节前最后一天公布了政治局会议内容。
整体来说比较积极，回应了不少市场的关切，对于短期经济政策和长期战略发展方向均有着比较清晰的路径，至少超过我的预期。其中我最关心的就是地产问题，担心的因素在前期报告也有充分阐述（不要低估地产下行带来的风险）。
本次会议对于地产的救助思路终于出现了方向性转变，原文说的是“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。也就意味着，对于地产救助的方向开始从注入流动性维持房企负债端的稳定到侧重去化，让房企的资产盘活起来。
同时，自然资源部为积极落实政治局会议精神，盘活存量与优化增量相结合，自然资源部对土地供应规则进行了调整。提出“商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”
综上所述，我们非常欣喜的看见地产救助的方向走到了我们认为比较正确的道路上，而且从后续自然资源部的配套政策来看，这并不是口号，而是真正的方向性改变。
那么，上述变化对于投资选择上是否产生影响？
首先，资本市场其实已经有小作文产生，各大地产股股价上也有非常积极的反应，但我们却认为地产股过去并不是错杀。
根据之前的报告，我们认为地产商去化难有个核心问题就是部分地方ZF对新房价格有所限制，这在新房和二手房的成交量差异上可以得到结论。
那么，现在这个限制或存在解除的可能。很简单，如果你继续挺着新房价格不卖，与二手房价格倒挂，你地区商品房如何去化？如果不去化继续累库，土地都不准卖了，之前为了地价稳定而去稳住新房价格的意义还存在么？降价出售滞销的商品本来是非常正常的商业逻辑，现在终于到回到符合常识的路径上。
所以，我们认为随着政治局会议的正式定调，绝大部分城市新房价格的下跌刚刚开始，而这必然影响到现有地产企业库存价值的重新计量，但同时地产企业的经营现金流会有改善。
乐观估计，参考政策的连贯性，最终部分新房的最后接盘人可能就是地方ZF，通过“发债-收购存量房-新增土地出让金”的方式进行资产盘活，那么在考虑不发生系统性金融风险的前提下，30%可能就是极限（参考银行首付比例），那么按照2023年报中房企存货金额与资产减值损失计提的比例情况看可能并不充分。
综上所述，虽然我们认为事情确实在往好的方向发展，但地产很可能之前就不是错杀。房企的资产负债表或还有很大水分，这些都将随着新房限价的解除而回归，那么他们目前静态PB可能看着便宜，经历了几次减值亏损后就会回归正常。具体可参考疫情后的三大航PB，南方航空/东方航空/中国国航的PB分别为2.74/4.39/3.28，这么看距离破净是不是还挺远？
除了股票投资，对于买房人来说。
虽然我们确实认为绝大部分城市房价回归可能刚开始，但不意味着如果真是刚需也要像投资股票一样等待真正的底部。未来房子将会更多回归消费属性，如果你是真的消费，那么放心买，毕竟钱的作用就是买来体验，买来开心，这也是为什么去年我内心不看好房价但也没有阻止老人家进行改善房购置，因为有时候这就是赚钱的意义，钱只要换来喜欢的东西那就是值得！但如果是为了潜在的抄底投资，为了延续过去“有房=牛逼”的虚荣感，那劝你还是谨慎点，毕竟我们见过太多套牢股民/基民的现状了，不希望如此有钱的你也这样。
回到资本市场投资。
我们认为本次政治局会议内容还是不错的，具体措施也在朝好的方向走，具体实施路径可以进一步观察。
而一旦随着楼市政策转为需求侧，货币活化程度也存在进一步提高的可能，未来掣肘的方向有望得到阶段性缓解。如果市场选择了高低切，我们建议弹性标的配置的优先级仍为：互联网>消费=地产链>地产企业。完全没有必要去一个短期利润表一定会转负的行业博弈潜在的alpha。
同时，在上期报告中我们阐述了对红利资产定价的理解（红利风格的理解），提出一旦出现【美联储降息】、【国内CPI回升】、【居民/企业信心企稳恢复】因素，【红利】因素的超额收益将会显著收敛。近期确实由于部分因素的边际变化红利资产也出现了超额收敛的状态，但我们认为大的宏观背景暂时还未看见明显反转，所以除利润表已经开始恶化的煤炭之外，我们认为【红利】资产依然可作为基石配置，真正的【红利】资产仍具有不错的配置价值。
免责声明：本报告仅供参考，记录自身的投资策略思考及基金投资，充满着极强的个人偏见，绝对不构成投资交易建议，投资有风险，入市需谨慎。
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