怎么看待“瑞银点评中国房地产”

最近瑞银点评中国房地产，其中一段原话想必你们也看到了，是这样描述的:

“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

他认为时间大概是明年的某个时候（见底）。

之所以瑞银现在点评中国房地产，能引起这么大的关注，主要是当初就是他三年前精准看空了恒大，所以这次他的预判也引起了国内很大重视。这背后的原因是这么来的。

我认为这个预判基本上问题不大。高盛预判是2027年，之前我们对这个时间预判不是很认可，瑞银说是明年某个时候，那这个时间弹性就比较大了，即明年初到明年底都可以，我个人也倾向于认为明年底。所以认为他这个预判问题不大。

主要依据是今年1季度的房地产数据出来，还不是很乐观，但有一定好的迹象，而数据的真正转变需要时间，因为负面影响往往存在翘尾因素，再加之房地产周期一般都不是那么短的，所以这个时间点我们没办法认为是今年，明年能真正企稳，这都算已经是快的了。实在太着急的话，今年年底也可以给大家让个念想。

我们这个观点的另外一个支撑是，至少也要到今年下半年甚至是今年年底以后，国际货币环境才有可能逐渐迈向宽松周期，今年最早的唯一有可能先降息的大经济体是欧盟，市场预期是今年6月份。美国由于通胀数据难看，降息时间推迟，但最近因为美国一季度的GDP增长也难看，预计美联储不会推得太迟，否则随时有可能陷入滞胀式的衰退。

这一系列的时间算下来，世界货币周期怎么也得下半年才有可能逐渐开启新周期，而即使开始降息，降息早期仍然是比较紧的利率，待到新周期发挥影响，时间上还要再有一段滞后性，因此，最快今年已经不大可能企稳，怎么也得明年，甚至要到明年年底以后了。

世界货币周期对国内的股市和房地产都会有很大的影响。所以在时间上必须要考虑到外界环境，单纯考虑国内的政策支撑还是不够的，过去的历史多次证明，世界货币周期对国内房地产存在实实在在的影响。

但是房地产企稳跟上涨，这是两个不同纬度的问题，希望不要引起混淆。如果房价企稳以后再上涨，不排除最近取消的限购等政策会再次启动。

换个层面看，最近房价的回落不一定是上面不愿意看到的，一方面是国内经济的增长已经交棒给了新能源产业，即使一季度房地产行业拖累了将近1%的GDP增长，中国仍然可以凭借新能源产业实现5.3%的GDP增长，另外是房地产行业合理的回落有利于中国将来的内循环，特别是解放消费。只是这个回落幅度，必须在可控的范围内罢了，以免对金融业冲击过大。

另外顺便说一下，为什么5.3%的增长，很多人，特别是做点小生意的人，感觉不到这个数据带来的效果呢？主要是今年的CPI数据还是不太理想，如果是考虑物价因素，实际上今年一季度只是增长了接近4%，因为物价还是在下跌。而“做点小生意”的人，大多和物价息息相关，所以物价下降的话，一个周期下来，进账出账的资金都会变小，因此这部分人感受肯定不太好，直观感受就是“生意难做”。所以，等将来CPI数据好转吧，到时候感受会好一点。

以上个人观点，仅供参考，不作为投资建议。

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