超30城支持！住房“以旧换新”怎么换？

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“以旧换新”，这个消费品领域的常见概念，正在房地产市场逐步落地。
中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有超30个城市开始探索商品房“以旧换新”，当前跟进的城市越来越多。业界普遍认为，“以旧换新”可能会逐渐成为房地产交易的一种新模式。

日前，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，郑州成为继以往各地以企业自发、散点式推进住房“以旧换新”之后，首个出具官方指导并系统推进的地方城市。
商品房“以旧换新”怎么换？它能否有效满足改善性住房需求？新政落地对于房地产市场有什么影响？

No.1

怎么换？

商品房“以旧换新”是促进新房和二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措。这一政策旨在通过合理的评估和补偿机制，鼓励和引导有改善需求的居民用原有老旧住宅参与到新型住房的置换过程中。
目前，各地支持‘以旧换新’的方式主要包括两种：一是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内售出旧房，则按流程购买新房；另一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来商品房“以旧换新”的主流。此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府给予部分购房补贴，也是地方进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

从全国表态支持“以旧换新”的城市来看：盐城、苏州、沈阳等城市发放“以旧换新”购房补贴；宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商直接收购旧房，业主售房款将用于在相应房产项目购买新房。
业内专家表示，“以旧换新”吻合了当下房地产市场供大于求的重大变化，二手房出售难度增加的同时民众又有改善性住房需求，“以旧换新”能够将二者打通，既有助于缩短现有住房销售周期，又能促进改善性住房需求释放。

No.2

如何影响楼市？

观察商品房“以旧换新”政策背后的逻辑，一端是促进二手房出让，畅通旧房流通渠道；另一端是推动商品房去化，帮助房企消化新房库存。“卖一买一”间，既可满足改善性住房需求，也能在一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕房地产市场活力。
不过，从实际操作看，商品房“以旧换新”仍存在部分难点。

目前“以旧换新”政策在部分城市取得一定成效，但总体还处于探索阶段。从‘以旧换新’的两种模式看，优先推售模式面临着二手房市场调整压力，不少城市二手房挂牌量仍处于高位，即便优先推介，置换群体想快速出手，还是需要在价格上给予一定让步。而在旧房收购模式中，新房区位、价格、配套资源等因素与购房者多数契合，才能达成‘以旧换新’的目的。总体看，住房“以旧换新”举措的确有利于畅通新旧房源流动，丰富保障房来源。长远看，还要结合降息降准等货币政策，让多项举措合力促进商品房“以旧换新”实现效果最大化。

专家表示，从市场情况看，目前国内楼市以满足刚需和改善性住房需求为主。综合考虑居民收入、就业等因素，近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政，既能有效满足刚需群体“有房住”，也能推动改善性需求群体“住好房”。而降利率、降成本等举措出台，也将有力保障新市民、青年人扎根城市，进而带动新型城镇化建设稳步推进。
要推动“以旧换新”政策在更大范围内具备可操作性，可以积极发挥政府作用，让地方政府为买卖双方牵线搭桥，打造公信力强、透明度高的平台。开发商、二手房业主、房屋中介、房屋评估机构、金融机构等可以借助平台知悉真房源、真客户、真价格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同时再辅以税收、购房价格优惠等扶持，促进买卖双方达成交易。