$万 科Ａ(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $房地产(IS931775)$
由于楼市成交量持续低迷，最近，越来越多的城市开始推出住房“以旧换新”，希望以此激活楼市成交。对于普通民众而言，住房以旧换新到底该怎么玩？对于整个房地产市场而言，以旧换新又会带来怎样的影响呢？住房“以旧换新”在前几年就有个别城市开始试点，从去年以来呈现出慢慢扩大的趋势，到了2024年，全国范围内已经有30多个城市开始住房以旧换新，预计未来还会有更多城市加入。住房以旧换新，可能会慢慢成为房地产交易的一种新模式，走进更多普通人身边。
住房以旧换新，基本操作模式是，个人在政府指定的开发商处锁定一套新房，然后将自己手上的旧房交给专门的中介、房企或者其他第三方专业机构进行销售，如果旧房顺利卖出，个人弥补新房和旧房之间的差价，完成“以旧换新”的住房置换。对普通民众而言，参与以旧换新的好处在于，如果能够最终成交，可以享受一定的房价和契税等优惠；如果旧房不能在规定期限内卖出，导致最终无法换购新房，新房购买合同也会随之失效，不用承担相应后果。所以，普通民众如果确实有卖旧房换新房的打算，“以旧换新”还是值得参与的活动。不过，在“以旧换新”这个置换链条上，难度最大的还是如何将旧房顺利卖出。由于当前国内楼市进入了供过于求的阶段，卖房的难度越来越大，大部分成交的住房都是靠大幅降价才能实现成交。所以，住房以旧换新的活动虽然在部分城市已经早就推出，但是实施效果并不理想，也并没有在全国范围内大面积推广。不过，2024年以来，部分城市开始加大以旧换新的扶持力度，尤其是对于如何卖出旧房实施了较大力度的改革，以旧换新开始出现加速的迹象，在更多城市得到了推广。
住房以旧换新的最大障碍在于如何顺利卖出旧房，对此，部分城市开始试点让国资进场，专门收购旧房，然后将收购的旧房用于保障房供应，如此实现了一举多得，既可以打通以旧换新的最大堵点，又可以增加保障房的房源供应。
部分地方政府之所以要不遗余力推动住房以旧换新，直接目的是为了盘活房地产市场，如果从背后更深层次来看，也是为了拯救地方政府的土地财政收入。
住房以旧换新，其中最关键的词就是“新”，也就是，民众卖掉二手房之后，只能换购新房，不能换购二手房。政府之所以鼓励换新，主要就是为了帮助开发商消化库存。如果开发商的库存长期积压，开发商就不会积极买地，那么政府的土地财政收入就会大幅萎缩。
过去两年，由于楼市成交量越来越低，土地出让金也随之大幅下降，2022年，全国土地出让收入下降了23%，2023年在此基础上再降13%。如果土地出让继续大幅下降，很多地方政府将会面临较大的债务危机。按照官方对我国当前地方债的描述，“总体来看，地方债务风险可控。同时，从全国看，地方债务分布不均匀，有的地方隐性债务规模仍然偏高，面临较大还本付息压力，风险依然不容忽视。”
虽然我国总体债务风险可控，但个别地方政府一直面临较大的债务压力，如果房地产市场持续下行，开发商不能积极买地，那么，个别地方政府的债务危机可能会进一步升级。所以，如何帮助开发商快速消化库存，其实也是地方政府化解债务危机的重要手段。
也正是在这样的背景下，地方政府对于住房以旧换新的扶持力度也就不断升级，住房以旧换新也开始在更多的城市得到推广。
那么，以旧换新这种新的交易模式，将来能够成为住房市场的主流吗？如果越来越多的城市开始推广以旧换新，对于楼市又会带来怎样的影响呢？
如前所述，以旧换新的最大难点在于如何顺利卖出旧房，如果以市场化模式销售旧房，在当前楼市供需格局下难度较大，这也是前几年以旧换新进展不顺的主要原如果以政府介入的模式来解决，也就是让地方国资来收购民众旧房，这无疑将大大加快以旧换新的速度，但是这种模式的难点在于，对于地方国资的实力提出了很大挑战，如果以旧换新的整体规模不大，地方国资或许还可以承担，但是一旦以旧换新大规模推广，尤其是在二手房市值更高的一线城市推广，那么对于地方国资的收购能力就将是巨大挑战。所以，截至目前为止，住房以旧换新还没有在一线城市落地。
无论以旧换新最终会走到怎样的程度，对于有住房置换需求的普通民众，以旧换新至少意味着又多了一个卖房的选择，当然还是一件好事。但是，对于那些没有置换需求，只有卖房需求的民众，以旧换新意味着，将来个人卖房的难度会越来越大。因为在以旧换新政策的吸引下，市场的部分需求被吸引到了新房市场，二手房市场的购买需求也就因此被分流。
在当前供大于求的楼市格局下，由于供给越来越过剩，而购买力越来越稀缺，将来对于购买力的争夺将越来越激烈。对于打算卖房的个人，不仅要面对二手房业主之间的竞争，将来还要面临更多来自开发商和地方政府层面的竞争，卖房会变得越来越难。
本文作者可以追加内容哦 !
