很难形容香港过去的一年，对于很多人来说，它像断线的风筝。在开年的时候被很多人紧紧牵着，在年末的时候又仿佛断线了，什么都没抓住。
与内地实现全面通关伊始，香港对“经济复苏”的底气十足。而短短一年时间，却显得心有余而力不足。房地产市场缩水，土地出让金迈向低点，印花税收入下降，特区政府突然看起来没那么有钱了；「北上消费」成风，而内地人去香港消费主要在奢侈品、珠宝和手表，香港本土零售市场的处境不容乐观，转型迫在眉睫。
香港这支风筝该往哪飞？
Part 1
房地产还是房地惨？
一命·房地产命脉
2023年1月至今，房地产板块市值已缩水超过1/4。从宏观角度，随着利率上升，借贷成本上升，房地产市场艰难跋涉。一些地产开发商的估值已拉至极低水平，对投资者有一定的吸引力，但高利率环境下，房价及租金价格疲软，公司盈利面微弱，以及派息率下降，经济复苏能力远不如三年前等，都让投资者信心不足。
香港住宅价格从2021年高位单边下跌累计达18%，除了普通住宅，第一太平戴维斯公司在2023年11月中的报告显示，在过去的18个月，香港的顶级豪宅价格下降超25%，未来12个月可能会继续下跌15%。不明朗的楼市前景促使刚需群体转买为租，房租走势与楼价显著背离。对房屋业主来说，比起“割肉出售”，更多人选择“宁租不卖”。
卖地收入是香港财政收入的重要一环，但楼市如此低迷，香港政府在2023至24年度第四季度（2024年1月至3月）决定停止出售所有住宅及商业用地。开发商也保持谨慎观望的态度，2023年以来投标企业减少，且出价相对保守。数据显示，2023/24年财年前七个月（截至10月底），香港土地收入仅156亿港元，仅是年度财政收入目标的18%。
截止2024/03的财年，香港特区政府土地收入殆尽
来源：香港媒体、CEIC数据
Part 2
港人【北上花钱】
二运·北上消费成2024开年新运势
历经三年不确定性，香港消费者行为已经发生了变化。自通关后，每星期北上消费港人以十万计，各大MALL成为港人Shopping的首选地。可以说，「北上消费」是大湾区流动逐步回归「正常化」的一种体现，疫情三年积压的「北上消费」需求出现了报复性的释放，成为港人消费新常态。相比下，对于香港本土来说，那些被新潮所取代的香港连锁店正在面临史上最严峻的挑战。2023年年底，"日本城"和"759阿信屋"母公司相继发布了盈利警告，前者的中期净利润同比下降了38%，而后者更是暴跌了99.7%。今年初，新鸿基地产旗下的一田百货宣布将缩减沙田店和大埔店的规模，大幅减少零售品类。
日常消费品的消费在下降
来源：HSBC 【Hong Kong Real Estate】 研报
在刚刚过去的两个月，每月均有超过500万港人「北上消费」，并且趋势不减，单在2023年10月黄金周港人在内地消费了36亿元人民币（约39亿港元）。这些现象得益于内地的餐饮以及其他商品服务性价比较高和汇率利好，进一步提升港人的购买力与动力。内地电子支付、基础设施建设等领域陆续推出有助两地融合的配套政策，让大湾区的“1小时生活圈”成为现实，为港澳人士前往内地消费带来了极大便利，推动了大湾区消费共融，但也对香港零售行业带来压力。
香港市民更多选择深圳消费
来源：HSBC 【Hong Kong Real Estate】 研报
Part 3
香港特色的幽默经济
风水论
三风水·逃不开的开年话题
中信里昂证券的风水指南以农历新年贺卡的形式问世，用轻松的态度展望香港股市，成为备受欢迎的公司传统。随着龙年的临近，中信里昂发布了2024年的风水指数报告，预测本年度香港资本市场的动向。报告中提到的“潜龙出渊”，预示着港股将于11月迎来全年最强势头，根据农历推算，真正的高峰却要等到明年1月,该指数预测恒指在龙年将在14000-18000点之间波动。
风水被认为是一种东方神秘力量，这引发了一个问题：玄学炒股真的可靠吗？不要忘记深圳已经爆雷的鼎益丰，该公司的老板隋广义也主张玄学投资，但其投资策略似乎只是一个山寨版本。
我们回顾下2023年的中信里昂风水报告：报告指出10月份是港股的全年最高点，实际情况是，2023年港股一路下滑，从未止步。所以谨慎相信哦~
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