3月22日，素有“打不死”之称的佳兆业集团，旗下代表未来产业的佳兆业美好，发布了2023年业绩报告。
纵览佳兆业美好的经营业绩，虽然23财年归母净利润亏损砸出了4.5亿元的大坑，且各项指标增速并不喜人，但也有可圈点之处。
01#
基本盘稳健增长，独立性有提升
据公司业绩显示，2023财年实现：
收入增长至约人民币17.94亿元，同比增长0.58%。其中物业管理服务收益同比增加7.2%至约人民币13.38亿元；
毛利较同比增加约2.2%至约人民币4.81亿元；
现金及现金等值项目由2.47亿元增加至2.87亿元，增幅约16%，公司经营性现金流显著改善；
综合毛利率有所改善，由26.4%增加至26.8%。
经营规模方面，2023财年管理规模迈上新的台阶，总合同建筑面积及总在管建筑面积分别为约1.32亿平方米及1.02亿平方米，同比分别减少约0.5%及增加约8.2%。
在管项目由673个增至720个，累计进驻19个省份74座城市。当中包括342个住宅社区及378项非住宅物业，市场拓展势头强劲，物业种类多元化，并发力公共城市服务，全域管理迈向新征程。
物业管理服务的收入持续增长，主要归功于内生增长及独立第三方市场开发的业务拓展，期内佳兆业美好由独立第三方物业开发商开发的物业建筑面积约为6040万平方米，较2022年12月31日约5831万平方米增加3.6%。
尤其是进一步加大对独立第三方物业开发商所开发物业的合作比例，使得总在管建筑面积有质增长。
同时，由独立第三方物业开发商开发的项目收益增加16.0%至约人民币8.1亿元，关联交易占比由19%下降至15%，对关联方的依赖进一步降低，经营独立性愈加突显。
02#
大额计提减值拨备，顺应时势开启新征程
2023财年，公司归母净利润亏损4.5亿元，去年同期净利润约为9338.5万元，同比减少581.86%。
对于大额亏损的原因，公司解释为主要由于内地房地产行业持续疲弱及存在不确定性，导致：1）公司交付前及顾问服务的收益下降；2）与2022财年相比，基于审慎原则，来自关联人士的应收贸易账款减值拨备增加。
据财报披露，公司的金融资产及合约资产亏损准备拨备由2022年约人民币1.25亿元增加至2023年约人民币6.99亿元，增幅约459.2%，其中来自关联人士的应收贸易账款减值拨备约为人民币6.08亿元。
应收贸易账款主要来自物业管理费、交付前及顾问服务费及智能解决方案服务费用。公司的应收贸易账款约人民币3.93亿元，较2022年12月31日约人民币8.29亿元减少约人民币4.35亿元。
当前，因房地产行业持续疲弱及存在不确定性，基于财务的审慎原则，对关联地产的应收账款进行大额的减值拨备，已成为民营上市物管公司迫不得已的选择。
头部企业中碧桂园服务、雅生活服务、融创服务及金科服务均进行了大额的应收账款减值拨备。
其中，融创服务应计提减值拨备的时间靠前且比较彻底，二级市场早已消化此利空，后续的拨回反而成为利好。
因此，佳兆业美好选择在此时进行大额计提减值拨备，既是顺应时势，也为走向独立高质量发展做好铺垫。
从披露财报信息中推算得出，佳兆业美好2023年税前核心利润（经剔除资产减值拨备及金额资产公平值变动）达2.84亿，较上年增长7.03%，经营业绩可圈可点。
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经营亮点颇多，高质量发展雏形初现
据财报介绍，2023年佳兆业美好持续发力智能化第三方市场，旗下智能解决方案服务提供商佳科智能，目前已被389家房地产开发商纳入合格供应商库。
此外，佳科智能产品进一步升级扩充。
无人值守停车场系统及其相关产品，为物业管理实现了降本增效的目的；
自主研发的高空抛物-慧眼系统相关产品，在众多项目进行大规模安装使用，运行期间慧眼系统为项目成功减少高空抛物事件的发生，极大程度减少人力物力监管投入；
智能门锁产品在原有的基础上研发升级，功能更加多样，产品的安全系数大幅度提升；
利用云计算、物联网、大数据、人工智能等先进技术及无人值守设备，搭建云停车私有云服务器，承接停车场改造业务，打造佳科智能的云停车品牌。
在服务民生方面，佳兆业美好积极响应国家政策号召，利用自身资源和能力优势，通过小K生活为业主和住户提供多元化的产品及服务，以满足人民群众不断变化的日常生活需求。
期内，佳兆业美好邻里生活圈结合小K生活商城（线上）及小K生活展示馆（线下），构建覆盖全、一站式、高质量的社区增值服务生态圈。期内，社区增值服务的收入为人民币1.76亿元，增加13.2%。
结 语
作为伴随房地产开发业务而生的物业服务行业，具备『刚需+长周期』的专属特征，也是与客户交互最频繁的触点。同时物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，具有巨大发展潜力。
中国物业管理行业整体仍处于结构性机遇和政策性机遇叠加的状态，具有广阔的发展空间。
当前，虽然外部发展环境依然承压，但对不屈者而言，每一次危机都是新生的机遇。
经过此番深度的调整，已经在独立性、智能化、生态发展等多方面作出充分准备的佳兆业美好，有望开启高质量发展的新航程。
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