第一服务年报分析及调研总结

2024-5-8，第一服务
年报分析：
1. 来自关联方的收入大幅减少。2021年2.06亿，2022年0.68亿（其中上半年0.4亿，下半年0.28亿），去年0.26亿（其中上半年0.15亿，下半年0.11亿），只占收入的2%，在所有上市物业公司中最优。
2. 经营现金流转正，达9340万。
3. 分红＝股东纯利*2/3
调研总结：
1. 今年增长目标15%，现正大量招聘市场拓展人员。
2. 物管费收缴率90%以上。
3. 管理标准化、流程化。反对贪腐，廉洁运营。内部沟通顺畅，员工可直达董事长。团队凝聚力强，人员流失率低。
4. 大股东现居美国，不参与管理。董事长持股17.9%，而于当代置业持股仅0.68%，如今当代置业已无法挽救，弃当代置业保第一服务是理智的选择。早已就逾期应收款起诉当代置业，现正抓紧资产保全，在当代置业进入破产程序之前，取其房产抵应收款。
5. 估值：正常情况下应收款减值＝收入＊1.5%，撇除历史遗留问题造成的超额减值，去年减值应为1817万，股东纯利应为7360万，派息应为0.054港元，按股息率10%保守估值0.54港元。