这是 上市公司价值分析的第278篇原创文章
前言：本次新建仓华润万象生活，买入价24.45元，有追高的成分，因为一直想买，但是价格始终不便宜，所以建了一个底仓，未来下跌会再次补仓买入，理由如下。
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买入华润万象生活
买入价格24.45元，是否买的贵？需要从商业模式和财务方面去分析。下面开始进入正文，为什么要买“它”？买入逻辑是？
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基本面
华润万象生活有限公司(以下简称:华润万象生活，股票代码1209.HK)系世界500强企业华润集团旗下业务单元华润置地的成员公司，是中国领先的物业管理及商业运营服务商。
二、产品线
（1）、万象城
万象城作为城市商业的制高点，定位“引领高品质风尚标杆”。位于一二线城市的核心或潜力地段，以满足追求品位和风尚的消费人群的需求，用沉浸式的丰富体验，让每一位贵宾都能获得超越精品消费的全身心享受。
（2）、万象汇
万象汇定位“感受活力与热爱的聚集地”，位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段。将打造特有的“活力+热爱”品牌形象,提供更多的选择,更好的品质，让消费者拥有更多的获得感和幸福感,汇聚城市的万千精彩,用美好的商业体验,点燃对美好生活的激情与向往。
（3）、万象天地
万象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能级城市核心地段，有更大户外空间面积,和当地人文精神结合更紧密。自面世以来不断创新经营模式，以“更新”的面貌诠释着“潮流与欢乐”。城市中最充满乐趣新颖时尚的品牌和体验都将在这天地间迸发,向青春致敬,为时尚喝彩。
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股权架构
中国华润集团作为最大的股东，在资金和财力上绝不可能让华润置地暴雷，在国资背景下，华润置地开发的楼盘会给华润万象生活足够的物业管理空间。
同时，市场中出现地产公司挪用物业公司的情况频频出现，那么作为国资背景的华润置地是否会这么做？
我认为：华润置地占用华润万象生活货币资金的可能性较小。
因为华润万象生活每年都大比例分红，而且华润置地出现危机，华润集团作为母公司不会置身事外，会提供一切的资金支持。
国资的优势，借贷成本低，财务透明，不会出现大股东侵占小股东权益的情况发生。
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财报分析
由于2023年度财报未公布，所以我们只能看2022年的年报
根据2022年的年报，华润万象生活全年实现收入120.16亿元，同比增长35.4%，是处于成长性的公司，估值不贵，有一定成长性是投资者的热爱。
其中，住宅物业管理服务收入78.02亿，商业运营及物业管理服务42.14亿；实现毛利润36.11亿元，同比增长30.9%，其中住宅物业管理服务毛利润14.72亿元，商业运营及物业管理服务毛利润21.38亿元；实现净利润22.25亿元，同比增长30.7%；
实现核心净利润对应的每股盈利0.975元，全年派息0.439元/股（年中派息0.127元/股），派息率较去年提升8个百分点至45%，实现各项核心指标稳健增长。
从上面可以看出：住宅物业提供销售额，但是真正贡献利润的是商业运营及物业管理服务板块。
而在2022年的中报中：合约管理服务面积和在管面积为：
合约面积比在管建筑面积多14%，可以为后续物业增长提供一定的增量基础。
财务报表分析：
利润表分析：由于目前只出了半年报，所以，我们以2023年6月30日的报表与去年2022年6月30日的报表做对比：
我们主要看几个占比较大的科目：
以2023年中期报告为例：我们把营业收入比如成一个大饼100%，目前这块大饼被分成，营业成本吃掉66%；三费吃掉：8%，其他税费吃掉6%，剩余的20%为股东留下的净利润。
从分配关系看：说明企业不是由销售驱动的公司，而是由毛利率驱动的公司，公司业绩随着营业额逐年提升。
资产负债表：
货币资金占比最大：总现金高达150亿，无有息负债，通过应收应付比较，可以看出公司可以通过及商业信用占用部分资金，资产负债表特别干净。
目前最大的雷区：公司2023年新增商誉18亿，商誉减值的风险值得考虑。
总结：通过财务报表来看，公司无有息负债，营业收入逐年提升，商誉18亿存在风险，其他方面没有看出异常，是家非常干净报表的公司。
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投资逻辑
定性分析：
购物中心方面：公司拥有近100家购物中心，都在1-2线城市核心位置，有的还在地铁口，这样的位置布局一方面可以给消费者提供便利；
占据有利位置也可以说是一个“护城河”，因为大城市核心位置想要再开发一个购物中心，还是挺难的，城市规划已经基本定型。
另一方面公司的购物中心定位于高端，在一二线消费能力强的城市，消费者消费能力强，店铺的生意会更好，从而能够支撑起昂贵的租金，公司会从租金进行提成算作公司的营业额。
一二线城市，随着人均GDP的增长，购物需求也会向高端转化，这就导致公司的租金在未来有提价空间。
物业管理方面：公司背靠华润置地，母公司的住宅开发会移交给公司管理，从而带来更多的营业收入和利润，背靠大树好剩凉，所以这方面的营业增长也是值得期待的。
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估值方面
本来等估值变低后再买入，没想到在18pe附近，公司股价开始回升，所以只能追涨买入一部分。
目前公司市值：571亿，如果减去货币资金153亿，目前有418亿；根据券商的研究报告：
三年后的净利润，我们取40亿，给予25倍估值，市值为1000亿，距离目前的571亿市值，大致满足三年一倍的空间，所以我会积极布局。
#市场传闻引爆地产板块，能抄底吗？#$华润万象生活(HK|01209)$$华润置地(ADR)(OTCBB|CRBJY)$$万科A(SZ000002)$
2024-3-14
写于广州
作者介绍：
价值分析，主要做价值分析，对公司价值、实时解读重要的政策及新闻事件，并且热衷于分享投资机会，详细解释记录股票的买入和卖出操作的原因。
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