明天滨江凯旋门三期终于要认购了！
前年就有朋友向艳姐打听滨江凯旋门三期什么时候开卖？
等了一年又一年，终于守得云开见月明，不容易啊！
可能很多人不知道，滨江凯旋门的地块，拿地楼板价仅为2万出头，如今三期的均价高达17.28万/㎡，而最高单价高达30万/㎡……
难不怪人家说，赚大钱要沉得住气。
艳姐前段时间也去滨江凯旋门探访过，今天跟大家聊聊自己的见闻以及它背后的开发商。
01 行家一出手，就知有没有
滨江凯旋门的开发商新鸿基，打造豪宅在圈内是出了名的。
在香港，有一种说法：“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港富豪。
新鸿基造豪宅，首要的是地段，它的豪宅选址一定是在城市的核心位置。 在新鸿基这个老牌豪门眼中，富豪的标配就是“在城市顶尖位置拥有顶尖豪宅。 如何做出顶尖豪宅？新鸿基的回答是慢工出细活。 相较于内地房企采用的高周转模式，新鸿基做项目真的很慢，也正是如此，新鸿基的品质一直都还挺在线。 所以我们可以看到新鸿基出品的住宅，有很强的溢价。 比如香港凯旋门，去年上半年成交了一套约761㎡的楼王大平层，总价高达13亿元，均价达到了175万/㎡！ 
值得一提的是，香港凯旋门已经落成近20年了，至今余威犹在啊！因为新鸿基的豪宅，不单是城市占位的稀缺，更多的是品质和服务的极致展现，每一处细节都是身份的非凡体现，让业主的尊贵无所不在。 新鸿基此次推出的滨江凯旋门三期，单价也是顶破了上海新房的天花板。11号楼因其靠江位置和卓越的江景而拥有最高的单价，尤其是顶层的超级大平层，价格高达30万/平，且楼层高度3.6米，提供极致的舒适体验。 相比之下，16号楼由于存在看不到江的小户型，其单价相对较低。 而12号和15号楼的价格则意外地低于预期，这两栋提供的纯大户型同样远低于平均价格，因此更值得推荐。 而不得不说，新鸿基的审美力很在线，它打造的豪宅外观都非常亮眼。 大家看一下这张外立面实拍图，是不是感觉到一股干净和隐奢的气质。 
米白色墙体搭配银灰色铝板，是一种很高级的配色，很容易让建筑显得既干净又高雅，营造出一种轻松舒适的氛围，也体现了一种低调的隐奢感。
俗话说人靠衣装，房子也一样，就滨江凯旋门的这个新外观，不了解的人一看都知道它很高档、很贵。
在造型上，新鸿基也很会。三期的外立面采用了非对称设计，同时运用了富有张力的弧线元素，结合大面积玻璃面、石材、铝板等，让整体立面看上去简洁有力又灵动柔美。以超高的辨识度，做到了豪宅该有的标新立异。
还有一个小细节，为了凸显顶楼业主的尊贵，凯旋门三期的顶楼和次顶楼，相较于标准层进行了造型变化。
难不怪新鸿基能吃豪宅这碗饭，人家对富豪客户的心理把握是非常准确的。
滨江凯旋门三期的外观不仅漂亮，还具有现代感、活力感、隐奢感，更符合当下新生代高净值客户的审美。
在建筑布局上，为了让滨江凯旋门达到最优的观景视野，新鸿基从刚开始就选择了扇形排布方式，让大部分楼栋都能够享有黄浦江的一线江景，用心满满。
刚刚踏进屋内，就被美景热情接待了，越靠近阳台，视觉冲击力越强。
还有一睁眼就可以180度观赏江景的卧室，是不是很美？这才是真正的滨江豪宅，就冲这个美景，滨江凯旋门就值17万。
新鸿基豪宅被众多高净值人群认可，他在社区提供的酒店化服务非常加分。
新鸿基做了很多品质超凡的酒店，如香港四季酒店、上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华套房酒店国金汇等，所以他非常懂如何在社区营造酒店式的居住氛围。
滨江凯旋门约8000㎡的“新荟所”就是最好的证明。
在新荟所，功能的丰富性超乎想象，在家门口就可以享受度假酒店的悠闲。
在不亚于五星级酒店的游泳池，你可以游完泳后，躺在泳池旁的沙发上喝果汁，简直美滋滋。
不爱游泳的朋友，可以在地下综合健身房挥洒汗水，健身房内还有拳击台，多种运动方式任你选。
如果你想在家里举行聚餐或者私宴，新荟所的全日餐厅，满足业主多种多样的餐叙需求。
新鸿基甚至没有忽略儿童业主的需求，在会所贴心地设置了儿童娱乐区，让小业主可以风雨无阻地玩乐。
在颜值上，更是无可挑剔。你敢信这是一个小区会所的大堂吗？但它确实是新荟所的大堂，是不是如置身五星级酒店的大堂？
长年的高端酒店运营，让新鸿基太懂高净值客群对生活品质和个性化服务的需求，因此将酒店元素融入住宅中，新鸿基做得特别丝滑。
不过，新鸿基最厉害的是其前瞻性的择址眼光。
2005年，滨江凯旋门地块招标，竞争十分激烈，最终是新鸿基以总价31.85亿，高出群雄三个亿竞标拿下这块宝地，一时间成为上海中心区的新地王。
那年，陆家嘴崭露头角，吸引了更多国内外知名的金融机构入驻，举办了各类国际金融论坛和活动，国际影响力逐渐增加。
新鸿基看准了陆家嘴有飞黄腾达的潜力，果断地拿下滨江凯旋门地块，多出三个亿也无所谓。
精准选址，大胆出手，这背后是雄厚财务底盘的支撑，也由此造就了新鸿基的豪宅传奇。
02 杂货大王杀疯地产界
贵为“豪宅教父”的新鸿基地产，是从与地产毫不相干的杂货起家。
新鸿基的创始人郭得胜，出生于广东中山，家里经营了一间杂货铺。
上世纪40年代，郭得胜带着全家人去了香港，并且在香港开设了“鸿兴合记”杂货店，后来生意越来越好，这家小杂货店就变成了一家贸易公司，事业版图拓到了南洋，郭得胜获得了“洋杂货大王”的美名。
到50年代香港纺织业开始爆发，郭得胜代理了日本的YYK拉链，又成功赚到了一桶金。
虽然批发拉链的生意不错，但郭得胜不是甘于眼前的人，与李兆基、冯景禧合伙创办了新鸿基。
当时，香港人口暴增，房子供不应求，新鸿基瞅准时机，杀入地产业，不断在香港购置旧楼，兴建新楼。
值得一提的是，当时新鸿基卖楼时，创造性地提出了“分层售卖、分期付款”的方式，这让新鸿基业绩大好，赚的盆满钵满。
到60年代时，新鸿基就展示了投资人都很羡慕的本领：精准预判。
那个时候很多香港人移民国外，抛售不少物业资产，很多人都不看好香港楼市，但郭得胜3人仍然觉得香港楼市有希望，于是新鸿基大胆操底香港楼市。
事实证明，他们的判断是正确的。几年之后，香港楼市复苏，新鸿基的身家翻了好几倍，最终于1972年上市。
新鸿基上市后，原先的3位创始人开始单飞。李兆基成立了恒基地产，冯景禧做了新鸿基证券，郭得胜继续独自发展新鸿基地产。
纵观新鸿基的发家史，艳姐看到的是不满足于现状，灵活、大胆又判断准确，这个基因如今仍刻在新鸿基地产的血液中。
03 新鸿基的生钱之道
打江山容易，守江山难。
新鸿基至今已有70多年的历史，王石还在万科时曾表示要向新鸿基学习。
新鸿基到底有什么本领？
艳姐认为，内地房企最要学新鸿基的慢。
在前些年，内地房企为了快速扩张规模，走上了高周转高负债这条不归路。最后就是一个接一个爆雷，至今都还没喘过气来。
与内地房企恰恰相反，新鸿基主打的就是一个慢扩张。
慢扩张的好处显而易见：新鸿基手握6069亿的净资产，同时负债率只有2成多。
这是什么概念？
以碧桂园为例子，截至2022年年末，他的总资产是1.74万亿，可是总负债是1.43万亿，虽然有3千亿的净资产，可是负债率却超过了80%。
可见，慢，不一定是坏事。
而新鸿基之所以慢扩张，根本原因是他的生意逻辑跟内地房企不一样。
新鸿基地产的核心业务是商业地产和房地产，这两个核心业务，新鸿基更侧重于商业地产，而内地房企大多侧重于房地产。
做商业地产比房地产难多了。因为需要重金投入，而且回本周期还很漫长。许多商业地产项目的收益回收期大约在30年左右，这一点决定了商业地产扩张快不起来，它也不能快，一快就又走上了高负债的不归路。
那么新鸿基地产为什么执着于做商业地产？
因为房地产是一锤子买卖，最大的收益就是在房子卖掉的那一刻，之后最多只能再赚点物业费，而房子的升值收益更是跟开发商没半毛钱关系。
但商业地产不一样，商业地产是买地盖楼收租，租金是很稳定的收入，并且随着城市的发展，租金会持续上涨，能给企业带来源源不断的现金流。更重要的是，产权还握在企业手里，这是净资产，企业可以享受到更大的物业升值收益。
所以新鸿基不断地把房地产赚来的高额利润投入到商业地产中去。
而且新鸿基只在核心城市的核心位置做项目，不断把项目做好，让租金持续上涨。
这个发展思路给新鸿基带来了丰厚的租金收入。
据新鸿基地产最新财报显示，过去半年他们仅租金收入就达到了124亿。
艳姐必须提醒的是，学新鸿基做包租公可以，但千万千万不要图快。
据《商业地产转型韬略》记载，新鸿基用了11年的时间，完成了新鸿基中心、帝苑酒店和沙田新城市广场三个大型项目，并最终选定以新城市广场为模板，在其他新市镇核心区复制区域性Shopping mall，以此作为租售并举转型的突破口。
也就是说新鸿基花了11年时间达成如今的成就，想学新鸿基，可不要追求用三五年走完人家十年的路，风险很大的，容易玩死。
04 新鸿基在内地
新鸿基自1993年进入内地市场以来，主要专注于住宅、办公楼和商场的开发与投资。
耳熟能详的IFC，就是新鸿基创立的高端商场品牌。
自1998年创立IFC品牌以来，新鸿基就在北京、上海、南京等核心城市展开布局。
以上海IFC为例，总投资80亿港元，包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场等多种业态。开业14年，其销售和运营表现，持续稳居上海乃至全国重奢商业前列，整体出租率也继续保持在较高水平。
据统计，新鸿基地产在内地在营的自持商业物业共16个，这些商场均位于一二线城市的黄金地段，且不乏销售和运营优秀的项目。
因此，新鸿基的内地商业物业，造血能力很强。据新鸿基最新财报显示，新鸿基内地租金收入28.96亿元，按年增长16%；而香港物业投资租金收入为89.41亿港元，仅按年增长2%。
或许是看中了内地的巨大发展潜力，新鸿基持续在内地发力。
翻看新鸿基的最新财报，可以发现他在内地的土储已经远超香港了。
截至2023年末，新鸿基香港土储5800万平方尺，内地土储6750万平方尺，内地远超香港950万平方尺。
显然，广阔的内地市场，已经成为了新鸿基理想的掘金之地。 而这背后的底气，是稳健的财务结构支撑。 正如集团主席郭炳联所说：“集团非常重视现金流管理，将继续恪守审慎的理财原则”。 3月11日，国际评级机构惠誉确认新鸿基地产的评级为A，显示出对新鸿基的稳定运营和发展信心。 如今，滨江凯旋门三期已入市，新鸿基今年将在内地谱写什么样的故事，我们拭目以待。 
主编：张艳
责编：amanda
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