，2023 年9 月，央行口径个人住房贷款利率/基准利率为96%，接近2014 年水平，但当前房贷利率与理财收益率和国债收益率的缺口仍较大，且房贷利率折扣历史上最低接近7折，后续房贷利率有望继续下行，拉低偏高的实际利率；限购方面，当前仍有约十个重点城市保留限购措施，后续可以继续松绑；首付方面，政策下限已相当宽松，但部分核心城市执行层面仍相对严格，后续有放松空间。当前产业政策尚未完全回归常态，即便常态化之后，超常规的周期下行也需要超常规的政策对冲。
Q4：需求端常规政策还有多少优化空间？
2022年以来，地产需求端常规政策陆续优化，截至目前累计强度已经不低（整体接近2014年周期），本文围绕房贷利率、限贷、限购等三方面核心政策展开讨论。
利率：当前规则下一线城市仍有轻微空间，后续更多依赖降基准和降加点政策框架：央行在2022 年5 月、2023 年1 月和8 月陆续调整差别化住房信贷政策，对房贷利率下限作出明确规定。根据最新政策，首套房贷利率不低于LPR-20BP，新房价格同环比连续三个月均下降的城市，允许下调或取消房贷利率下限，二套房贷利率不低于LPR+20BP。
政策进展：2024 年1 月，5 年期以上LPR 为4.20%，2021 年以来累计下调45BP。根据贝壳研究院数据，百城首套房贷平均利率为3.84%，较2021 年高点下降190BP，其中一线/二线/三四线城市分别为4.13%/3.86%/3.82%；百城二套房贷平均利率为4.41%，较2021 年高点下降159BP，其中一线/二线/三四线城市分别为4.54%/4.42%/4.40%，房贷利率绝对值处于历史低位，房贷利率折扣（加权平均房贷利率/基准利率）为93%，接近2014 年周期最宽松水平。
政策空间：1）一线城市首套、二套房贷利率，以及部分二线城市（杭州、成都等）二套房贷利率，可进一步降至框架下限；2）全球降息预期提升、我国实际利率偏高的背景下，LPR 有望进一步下调；3）房贷利率平均折扣历史上最低接近7 折，后续加点规则可进一步调整。
限贷：核心城市执行层面仍相对严格，后续可进一步降至政策框架下限政策框架：根据2023 年8 月《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，无论是否执行限购政策的城市，首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%；购房贷款可执行“认房不认贷”措施。
政策进展：截至2024 年1 月，从执行层面来看，绝大多数城市首付比例已降至政策框架下限（首套/二套最低20%/30%），但部分城市仍较严格，主要是一线城市和部分二线城市核心区。
政策空间：1）一线城市目前首套最低首付比例30%，二套最低40%（京沪核心区最低50%），可进一步下调；2）杭州、成都、厦门、海口等二线城市核心区首付比例仍高于政策下限，可进一步下调；3）认定标准方面，“认房不认贷”可进一步调整为更为宽松的“认贷不认房”。
限购：尚有十余个城市保留限购措施，后续有望迎来进一步松绑政策进展：截至2024 年1 月，绝大多数城市已经完全取消限购，目前还有十余个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、成都、西安、天津、长沙、海口等）保留限购措施。
政策空间：限购是周期上行阶段加码的典型限制性政策，逐步松绑进程有望延续，调整路径可能如下，缩小限购范围（区域、面积段等）→降低或取消外地人社保年限要求→完全取消。
投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
长江证券认为，房地产行业多数指标已调整至2017 年甚至更早之前，累计调整幅度前端＞中端＞后端，开工和销量最新年化值（均为8.7 亿平）已回归2007 和2009 年，边际角度均已经超调，只是短期内仍有一定下行惯性，可能还需要超常规的政策对冲。行业量的急跌正在过去，今年Q2开始降幅收敛，价仍存结构性压力，但估值已进入长期均衡区间，建议关注优质开发龙头、弱周期标的。
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房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。
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中证全指房地产指数估值当前处于较有吸引力区间，截至2024年1月25日，最新市净率PB（LF）为0.71倍，市销率PS（TTM）为0.43倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
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