本文是2024年4月27日所做直播文字纪要，想要做直播的时候，绿城的股价大概是5港币，目前涨了一点点了，想了想，还是做个记录。讲的有点长，分几篇来写吧。
一：绿城中国最主要的业务是重资产业务，即住宅开发。
对于重资产板块，绿城聚焦现金流好的住宅开发—— 买地+建房+卖房。三个核心的词来概括重资产业务，纯住宅 、高端改善、核心一二线城市。这个从23年拿地的项目，能看出来。下图展示23年和24年所拿的项目，结合楼盘的图片大家可以看的更清晰。
大家仔细看下每个项目的效果图：
从楼盘的图片可以看出来，23年和24年所拿的项目，都是纯住宅项目。仅有杭州两块地锦海棠和云咏明月两个项目带有办公楼，因为拿地的时候规定了商业地块的土地成本，办公分摊的土地成本是很少的，可以把办公部分单独看成两个项目。还要要为杭州政府点赞，很多其他城市的项目，商业和住宅地价不分开，造成商业地块分摊土地成本过多，自持价值虚高。杭州政府还是为开发商考虑蛮多的。而且这两个项目的商业部分均已经有了买家了，不造成绿城沉淀资产。绿城23和24年所拿的项目，都是可以拿来卖掉的。这个就是绿城目前的经营策略。
项目规模：基本都是一个小地块，户数超过1000户的仅有6个项目，平均每个项目670户左右，非常适合快速出手。
住宅户数统计：
拿地能级：住宅均价达到了3.7万元，这个和绿城报表展示的口径有差异，绿城公布的平均售价是含地下的，我统计的3.7万元的均价是不含地下的，这样可以更清晰的了解绿城的拿地能级。绿城目前只在核心城市，核心板块拿地，或者是浙江经济发展很好的三四线城市的核心的块，比如余姚、嘉兴、临海、台州、绍兴上虞、义乌这些地方。
住宅售价情况：
二、轻资产板块
这个就是轻资产代建业务上市公司，绿城管理，股票代码9979。我直播的时候，绿管的市值和绿城中国的市值很接近了。这块商业模式就是绿城管理派人，替业主管理项目，不出资，项目可以用绿城的品牌。简单来说就是每个项目，绿城管理派10人左右，具体人数根据项目规模来定，绿城管理连工资都不给这些人发，这些人的工资是项目方（土地所有人）给发钱，绿城收管理费。项目卖的好，绿城还拿额外的提成，项目实在干不下去了，付钱慢了，或者停工了，绿城管理撤场就可以了。可以说，绿城管理一丁点的风险都不承担。
三、超高层业务
绿城主要的超高层有五个，目前温州鹿鸣建设进度比较慢，主体建设到不到200米，这些超高层都是吞金兽，大多都是15年之前，甚至2010年左右拿的项目。对城市来说，都是城市名片，但是对于绿城来说，是包袱。好在位置都不错，应该还能慢慢回来部分钱，不至于土地款亏光。开个玩笑，只要这些超高层建设的比较快或者正常建设，就说明绿城的资金暂时没有问题。如果停工了，可能就是现金流有些压力了。
这部分主要就是些商场、办公楼，开业的几个项目，也没有什么特色，经营的也不好。这部分业务，绿城目前的策略就是不新拿了，毕竟不擅长。这几年基本不拿了，只是21年新拿了两个商业，宁波北仑和衢州的两块，都是住宅项目带的，规模也不大。
绿城总共有26个酒店左右，去年好像是退了两个，济南的喜来登确定是出售了，这个从项目公司的股权结构中可以查到。海南的绿城蓝湾度假酒店好像也退了，绿城公众号里没有了。这部分我大概匡算了一下，按照每房收入和大概60％的酒店入住率，目前的营业收入大概是10亿量级，这个和公司报表给的数据也是一致的。
未完待续～
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